Uchwała z dnia 1986-04-03 sygn. III CZP 5/86

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 5/86

Uchwała z dnia 3 kwietnia 1986 r.

Przewodniczący: sędzia SN J. Szachułowicz. Sędziowie SN: K. Olejniczak, M. Sychowicz (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Renaty O., Herberta i Marii małż. O., Wiktora i Elżbiety K. z udziałem Janusza K., Aldony L. i Piotra L. o rozstrzygnięcie kwestii przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 6 marca 1986 r. zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Opolu postanowieniem z dnia 27 listopada 1985 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"1. Czy w świetle art. 136 § 2 k.k. dopuszczalna jest rozbudowa jednego z wyodrębnionych lokali kosztem nie zabudowanej powierzchni działki pozostającej we współwłasności prawa wieczystego użytkowania właścicieli lokali, a w razie pozytywnej odpowiedzi na to pytanie?

2. Czy sąd orzekający w trybie art. 199 k.c. władny jest określić sposób i zakres rozbudowy?

podjął następującą uchwałę:

1. Rozbudowa jednego z wyodrębnionych lokali w małym domu mieszkalnym kosztem nie zabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali jest dopuszczalna, jeżeli w jej wyniku nie zostaną naruszone zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali. Rozbudowie takiej nie sprzeciwia się przepis, według którego nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 136 § 2 zdanie drugie k.c.).
2. Sąd, orzekając w trybie art. 199 k.c. władny jest określić sposób i zakres rozbudowy lokalu przy uwzględnieniu wymagań, jakie wynikają z przepisów budowlanych.

Uzasadnienie

Na nieruchomości położonej w O. przy ul. Pstrowskiego nr 5 wzniesiony jest mały dom mieszkalny, składający się z trzech lokali mieszkalnych. Stanowią one odrębną własność współwłaścicieli nieruchomości: lokal nr 1 o powierzchni 106,48 m ² na parterze, składający się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i spiżarni - Herberta i Marii małż. O. i ich córki Renaty O., lokal nr 2 na pierwszym piętrze - Janusza K., Aldony L. i Piotra L., a lokal nr 3 na drugim piętrze - Wiktora i Elżbiety małż. K.

Właściciele lokali nr 1 i 3 twierdzą, iż Renata O. zawarła związek małżeński i w lokalu nr 1 oprócz niej, męża i rodziców zamieszkuje jeszcze pięcioro jej rodzeństwa. W celu więc poprawienia warunków mieszkaniowych zachodzi potrzeba rozbudowania tego lokalu. Na rozbudowę taką jednak nie wyrażają zgody właściciele lokalu nr 2. W tej sytuacji właściciele lokali nr 1 i 3 wnieśli o rozstrzygnięcie przez sąd, czy Renacie O. wolno będzie rozbudować lokal nr 1 przez dobudowanie kuchni, łazienki i WC zgodnie z przedstawionym projektem techniczny, a następnie "założyć księgę wieczystą dla lokalu nr 4, z odpowiednim podziałem uczestniczenia w nieruchomości".

Sąd Rejonowy w Opolu postanowieniem z dnia 21 czerwca 1985 r. zezwolił Renacie O. na rozbudowę lokalu nr 1 zgodnie z wnioskiem, ustalił, że rozbudowa nie będzie miała wpływu na udziały właścicieli lokali nr 2 i 3 w prawie wieczystego użytkowania działki i w pozostałej części wniosek oddalił.

Rozpoznając sprawę na skutek rewizji uczestniczki postępowania Aldony L. Sąd Wojewódzki w Opolu uznał, że powstało zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości i zagadnienie to - przytoczone w sentencji uchwały - przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z dokumentów dołączonych do akt sprawy wynika, że nieruchomość, o którą w niej chodzi, stanowi przedmiot współwłasności wnioskodawców i uczestników postępowania, a nie współużytkowania wieczystego, jak przyjęły sądy rozpoznając sprawę. Rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia prawnego należało przeto dostosować do tej sytuacji, jaka rzeczywiście występuje w sprawie, na tle której powstało to zagadnienie.

Przede wszystkim trzeba zauważyć, że dążenie do pełnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny poprzez rozbudowę własnego lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym zasługuje z punktu widzenia interesu społecznego na pełną aprobatę. Prowadzi ono bowiem do nieuszczuplania państwowych i spółdzielczych zasobów mieszkaniowych, które obecnie są daleko niewystarczające do zaspokojenia potrzeb wszystkich oczekujących na mieszkania.

Oczywiście warunkiem rozbudowy lokalu jest możliwość dokonania jej pod względem technicznym bez naruszenia zasad wynikających z przepisów budowlanych.

Wymaga rozważenia, czy rozbudowa taka jest dopuszczalna ze względu na obowiązujące przepisy dotyczące ustanowienia i funkcjonowania odrębnej własności lokali. Przy wykładni tych przepisów należy przy tym mieć na względzie pożądany cel społeczny, realizacji którego - jak wspomniano - służy rozbudowa własnego lokalu mieszkalnego. Mając na uwadze treść wchodzących tu w grę przepisów art. 135 i 136 k.c. można ogólnie stwierdzić, że rozbudowa taka jest dopuszczalna, jeżeli w jej wyniku nie zostaną naruszone zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali. Ponieważ rozbudowa może mieć różny zakres, mogą zachodzić różne sytuacje.

Nie budzi na przykład wątpliwości dopuszczalność takiej rozbudowy, w wyniku której powstanie lokal nie przekraczający rozmiarów określonych przez właściwe przepisy i rozbudowa nie spowoduje uszczuplenia nie zabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali, np. gdy polega na dobudowaniu piętra domu.

Nie analizując innych sytuacji można uznać, że dopuszczalna jest taka rozbudowa, jaką zamierza przeprowadzić Renata O. w sprawie, na tle której wyłoniło się rozstrzygane zagadnienie prawne. Rozbudowa lokalu, gdy w wyniku rozbudowy przekroczy on rozmiary określone przez właściwe przepisy, może bowiem zmierzać do utworzenia w miejsce jednego dotychczasowego dwóch odrębnych lokali, których wielkość każdego mieścić się będzie w dopuszczalnych granicach. Rozbudowa taka może też nastąpić kosztem nie zabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali. Nie sprzeciwia się jej w szczególności przepis, według którego nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 136 § 2 zdanie drugie k.c.). Sama rozbudowa lokalu, jak również objęcie odrębną własnością dobudowanej części lokalu nie powoduje bowiem zniesienia współwłasności nieruchomości z mocy samego prawa ani nie prowadzi do zniesienia współwłasności nieruchomości jako koniecznego następstwa tych zdarzeń.

Nie można nie dostrzec, że w przedstawionej wyżej sytuacji powstanie stan faktyczny niezgodny ze stanem prawnym wynikającym z umowy (orzeczenia sądu) o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Nie stanowi to jednak przeszkody uniemożliwiającej rozbudowę lokalu. W sytuacji tej bowiem stan prawny może zostać dostosowany do stanu faktycznego i powinno to nastąpić. Mianowicie drogą, jaką w tym wypadku należy wykorzystać, jest zmiana dotychczasowej umowy (orzeczenia sądu) o ustanowieniu odrębnej własności lokali, uwzględniająca nowy stan faktyczny. W razie niemożności zawarcia w tym przedmiocie umowy z powodu braku zgody wszystkich współwłaścicieli może ją zastąpić orzeczenie sądu wydane w trybie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. W związku z nowym ukształtowaniem odrębnej własności lokali może w szczególności zajść potrzeba zmiany wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali we współwłasności nieruchomości. Zmiana taka zaś może uzasadniać przyznanie współwłaścicielowi, którego udział został pomniejszony, odpowiedniej rekompensaty, np. w formie pieniężnej (dopłaty) od współwłaściciela, którego udział uległ powiększeniu.

Rozbudowa jednego z wyodrębnionych lokali w małym domu mieszkalnym, jeżeli ma nastąpić kosztem nie zabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali, jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu tą działką. Do jej dokonania zatem konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art, 199 zdanie pierwsze k.c.). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zdanie drugie k.c.).

Orzeczenie sądu wydane na podstawie art. 199 k.c. musi określać czynność, do dokonania której uprawnia to orzeczenie, i wskazywać jej granice. Orzeczenie rozstrzygające o dopuszczalności rozbudowy lokalu powinno więc określać sposób i zakres rozbudowy. Ponieważ kwestie z tym związane są regulowane przepisami prawa budowlanego (ustawa z dnia 24 października 1974 r. - Dz. U. Nr 38, poz. 229 ze zm.) i przepisami wykonawczymi do tego prawa, przepisy te nie mogą być pominięte przez sąd. Sposób i zakres rozbudowy lokalu muszą uwzględniać wymagania, jakie wynikają z tych przepisów. Sąd, orzekając w wymienionym zakresie, nie wkracza w kompetencje zastrzeżone dla organów administracji państwowej. Nie wykonuje mianowicie czynności wchodzących w zakres nadzoru urbanistyczno-budowlanego ani nadzoru techniczno-budowlanego, które to czynności zgodnie z art. 53 ust. 1 i 2 prawa budowlanego należą do terenowych organów administracji państwowej.

Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę jak w sentencji.

OSNC 1987 r., Nr 2-3, poz. 29