Zmiana wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l.)
Z uchwały z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11, wynika, że w razie dokonania przebudowy kosztem nieruchomości wspólnej musi dojść do przeniesienia na właściciela lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, odpowiadającego powierzchni wyłączonej z nieruchomości wspólnej w związku z jej przebudową, ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy na rzecz właściciela, który przyłączył do nieruchomości lokalowej element części wspólnej, w miejsce dotychczas przysługującego mu prawa odrębnej własności, oraz do zmiany wysokości dotychczasowych udziałów.
We wcześniejszym orzecznictwie Sąd Najwyższy dopuszczał jednak – w zbliżonych przypadkach – usunięcie niezgodności między stanem prawnym wynikającym z umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, a stanem faktycznym powstałym na skutek jego rozbudowy, w drodze zmiany umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (por. uchwałę SN z dnia 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86), względnie – jeżeli zmiana nastąpiła kosztem innego lokalu – przez przeniesienie na rzecz właściciela fizycznie oznaczonej części innego lokalu, pod warunkiem zachowania przez oba lokale cechy samodzielności (por. postanowienie SN z dnia 10 kwietnia 1989 r., III CRN 66/89).
Wskazywano także, że przyłączenie do lokalu pomieszczeń przynależnych, już po wyodrębnieniu jego własności, może nastąpić przez zniesienie w tym zakresie współwłasności nieruchomości wspólnej (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03), co można odnieść także do przyłączenia części nieruchomości wspólnej w celu zmiany powierzchni i konfiguracji odrębnego lokalu. Niejednolitość przywołanych stanowisk, widoczna również w piśmiennictwie, jest konsekwencją specyfiki rozważanego przypadku i braku stosownych unormowań ustawowych.
Zgodzić się należy, że przy uwzględnieniu prawnego statusu nieruchomości wspólnej, której kosztem ma nastąpić powiększenie lokalu, istotą rozważanej czynności musi być wyjście ze stanu współwłasności w zakresie zaadaptowanej na potrzeby lokalu części nieruchomości wspólnej i rozporządzenie tą częścią na rzecz właściciela lokalu. Dokonanie zmian architektonicznych w obrębie nieruchomości wspólnej, nawet jeżeli polegają one na fizycznym zespoleniu pewnych jej elementów z lokalem, nie rzutuje na status prawny tych elementów jako objętych współwłasnością właścicieli lokali i nie wpływa na granice nieruchomości lokalowej.
Podzielić należy pogląd, że skutkiem rozważanej czynności, jeżeli nie ma się ona sprowadzać jedynie do umownego oddania części nieruchomości wspólnej do korzystania jednemu ze współwłaścicieli (por. uchwałę SN z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07), będzie powstanie nieruchomości lokalowej o zmodyfikowanej powierzchni i konfiguracji oraz zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Idąc tym torem, należało uznać, że nie można mówić o jednym określonym wzorcu umowy, która w razie adaptacji części nieruchomości wspólnej i dokonania nadbudowy umożliwiałaby osiągnięcie skutku w postaci zmiany kształtu i powierzchni nieruchomości lokalowej.
Postanowienie SN z dnia 16 listopada 2018 r., I CSK 646/17
Standard: 46416 (pełna treść orzeczenia)
Zgodnie z treścią art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Przepis art. 22 ust. 2 ustawy stanowi natomiast, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Według art. 23 ustawy uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (ust. 1); uchwały zaś zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (ust. 2).
W sprawie niniejszej uchwała, na podstawie której wyodrębniono lokale oraz połączono nieruchomości została podjęta na zebraniu, w którym uczestniczyło 11 właścicieli lokali reprezentujących niemal 80 % udziałów. W świetle powyższego bezzasadnym pozostaje zarzut wnioskodawcy nieuprawnionej zmiany wielkości udziału wnioskodawcy na skutek podjęcia uchwały (stanowiącej podstawę tej zmiany) bez jego zgody. Bezsprzecznym jest bowiem, że podjęcie przez uchwały w tym przedmiocie przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) nie wymagało zgody wszystkich właścicieli lokali. Jednocześnie wnioskodawca nie zgadzając się ze zmienioną wielkości swego udziału nie przedstawił w tym względzie żadnych zarzutów.
Postanowienie SO w Toruniu z dnia 28 czerwca 2013 r., VIII Ca 185/13
Standard: 24444 (pełna treść orzeczenia)