Wyrok z dnia 2004-03-17 sygn. II CK 71/03

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt II CK 71/03

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 marca 2004 r. Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Helena Ciepła (przewodniczący)

SSN Bronisław Czech

SSN Maria Grzelka (sprawozdawca)

Protokolant Maryla Czajkowska

w sprawie z powództwa Gminy Miasto Kalisz przeciwko C. B.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 17 marca 2004 r., kasacji strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi

z dnia 20 listopada 2002 r., sygn. akt I ACa 368/02,

uchyla zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację powoda (pkt 2) i w tym zakresie przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu w Łodzi pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach procesu za instancję kasacyjną.

Uzasadnienie

Powodowa Gmina Miasto Kalisz domagała się od pozwanej C. B. kwoty 95.588,99 złotych tytułem zwrotu wydatków poniesionych w okresie od dnia 12 listopada 1994 roku do 31 marca 2000 r., po ich rozliczeniu z dochodami, z nieruchomości położonej w K. przy ul. […], stanowiącej własność pozwanej, a zarządzanej przez powódkę. Wyrokiem z dnia 11 lutego 2002 r. Sąd Okręgowy w Kaliszu uznał roszczenie za usprawiedliwione co do zasady za okres od dnia 12 listopada 1994 r. do 31 grudnia 1998 roku, natomiast za okres od dnia 1 stycznia 1999 r. do dnia 31 marca 2000 r. powództwo oddalił. Apelację pozwanej od tego wyroku Sąd Apelacyjny w Łodzi uwzględnił w następstwie czego uchylił orzeczenie Sądu Okręgowego w części obejmującej wyrok wstępny i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Apelację powódki zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił.

W sprawie było bezsporne, że od 1978 roku nieruchomość pozwanej zarządzana była przez powódkę na podstawie przejęcia w zarząd na wniosek właściciela, oraz, że po wejściu w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509) pozwana nie skorzystała z prawa złożenia w ciągu roku wniosku o przywrócenie zarządu. Z możliwości takiej pozwana nie skorzystała też w okresie do dnia 31.XII.1998 r. Stosownie do art. 61 ust. 1 wymienionej ustawy, z dniem 12 listopada 1994 roku czynności powódki, jako jednostki zarządzającej nieruchomością, podlegały przepisom Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. W związku z uregulowaniem wprowadzonym w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych ... (-) (Dz. U. nr 111, poz. 723) powódka uzyskała z dniem 1 stycznia 1999 roku roszczenie o przyjęcie przez pozwaną zarządu nieruchomością. Z roszczeniem tego rodzaju powódka nie wystąpiła. Nieruchomość została pozwanej zwrócona w drodze porozumienia stron z dniem 31 marca 2000 r. W tym czasie pozostawała niezrealizowana w stosunku do większości najemców lokali mieszkalnych w zarządzanym budynku decyzja administracyjna z 1998 roku nakazująca rozbiórkę budynku po uprzednim rozkwaterowaniu mieszkańców.

