Dochodzenie przez prowadzącego bez zlecenia zarząd nieruchomością wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu

Rozbieżności występują w kwestii, czy prowadzący cudze sprawy bez zlecenia, działający jako zastępca pośredni, jest legitymowany do wystąpienia we własnym imieniu i na swoją rzecz z roszczeniem przewidzianym w art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c. o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przez byłego najemcę po rozwiązaniu umowy najmu. Ponieważ niewątpliwie nie przysługuje mu przymiot właściciela lokalu, nie realizuje w ten sposób żadnego własnego prawa podmiotowego, a jedynie prawo podmiotowe zastępowanego właściciela lokalu, którego jednak nie może dochodzić bezpośrednio w jego imieniu i na jego rzecz, a to wobec braku ustawowego umocowania w ramach przyjętego polskiego modelu prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. Pozostaje zatem pytanie, czy może tego roszczenia dochodzić we własnym imieniu i na swoją rzecz jako prowadzący cudze sprawy bez zlecenia, a więc na podstawie art. 752 k.c., a następnie rozliczyć się na podstawie art. 753 § 2 k.c. z właścicielem lokalu, którego sprawy prowadził bez zlecenia. Innymi słowy, czy sam art. 752 k.c., w zw. z art. 753 § 2 k.c., stanowi dla gestora podstawę prawną do dochodzenia w swoim imieniu i na swoją rzecz roszczeń wynikających ze zdarzeń prawnych, których podmiotem jest nie on sam, lecz osoba zastępowana, np. roszczeń wynikających z czynu niedozwolonego wyrządzającego szkodę w mieniu zastępowanego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub – jak w przedmiotowej sprawie – z art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c.

We wskazanym na wstępie wyroku z 5 grudnia 2014 r. III CSK 37/14 Sąd Najwyższy na pytanie to odpowiedział twierdząco powołując się na treść przepisów art. 752 i nast. k.c., które wprawdzie nie przewidują dla gestora umocowania do dokonywania czynności prawnych na rzecz zastępowanego, jednak z drugiej strony nie zawierają też żadnego ograniczenia typów działań, do których upoważniony jest gestor. Jedynym ograniczeniem jest to, że powinien on działać z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi i zgodnie z jej prawdopodobną wolą oraz przy zachowaniu należytej staranności. Ustawodawca nie wykluczył zatem możliwości dochodzenia przez gestora we własnym imieniu i na swoją rzecz żadnych roszczeń, byleby były to roszczenia, których mógłby dochodzić na swoją rzecz sam zastępowany i byleby miało to na celu jego korzyść oraz było zgodne z jego prawdopodobną wolą i realizowane z należytą starannością. Nie można więc wykluczyć, że na podstawie art. 752 k.c. gestor jako zastępca pośredni może dochodzić we własnym imieniu i na swoją rzecz także roszczenia przewidzianego w art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c., przysługującego zastępowanemu, jeżeli jest to zgodne z interesem zastępowanego. Można zatem, jak przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z 5 grudnia 2014 r. III CSK 37/14, upatrywać źródła uprawnienia gestora do występowania z takim roszczeniami w art. 752 k.c., który bardzo szeroko dopuszcza możliwość działania gestora, w szczególności także prowadzenie przez niego całości spraw związanych z daną nieruchomością, a więc zarząd i administrowanie, a w konsekwencji dochodzenie we własnym imieniu i na swoją rzecz wszystkich roszczeń wynikających z różnych podstaw prawnych, o ile mógłby z nimi wystąpić sam zastępowany i byłoby to w jego interesie.

Argumenty na rzecz takiej wykładni art. 752 k.c., wskazane przez Sąd Najwyższy w powyższym wyroku z 5 grudnia 2014 r., można uzupełnić argumentami natury funkcjonalnej. W przypadku prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia polegającego na faktycznym administrowaniu nieruchomościami o nieustalonym stanie prawnym, jak ma to miejsce w przypadku gmin na terenie całej Polski, pozbawienie gestora możliwości występowania we własnym imieniu i na swoją rzecz z roszczeniami przewidzianymi w art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c. czyniłoby cały zarząd nieskutecznym. Niemożliwe bowiem byłoby prowadzenie racjonalnej gospodarki lokalami w interesie właściciela i bezcelowe byłoby wypowiadanie umów najmu najemcom niepłacącym czynszu, gdyby gestor nie miał możliwości dochodzenia roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Byli najemcy niepłacący należności za lokal w nieruchomościach zarządzanych bez zlecenia przez gminę mogliby faktycznie nie płacić żadnych świadczeń za lokal i pozostawaliby w znacznie lepszej sytuacji faktycznej niż byli najemcy niepłacący takich należności w innych nieruchomościach, wobec których mogą być dochodzone przez administratora roszczenia na podstawie art. 224 § 2 k.c. Zważywszy na nieuregulowany stan prawny wielu nieruchomości administrowanych faktycznie przez gminy, wielu właścicieli może nie wiedzieć o swoim prawie własności i możliwości dochodzenia od byłych najemców roszczeń przewidzianych w art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c., co stwarza ryzyko przedawnienia takich roszczeń zanim właściciel uzyska realną możliwość ich dochodzenia. Jest to niewątpliwie niekorzystne dla właściciela a korzystne dla nierzetelnego najemcy. Pozbawienie w tej sytuacji gestora możliwości dochodzenia takich roszczeń jest w istocie sprzeczne ze wskazanym w art. 752 k.c. celem instytucji prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.

