Wyrok z dnia 1969-01-31 sygn. II CR 530/68

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt II CR 530/68

Wyrok z dnia 31 stycznia 1969 r.

W razie zbycia przedmiotu najmu w czasie trwania umowy, skorzystanie przez nabywcę z uprawnienia przewidzianego w art. 678 § 1 zd. końcowe k.c. powoduje, że wszelki stosunek prawny oparty na dotychczasowej umowie wygasa i z tą chwilą następuje zwrot przedmiotu najmu, choćby następnie nabywca zawarł z dotychczasowym najemcą nową umowę. Najemca wchodzi bowiem wówczas we władanie przedmiotu najmu na nowo i ten nowy stosunek prawny nie może mieć wpływu na bieg terminu z art. 677 k.c. w stosunku do poprzedniego wynajmującego. Dopóki jednak trwa pierwotna umowa najmu, termin roczny przewidziany w powyższym przepisie nie rozpoczyna biegu.

Przewodniczący: sędzia W. Bryl. Sędziowie: B. Łubkowski, Z. Wasilkowska (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Spółdzielni Inwalidów "Ł" w R. przeciwko 1) Zuzannie C., 2) Jerzemu C., 3) Urszuli D. i 4) Brygidzie S. o 156.997 zł, na skutek rewizji powódki od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Katowicach z dnia 12 sierpnia 1968 r.,

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w Katowicach do ponownego rozpoznania.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 12.VIII.1968 r. Sąd Wojewódzki oddalił powództwo Spółdzielni Inwalidów w R. przeciwko pozwanym o ustalenie, że powodowej Spółdzielni należy się kwota 156.997 zł, złożona do depozytu sądowego przez Dyrekcję Inwestycji Miejskich w R. do sprawy I Ns 83/66, tytułem odszkodowania za poczynione nakłady.

Sąd Wojewódzki ustalił, że powódka dzierżawiła od pozwanych nieruchomość i że w grudniu 1965 r. pozwani sprzedali powyższą nieruchomość Dyrekcji Inwestycji Miejskich w R. za kwotę 379.601 zł. Zdaniem powódki z powyższej kwoty powinno przypaść na jej rzecz 156.997 zł stanowiących równowartość nakładów poczynionych przez powódkę w czasie trwania umowy dzierżawy. Ponieważ pozwani nie wyrażali zgody na dobrowolne wypłacenie powyższej kwoty powodowej Spółdzielni, nabywca nieruchomości, tj. Dyrekcja Inwestycji Miejskich, wpłaciła ją jako sporną do depozytu sądowego.

Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, chociaż powódka określiła swoje żądanie jako ustalenie, że należy się jej kwota złożona do depozytu sądowego, w rzeczywistości jednak jest to powództwo o zasądzenie tej kwoty od pozwanych, sporne jest bowiem - w świetle twierdzeń pozwanych - czy powódka dokonała takich nakładów oraz czy przysługuje jej roszczenie o ich zwrot. Powódka nie ma więc interesu prawnego w żądaniu ustalenia w myśl art. 189 k.p.c., natomiast przysługiwałoby jej roszczenie o zwrot nakładów poczynionych na przedmiot dzierżawy.

Roszczenie takie uległo jednak, zdaniem Sądu Wojewódzkiego, przedawnieniu z mocy art. 677 k.c. Zgodnie z powyższym przepisem, mającym zastosowanie również do umów dzierżawy, roszczenia o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Ponieważ powódka, jak sama podaje w pozwie, zwróciła dzierżawioną nieruchomość w grudniu 1965 r., przeto najpóźniej w grudniu 1966 r. powinna była wystąpić z powództwem o zwrot nakładów. Pozew w niniejszej sprawie wpłynął dopiero w listopadzie 1967 r., a więc roszczenie uległo przedawnieniu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rewizję powódki, w związku z oświadczeniami składanymi w postępowaniu przed I instancją, należy rozumieć w ten sposób, że dokonała ona zmiany pierwotnego żądania i że obecnie domaga się zasądzenia od pozwanych kwoty 156.997 zł tytułem zwrotu dokonanych nakładów.

Rozpatrując rewizję w tych ramach, należy uznać za słuszny zarzut przedwczesnego oddalenia powództwa bez należytego wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy.