W zaskarżonym wyroku Sąd Apelacyjny podzielił pogląd Sądu Okręgowego, że skoro powódka od dnia 1 stycznia 1999 roku nabyła roszczenie w stosunku do pozwanej o przejęcie zarządu, to nie można uznać, że nadal ciążył na niej ustawowy obowiązek sprawowania zarządu, wobec czego dalsze dokonywanie nakładów na nieruchomość, w tym – na lokale przeznaczone do rozkwaterowania, co przynosiło straty, nie było działaniem z korzyścią dla osoby zastępowanej w rozumieniu art. 753 § 2 zd. drugie k.c. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, ratio legis wprowadzenia przez ustawodawcę roszczenia o przejęcie przez właściciela zarządu polegała na umożliwieniu zakończenia sprawowania ustawowego zarządu przez gminę, szczególnie w sytuacji, gdy dalsze sprawowanie takiego zarządu powodowałoby straty obciążające budżet gminy. Wprawdzie przepis art. 7 ustawy zmieniającej z dnia 21 sierpnia 1997 r. rozszerzył uprawnienia jednostek zarządzających względem właścicieli budynków, ale ta właśnie regulacja pozwalała na zasadniczą zmianę sytuacji gminy jako przymusowego zarządcy, a powódka nie wykazała dlaczego nie wystąpiła przeciwko pozwanej z roszczeniem o przejęcie zarządu mimo, że prowadzenie zarządu powodowało dalsze wydatki, które nie znajdowały pokrycia we wpływach z nieruchomości, a jednocześnie powódka nie realizowała obowiązku rozkwaterowania najemców. Bez znaczenia była przy tym okoliczność, że właścicielka nieruchomości mogła w tym czasie wystąpić o przejęcie zarządu, ponieważ właśnie powyższa regulacja dotycząca Gminy uprawniała do wymuszenia przejęcia zarządu przez właściciela na wypadek, gdyby właściciel z różnych przyczyn nie złożył wniosku o przejęcie. Sąd Apelacyjny dodatkowo stwierdził, że powódka nie wykazała w toku procesu, iż zachowała należytą staranność w podejmowaniu działań zmierzających do rozkwaterowania najemców, w tym, że w wyznaczonym terminie nie istniała możliwość wykwaterowania większej liczby rodzin, niż tylko cztery; przeciwnie, dokumentacja przedłożona przez powódkę, zdaniem Sądu Apelacyjnego, uzasadniała ocenę, że odnośnie do budynku frontowego powódka nie podjęła w interesie pozwanej żadnych działań.

W kasacji dotyczącej oddalenia apelacji, powódka zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi naruszenie prawa materialnego – art. 61 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych i art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali ... (-) w związku z art. 752, 753 § 2 zd. drugie i 754 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że nieskorzystanie przez zarządcę z roszczenia o przejęcie zarządu nieruchomości przez właściciela oraz niezrealizowanie decyzji o rozbiórce wyklucza możliwość domagania się przez niego zwrotu wydatków na remonty i eksploatację w okresie po dniu 1 stycznia 1999 roku, a ponadto, że wystąpienie z roszczeniem przeciwko właścicielowi byłoby działaniem w imię interesu tegoż właściciela w rozumieniu przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Wskazała, że zrealizowanie roszczenia o przejęcie zarządu przez pozwaną stanowił jej prawo a nie obowiązek i że zaniechanie w tym zakresie mogłoby zostać ocenione jako naruszające jej interes a nie interes pozwanej. W każdym razie, zdaniem skarżącej, nie mogło to być podstawą do ustalenia, że wygasł obowiązek sprawowania przez Gminę zarządu, w tym – czynienia wydatków na eksploatację i niezbędne remonty zabezpieczające ludzi i mienie w sytuacji, gdy również pozwana, gdyby sprawowała zarząd nieruchomością musiałaby nakłady tego rodzaju poczynić i również pozwana, wobec nieposiadania przez Gminę wystarczającej ilości lokali mieszkalnych na potrzeby lokatorów z budynków podlegających rozbiórce, nie byłaby w stanie zrealizować w całości decyzji rozbiórkowej. Powódka w kasacji wnosiła o uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego w zaskarżonej części oraz ewentualnie także w odpowiednim zakresie wyroku Sądu Okręgowego i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji lub Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy uznał kasację za oczywiście uzasadnioną.