Przyjęcie, że powyższy przepis daje gestorowi uprawnienie do wystąpienia we własnym imieniu i na swoją rzecz z roszczeniem o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu oznaczałoby, że występując z tym roszczeniem gestor musiałby wykazać, iż jest prowadzącym bez zlecenia zarząd i administrację budynku w interesie właścicieli, którzy tego nie robią. Byłby w takiej sytuacji osobą uprawnioną na podstawie art. 752 k.c. do wystąpienia z roszczeniem przewidzianym w art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c., a zatem świadczenie do jego rąk na podstawie wyroku wydanego w takiej sprawie nie byłoby świadczeniem do rąk osoby nieuprawnionej. Wyrok – co oczywiste w świetle art. 365 i art. 366 k.p.c. - nie byłby skuteczny wobec właściciela lokalu, jednak gdyby wystąpił on wobec byłego najemcy we własnym imieniu z roszczeniem przewidzianym w art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c. i sąd uwzględniłby powództwo, byłemu najemcy przysługiwałoby roszczenie w stosunku do gestora o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, gdyż zgodnie z art. 753 § 2 k.c. gestor obowiązany jest zwrócić zastępowanemu właścicielowi uzyskane na mocy wyroku sądowego świadczenie od byłego najemcy.

Wskazane względy mogą przemawiać za przyjęciem wykładni art. 752 k.c. zaprezentowanej w wyroku Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2014 r., III CSK 37/14. 

Postanowienie SN z dnia 18 maja 2017 r., III CZP 12/17

Standard: 64216 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Podmiot prowadzący cudze sprawy bez zlecenia nie jest legitymowany czynnie do zgłoszenia żądania o zapłatę wynagrodzenia na podstawie art. 224 § 2 i 225 k.c.

Rozstrzygając zagadnienie związane z prowadzeniem cudzych spraw bez zlecenia, w pierwszej kolejności wykluczyć należy dysponowanie przez gestora tytułem prawnym do prowadzenia cudzej sprawy. Działanie mające swoją podstawę normatywną lub nakierowane wyłącznie na realizację własnych interesów gestora, nie może być kwalifikowane, jako negotiorum gestio (por. wyroki SN z dnia 3 grudnia 1956 r., 1 Cr 211/55, z dnia 12 lipca 1978 r., IV CR 124/78 i z dnia 30 czerwca 2005 r., IV CK 784/04).

W sprawie objętej skargą, poza sporem pozostawało, iż skarżąca nie miała żadnego tytułu prawnego do sprawowania zarządu nieruchomością, w tym zwłaszcza wywodzonego z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r., Nr 120, poz. 787, z późn. zm.).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono stanowisko, iż dochodzenie roszczenia uzupełniającego, jako czynność zachowawcza, jest czynnością zarządu, ale odnosi się ono do zarządu wspólnoty mieszkaniowej posiadającej tytuł prawny do sprawowania zarządu nieruchomością (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2012 r., III CZP 25/12, OSNC 2012, nr 12, poz. 142). W konsekwencji kwalifikacja czynności podejmowanej przez gestora, jako zachowawczej, nie dostarcza argumentów na rzecz nadania jej skuteczności w relacjach z osobą trzecią. Za przyjętym rozwiązaniem przemawia również fakt, iż w płaszczyźnie zewnętrznej gestor, jest osobą nieuprawnioną do przyjęcia świadczenia należnego zainteresowanemu z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Oznacza to, iż spełnienie świadczenia do jego rąk, z braku potwierdzenia przez domini negotii, będzie skuteczne względem niego tylko w takim zakresie, w jakim ze świadczenia skorzystał (art. 452 k.c.). Osoba trzecia świadcząc do rąk gestora czyni to, zatem na swoje ryzyko.

Organ władzy publicznej działający na podstawie i w granicach prawa, z wykorzystaniem środków publicznych nie powinien zajmować się „cudzymi sprawami” (por. wyrok SN z dnia 9 marca 2004 r., I CK 576/03). Zasadniczo, zatem Gmina, nie jest uprawniona do sprawowania zarządu budynkami, które nie wchodzą w skład jej zasobu mieszkaniowego. Natomiast czynności prawne dokonane w imieniu Skarbu Państwa z naruszeniem przepisów o reprezentacji traktuje się, jako czynności fałszywego pełnomocnika (art. 17 a ust. 2 ustawy z dnia 8 sierpnia 1996 r. o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących Skarbowi Państwa, Dz. U. z 2016 r., poz. 154 ze zm.). Rację ma natomiast skarżąca, iż de lege lata, do przesłanek prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia nie należy przesłanka rozsądnego powodu do ingerencji w cudze sprawy i niemożność zajęcia się przez zainteresowanego samodzielnie swoją sprawą (por. wyrok SN z dnia 17 marca 2004 r., II CK 71/03). 

Wyrok SN z dnia 8 listopada 2016 r., III CSK 368/15

Standard: 24346 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy