Zwiększenie powierzchni wyodrębnionego lokalu o część nieruchomości wspólnej
Remont i modernizacja, przebudowa nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.)
Przebudowa substancji budynku nie musi jednak mieć na celu powstania nowego odrębnego lokalu, może także zmierzać – samodzielnie lub w powiązaniu z nadbudową – jedynie do zwiększenia powierzchni wyodrębnionego już lokalu lub lokali o część nieruchomości wspólnej zaadaptowaną, względnie nadbudowaną w tym celu przez właściciela lokalu, z którym część ta jest funkcjonalnie związana, a po dokonaniu koniecznych zmian – tworzyć będzie architektoniczną całość. Taki charakter miały zmiany przeprowadzone przez wnioskodawców – dokonali oni nadbudowy, przebudowy i adaptacji budynku, w którym mieści się lokal będący ich własnością, w tym dobudowania kolejnej kondygnacji, w ten sposób, aby oznaczone części nieruchomości wspólnej zostały przyłączone do tego lokalu. Na skutek dokonanych zmian części nieruchomości wspólnej zostały fizycznie zespolone z lokalem będącym ich własnością.
Nic nie stoi na przeszkodzie dokonywaniu tego rodzaju modyfikacji w konfiguracji nieruchomości wspólnej i wyodrębnionego lokalu, z zastrzeżeniem, że lokal, któremu mają one służyć, musi zachować przymiot samodzielności (art. 2 ust. 2 u.w.l.); zmiany te nie mogą także ingerować w samodzielność innych lokali, bezpośrednio nimi niedotkniętych.
Dopuszczalność tego rodzaju korekt została przesądzona w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w którym przyjęto, że odpowiednie (analogiczne) zastosowanie ma w tym przypadku art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. (por. uchwałę SN z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11, a także wcześniejszą uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86).
Do wpisu w księdze wieczystej połączenia lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. z częścią nieruchomości wspólnej w związku z dokonaną nadbudową lub przebudową i utratą przez część nieruchomości wspólnej takiego charakteru, nie jest konieczne ustanowienie ex novo odrębnej własności nowopowstałego lokalu w miejsce dotychczasowego prawa przysługującego właścicielowi nieruchomości lokalowej.
Postanowienie SN z dnia 16 listopada 2018 r., I CSK 646/17
Standard: 46414 (pełna treść orzeczenia)
Przebudowa części wspólnej nieruchomości nie zawsze prowadzi do powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, członkowie wspólnoty bowiem mogą przebudować części wspólne budynku tak, by uczynić je bardziej funkcjonalnymi dla nich wspólnie, ale także mogą zezwolić na taką przebudowę części wspólnych, która doprowadzi do ograniczenia powierzchni nieruchomości wspólnej, gdy przebudowana powierzchnia połączona zostanie z którymś z wyodrębnionych lokali. Za aprobatą członków wspólnoty – przy odpowiednim zastosowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. – nieruchomość wspólną można pozbawić takiej powierzchni, która nie musi wchodzić w jej skład, a zatem nie jest niezbędna przynajmniej dwóm właścicielom wyodrębnionych lokali do korzystania z nich. Taka przebudowa z założenia nie prowadzi do powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, który może stać się przedmiotem odrębnego prawa własności i przedmiotem obrotu; objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej może posłużyć tylko któremuś z właścicieli wyodrębnionych już lokali w ten sposób, że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego nieruchomości lokalowej.
Dokonanie tego rodzaju zmian w obrębie nieruchomości wspólnej i w obrębie istniejącego już samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest rozciągniętym w czasie procesem technicznym, wymagającym także wielu działań prawnych.
Prowadzenie niektórych prac budowlanych wymaga zezwolenia (decyzji) albo przynajmniej zgłoszenia właściwym władzom budowlanym. Przebudowanie samodzielnego lokalu i części wspólnych budynku bez zezwolenia oznacza, że osoba, która takie działania podjęła jest zmuszona przywrócić na nieruchomości stan poprzedni.
Przed zakończeniem prac nie można mieć pewności, że powierzchnia nieruchomości wspólnej zostanie w następstwie przebudowy rzeczywiście ograniczona, tak samo jak nie można mieć pewności, że samodzielny lokal mieszkalny będący przedmiotem odrębnej własności lokalu na trwałe zmieni swoją konfigurację i powierzchnię.