Zastępowanie pozwanej przez powódkę, jako prowadzącą cudzą sprawę bez zlecenia, polegało na wykonywaniu czynności do których zobowiązana i uprawniona była pozwana. Obejmowały one, w szczególności, obowiązki i prawa wobec użytkowników lokali mieszkalnych wynikające ze stosunku najmu oraz zachowania wymagane prawem budowlanym. Dopóki pozwana nie mogła sama zająć się wykonywaniem tych czynności dopóty trwał ustawowy obowiązek powódki prowadzenia zarządu jej nieruchomością (art. 753 § 1 k.c. in fine). Sama pozwana mogłaby zająć się tymi czynnościami od chwili przejęcia zarządu. Uwarunkowane to było jej wolą, względnie – od dnia 1 stycznia 1999 r. – także wolą Gminy wyrażoną w formie wystąpienia przeciwko pozwanej z roszczeniem o przejęcie przez nią zarządu. Do czasu przejęcia zarządu pozwana nie znalazła się w sytuacji, którą można by subsumować pod określenie „dopóki nie będzie mogła sama się nią zająć”, zawarte w art. 753 § 1 k.c. Wynika to nie tylko z właściwej, na tle stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy, wykładni art. 753 § 1 k.c., ale przede wszystkim z treści art. 61 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych i art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej z dnia 21 sierpnia 1997 r. W powyższych przepisach jest mowa o prawie właściciela odnośnie do odzyskania zarządu i prawie gminy co do pozbycia się zarządu, a ponadto, o tym, że do czasu przejęcia zarządu przez właściciela gmina dokonuje wydatków związanych z eksploatacją i remontami z własnego budżetu z tym, że kwoty niezwrócone przez właściciela podlegają zabezpieczeniu hipoteką na nieruchomości. Przewidziane w art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej uregulowanie obejmujące datę 31 grudnia 1998 roku nie ograniczało uprawnienia właściciela nieruchomości do żądania zwrotu zarządu w określonym czasie; miało znaczenie tylko dla kwestii rozliczeń pomiędzy gminą i właścicielem jeżeli właściciel wystąpił z wnioskiem o przejęcie w ciągu roku od wejścia w życie ustawy. Oczywistym jest, że właściciel mógł złożyć wniosek o przejęcie zarządu w każdym czasie i data 1 stycznia 1999 roku nie miała tu żadnego znaczenia. Równie oczywistym jest, że ustanowienie dla gminy roszczenia o przejęcie zarządu przez właściciela wykluczało możliwość uznania, iż zarząd gminy wygasał z mocy samego prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. jak i ocenę, że zrealizowanie roszczenia spowodowałoby już od dnia 1 stycznia 1999 roku stan, w którym należałoby wymagać, aby gmina przestała zajmować się cudzą nieruchomością. Postępowanie sądowe wymaga wszakże określonego czasu, w ciągu którego nieruchomość nie mogłaby pozostawać bez jakiegokolwiek zarządu. Przy tym – co wymaga podkreślenia – wprowadzenie prawa po stronie gminy do domagania się odjęcia jej zarządu nie przesądzało o treści orzeczeń sądów w sprawach z powództwa gminy. Jak w każdej sprawie, w której racje stron są podzielone, rozstrzygnięcia sądów mogłoby być różne, w tym – oddalające roszczenie. Nie sposób przyjąć, iżby również w takim przypadku gmina mogła, lub wręcz – miała obowiązek, zaprzestania sprawowania dotychczasowego zarządu.

Wykładnia gramatyczna wskazanych przepisów art. 61 ustawy o najmie (-) i art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, w zw. z art. 753 § 1 k.c., prowadzi do jednoznacznego wniosku, iż zarząd nieruchomością sprawowany przez Gminę powinien trwać do czasu faktycznego przejęcia zarządu przez właściciela nieruchomości. W okresie od 1 stycznia 1999 roku przejęcie mogło nastąpić na wniosek właściciela lub w drodze wymuszenia przez gminę w postępowaniu sądowym. Każde z w/w działań inicjujących było prawem osoby, dla której zostało przewidziane a nie jej obowiązkiem w związku z czym bezczynność którejkolwiek ze stron nie mogła być poczytana za uchybienie. W okresie trwania zarządu gmina miała obowiązek wykonywania wszystkich czynności związanych z należytym, w świetle prawa cywilnego i prawa administracyjnego, zrealizowaniem praw i obowiązków właściciela nieruchomości, odnośnie do których można było przyjąć domniemaną jego wolę lub które wynikały z ustaw lub zasad współżycia społecznego bez względu na wolę właściciela (art. 752, art. 754 k.c.). Z tytułu wykonanych czynności gmina mogła żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów za cały okres faktycznego sprawowania zarządu niezależnie od tego, czy skorzystała z przysługującego jej roszczenia i z jakim skutkiem.

