Naprawy konieczne obciążające wynajmującego (art. 663 k.c.)

Art. 663 k.c. nie uzasadnia poglądu jakoby stanowił on podstawę do domagania się zasądzenia od wynajmującego kwoty potrzebnej do przeprowadzenie napraw obciążających wynajmującego. Uprawnia on jedynie najemcę do dokonania takich napraw na koszt wynajmującego. Należy zatem przyjąć, że na podstawie tego przepisu najemcy przysługuje roszczenie o zwrot kosztów napraw dokonanych przez niego po upływie terminu wyznaczonego wynajmującemu.

Wyrok SN z dnia 14 grudnia 2011 r., I CSK 122/11

Standard: 26281 (pełna treść orzeczenia)

Art. 663 k.c. dotyczy napraw, które określić można jako nakłady konieczne, stanowiące wykonanie przewidzianego w art. 662 § 1 k.c. obowiązku wynajmującego wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania jej takim stanie przez czas trwania umowy. W wypadku, gdy wynajmujący, mimo wezwania, nie wywiąże się z tego obowiązku – najemca może wykonać potrzebne naprawy na koszt wynajmującego.

Zwrotu tego rodzaju wydatków najemca może domagać się od wynajmującego niezwłocznie po ich poniesieniu (analogiczne stanowisko zajął SN w wyroku z 21 stycznia 2004 r., IV CK 362/02, wskazując w uzasadnieniu także uchwałę tego Sądu z dnia 24 marca 1975 r., III CZP 5/75, w której dopuszczono możliwość potrącenia takiej wierzytelności z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu).

Gdyby najemca zaniedbał wyznaczenia wynajmującemu terminu do przeprowadzenia napraw – wykonanie przez niego prac naprawczych w powyższym zakresie należałoby traktować jako prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia. W takim wypadku roszczenie o zwrot poniesionych wydatków znajdowałoby źródło w art. 753 § 2 k.c. i także stawało się wymagalne po poniesieniu wydatków. W obu tych wypadkach zatem roszczenie o zwrot nakładów na rzecz, poniesionych na jej konieczne naprawy i konserwacje, konkretyzuje się w momencie ich dokonania tak jeśli chodzi o wartość wierzytelności, jak i podmioty zobowiązane i uprawnione.

Skoro Sądy obydwu instancji uznawały nakłady poczynione przez powoda za nakłady konieczne, nieprawidłowe było rozpatrywanie jego roszczeń w stosunku do wynajmującego (poprzedniego czy też aktualnego) według reguł z art. 676 k.c. Rozliczenie takich nakładów powinno bowiem być przeprowadzone według postanowień art. 663 k.c., ewentualnie art. 653 k.c., co przemawiałoby za zasadnością ich kierowania przeciwko podmiotowi, który wynajmował powodowi nieruchomość w czasie, kiedy nakłady były dokonywane.

Wyrok SN z dnia 30 maja 2007 r., IV CSK 71/07

 

Standard: 26283 (pełna treść orzeczenia)