Właściciel wyodrębnionego lokalu, który zamierza go przebudować i przyłączyć do niego część nieruchomości wspólnej, może podejmować czynności przed władzami budowlanymi i po uzyskaniu zezwolenia przystąpić do konkretnych robót budowlanych, legitymując się uchwalą wspólnoty – podmiotu mającego tytuł prawny do części wspólnych budynku – zezwalającą na ich przeprowadzenie.
Do czasu nabycia udziału w nieruchomości wspólnej odpowiadającego powierzchni, która w związku z zezwoleniem na przebudowę nieruchomości wspólnej ma być z niej wyłączona, pozostaje właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego, który jest przedmiotem przysługującej mu odrębnej własności. Trzeba przy tym podkreślić, że umowa właściciela samodzielnego lokalu mieszkalnego ze wspólnotą, prowadząca do uzyskania przez niego tytułu do objętej przebudową powierzchni nieruchomości wspólnej, musi mieć za przedmiot wyodrębniony już samodzielny lokal mieszkalny lub udział we własności nieruchomości wspólnej, a nie „część strychu”, „pomieszczenie gospodarcze” lub „dwa pokoje”. P
o zakończeniu robót budowlanych polegających na przebudowie części wspólnej nieruchomości oraz samodzielnego lokalu mieszkalnego, gdy część wspólna nieruchomości w wyniku działań właściciela lokalu utraci ten charakter i zostanie technicznie oraz funkcjonalnie przyłączona do stanowiącego jego własność samodzielnego lokalu, musi dojść do notarialnego przeniesienia na właściciela wyodrębnionego lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, odpowiadającego powierzchni wyłącznej z nieruchomości wspólnej w związku z wyrażeniem zgody na jej przebudowę. Musi też dojść do ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu powstałego w wyniku przebudowy na rzecz właściciela, który przyłączył do swojej nieruchomości lokalowej część wspólną, nieruchomości, w miejsce przysługującego mu dotychczas prawa odrębnej własności lokalu oraz do zmiany dotychczasowych udziałów członków wspólnoty mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 3 ust. 3 u.w.l.
Uchwała SN z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11
Standard: 46415 (pełna treść orzeczenia)
Rozbudowa jednego z wyodrębnionych lokali w małym domu mieszkalnym kosztem nie zabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali jest dopuszczalna, jeżeli w jej wyniku nie zostaną naruszone zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali. Rozbudowie takiej nie sprzeciwia się przepis, według którego nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 136 § 2 zdanie drugie k.c.).
Sąd, orzekając w trybie art. 199 k.c. władny jest określić sposób i zakres rozbudowy lokalu przy uwzględnieniu wymagań, jakie wynikają z przepisów budowlanych.
Rozbudowa jednego z wyodrębnionych lokali w małym domu mieszkalnym, jeżeli ma nastąpić kosztem nie zabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali, jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu tą działką. Do jej dokonania zatem konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zdanie pierwsze k.c.). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zdanie drugie k.c.).
Orzeczenie sądu wydane na podstawie art. 199 k.c. musi określać czynność, do dokonania której uprawnia to orzeczenie, i wskazywać jej granice. Orzeczenie rozstrzygające o dopuszczalności rozbudowy lokalu powinno więc określać sposób i zakres rozbudowy. Ponieważ kwestie z tym związane są regulowane przepisami prawa budowlanego (…), przepisy te nie mogą być pominięte przez sąd. Sposób i zakres rozbudowy lokalu muszą uwzględniać wymagania, jakie wynikają z tych przepisów. Sąd, orzekając w wymienionym zakresie, nie wkracza w kompetencje zastrzeżone dla organów administracji państwowej. Nie wykonuje mianowicie czynności wchodzących w zakres nadzoru urbanistyczno-budowlanego ani nadzoru techniczno-budowlanego, które to czynności zgodnie z art. 53 ust. 1 i 2 (obecnie art. 80) prawa budowlanego należą do terenowych organów administracji państwowej.
Uchwała SN z dnia 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86
Standard: 14825 (pełna treść orzeczenia)