W rozpoznawanej sprawie stanowisko Sądu Apelacyjnego, że od dnia 1 stycznia 1999 roku powódka nie miała obowiązku dalszego prowadzenia zarządu nieruchomości pozwanej i że utraciła prawo domagania się zwrotu wydatków i nakładów poczynionych w okresie 1 stycznia 1999 r. – 31 marca 2000 r., ponieważ nie skorzystała z roszczeń o przejęcie zarządu przez pozwaną było oczywiście błędne.

Wadliwość tego poglądu polega nie tylko na pomyleniu praw i obowiązków stron, ale także na utożsamieniu „korzystności” działania dla pozwanej z kwestią nieponoszenia wydatków ponad wpływy z nieruchomości. Niewątpliwie własność nieruchomości powinna być źródłem zysków a sposób zarządzania powinien zmierzać do osiągnięcia tego rodzaju korzyści. Jednakże, art. 752 k.c. nie stwarza podstaw do traktowania korzyści wyłącznie w kategorii zysku, lecz nakazuje rozważyć sytuację osoby zastępowanej z punktu widzenia szeroko pojętego jej interesu wyrażającego się nie tylko w kategoriach majątkowych. Z uwagi na rozliczne uwarunkowania społeczno-gospodarcze, na które właściciel niekiedy nie ma wpływu, może się okazać, że dochody z nieruchomości są niższe aniżeli niezbędne koszty, niezależnie od sposobu zarządzania. Prowadzący bez zlecenia zarząd nieruchomością, który w takiej sytuacji koszty wydatkowuje, może okazać się działającym z korzyścią dla zastępowanego właściciela jeśli wykaże, iż wydatki były niezbędne w świetle obowiązków ciążących na właścicielu bez względu na jego wolę, którym właściciel sprawujący osobiście zarząd nieruchomością także byłby zmuszony się poddać. Takie działanie zarządcy nie mogłoby być traktowane inaczej jak tylko „z korzyścią osoby, której sprawy prowadzi” w rozumieniu art. 752 k.c.

W rozpoznawanej sprawie w razie wcześniejszego, niż w dniu 31 marca 2000 r., oddania zarządu powódka nie wydatkowałaby określonych kosztów i kwestia ich zwrotu by nie powstała. Nie sposób jednak a limine upatrywać w odmiennym zachowaniu powódki przyczyny działania z niekorzyścią dla pozwanej. Może się bowiem okazać, że sama pozwana też musiałaby wydatki te poczynić co rzecz całą sprowadza na płaszczyznę oceny rodzaju wydatków i ich celowości a nie kwestii kto i w jakim czasie odpowiednie kwoty wydatkował.

W zaskarżonym wyroku jako drugą przyczynę bezzasadności powództwa za okres 1 stycznia 1999 r. – 31 marca 2000 r. Sąd Apelacyjny wskazał niezrealizowanie przez powódkę decyzji rozbiórkowej. Trzeba się zgodzić, że prowadzenie w tym zakresie spraw pozwanej bez zachowania należytej staranności mogło skutkować oceną, że wydatki związane z pobytem ludzi w nieruchomości pozwanej w okresie, gdy możliwe było rozkwaterowanie, nie były uzasadnione w związku z czym nie podlegały zwrotowi (art. 753 § 2 k.c. a contrario). Wymagało to jednak ustalenia, że – wbrew twierdzeniom powódki i treści przedłożonych przez nią pism, z których wynikał brak mieszkań, istniała realna możliwość opróżnienia budynku pozwanej i jego rozebrania, czego powódka nie wykorzystała. Tego rodzaju ustalenia oraz nawiązania do konkretnych dowodów, zaskarżony wyrok nie zawiera. W związku z tym, także co do drugiej przyczyny bezzasadności powództwa za okres od 1.I.1999 r. do 31.III.2000 r. stanowiska Sądu Apelacyjnego nie można podzielić.

Kasacja powódki była w pełni usprawiedliwiona. Na podstawie art. 393¹³ § 1 k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji. O kosztach orzeczono zgodnie z art. 108 § 2 k.p.c.