Słusznie przede wszystkim zarzuca skarżąca, że okoliczność, iż zwróciła ona przedmiot dzierżawy w grudniu 1965 r., nie wynika z twierdzeń pozwu. W pozwie mowa jest bowiem tylko o tym, że pozwani zbyli przedmiot dzierżawy w grudniu 1965 r., co nie jest jednoznaczne ze zwrotem dzierżawionej rzeczy choćby że względu na przepis art. 678 w związku z art. 694 k.c. Z dowodów dołączonych do rewizji wynikałoby, ze nabywca dokonał w dniu 7.I.1966 r. wypowiedzenia umowy ze skutkiem na dzień 31 grudnia 1966 r. i że dopiero w tym dniu nastąpił zwrot rzeczy, licząc zaś od tej daty, powództwo nie uległoby rocznemu przedawnieniu przewidzianemu w art. 677 k.c.

Nasunąć się może jednak pytanie, co należy rozumieć przez chwilę zwrotu rzeczy w rozumieniu art. 677 k.c. w specyficznej sytuacji, gdy wynajmujący (wydzierżawiający) zbył przedmiot najmu.

Pozwani reprezentują pogląd, że w takiej sytuacji za "zwrot" rzeczy należy uważać przekazanie nieruchomości nabywcy, co następuje w dacie jej sprzedaży, z tą chwilą bowiem rzecz powróciła do wynajmującego, który przekazał ją nabywcy. Pogląd ten jest jednak nie do przyjęcia już choćby z tego względu, że zbycie przedmiotu najmu może nastąpić bez wiedzy najemcy, dla którego w takim razie roczny termin z art. 677 k.c. mógłby upłynąć, zanim w ogóle dowiedział się on o zbyciu rzeczy.

W tych warunkach uznać należy, że dopóki trwa pierwotny stosunek najmu, w który z mocy art. 687 § 1 k.c. wstępuje nabywca, dopóty nie może być mowy o zwrocie rzeczy w rozumieniu art. 677 k.c. i wskutek tego termin roczny przewidziany w powyższym przepisie nie rozpoczyna biegu.

Sytuacja ulega zmianie, gdy nabywca skorzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 678 § 1 zd. końcowe k.c. i dokona wypowiedzenia najmu. Z chwilą upływu terminu wypowiedzenia wszelki stosunek prawny oparty na dotychczasowej umowie najmu wygasa. Należy więc uznać, że z tą chwilą następuje też zwrot przedmiotu najmu, choćby następnie nabywca zawarł z dotychczasowym najemcą nową umowę. Najemca wchodzi bowiem wówczas we władanie przedmiotu najmu na nowo i ten nowy stosunek prawny nie może mieć żadnego wpływu na bieg terminu z art. 677 k.c. w stosunku do poprzedniego wynajmującego.

Ponieważ Sąd Wojewódzki, wydając zaskarżony wyrok, nie miał na uwadze powyższych wskazań i nie poczynił należytych ustaleń, przeto już choćby z tej przyczyny wyrok ten nie może być utrzymany w mocy.

Niezależnie od powyższego zasadny jest także zarzut rewizji, że gdyby nawet roczny termin w danej sprawie upłynął, to należało rozważyć kwestię przedawnienia roszczenia z punktu widzenia art. 117 § 3 zd. drugie k.c. Powódka nie powoływała się wprawdzie w I instancji na powyższy przepis, jednakże chodzi o zastosowanie prawa materialnego, czego sądy dokonują z urzędu. Z materiału sprawy wynikały zaś okoliczności, które mogłyby ewentualnie przemawiać za nieuwzględnieniem upływu przedawnienia. Gdyby bowiem opóźnienie w wytoczeniu powództwa było spowodowane tym, że powódka ubiegała się o dobrowolną zgodę pozwanych na wypłacenie jej spornej kwoty złożonej do depozytu, to - w zależności od konkretnych ustaleń - mogłoby to być uznane za wyjątkowe okoliczności, które by usprawiedliwiały opóźnienie w dochodzeniu roszczenia.

Powstałe zarzuty rewizji są nieuzasadnione.

W szczególności bezzasadne jest alternatywne powoływanie się na przepisy o niesłusznym wzbogaceniu lub o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Gdyby się bowiem okazało, że roszczenie o zwrot nakładów jest przedawnione, to dochodzenie tego samego roszczenia na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu lub prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia stanowiłoby obejście przepisu art. 677 k.c.

Wreszcie jeśli chodzi o podniesione przez pozwanych zarzuty, że dokonane nakłady stanowiły bądź bieżące remonty, do których był zobowiązany najemca, bądź adaptacje, które zgodnie z umową obciążały najemcę, to zarzuty te będą mogły być rozpoznane w dalszym postępowaniu.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji.

OSNC 1969 r., 12, poz. 224