Postanowienie z dnia 2011-10-07 sygn. II CSK 23/11

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania Pokaż dokument źródłowy

Sygn. akt II CSK 23/11

POSTANOWIENIE

Dnia 7 października 2011 r. Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

SSA Agnieszka Piotrowska

w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej

przy uczestnictwie Gminy Miasto S.

o wpis służebności gruntowej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 7 października 2011 r.,

skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 28 maja 2010 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Postanowieniem z 6 maja 2009 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej budynku nr 30 przy ulicy Ś. o wpis w księdze wieczystej służebności drogowej na rzecz każdoczesnego właściciela i użytkownika wieczystego nieruchomości stanowiących działki nr 4/49, nr 4/53, nr 4/54, uprawniającej do przechodu i przejazdu przez prześwit bramowy na gruncie wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej. Do wniosku zawartego w akcie notarialnym zawierającym oświadczenie o ustanowieniu służebności wnioskodawca dołączył protokół notarialny z zebrania wspólnoty mieszkaniowej zawierający uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na ustanowienie tej służebności oraz pełnomocnictwo dla zarządu do złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu.

Postanowieniem z 28 maja 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację uczestnika Gminy Miasto S. od postanowienia z 6 maja 2009 r.

W skardze kasacyjnej na postanowienie z 28 maja 2010 r. uczestnik zarzucił, że rozstrzygnięcie to zapadło z naruszeniem prawa materialnego przez: - błędną wykładnię art. 21 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm.; dalej – u.w.l.) i przyjęcie, że przepis ten ma zastosowanie w przypadku dokonywania obciążenia służebnością nieruchomości wspólnej oraz że wyklucza on zastosowanie art. 22 ust. 2 u.w.l. w przypadku ustanowienia przez wspólnotę mieszkaniową służebności gruntowej; -niewłaściwe zastosowanie art. 22 ust. 2 u.w.l. w związku z przyjęciem, że przepis ten nie jest podstawą podjęcia przez wspólnotę uchwały o obciążeniu nieruchomości wspólnej służebnością oraz umocowania zarządu wspólnoty do złożenia oświadczenia w celu wykonania takiej uchwały; - niewłaściwe zastosowanie art. 199 k.c. i w związku z uznaniem, że stanowi on podstawę do ustanowienia przez wspólnotę mieszkaniową służebności gruntowej.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozwiązania odnoszące się do zarządu nieruchomością wspólną przewidziane w ustawie o własności lokali znajdują zastosowanie wtedy, gdy właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty nie uregulowali tych kwestii w umowie, a liczba samodzielnych lokali w nieruchomości wspólnej jest większa niż siedem (art. 19 i 20 u.w.l.). Prowadzenie zarządu nieruchomością wspólną należy do zarządu, który kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 u.w.l.). Oświadczenia woli za wspólnotę składa zarząd jednoosobowy bądź przynajmniej dwaj jego członkowie przy zarządzie wieloosobowym (art. 21 ust. 2 u.w.l.).

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 u.w.l.). W tych ramach zarząd wspólnoty może udzielić pełnomocnictwa, jak też zawrzeć umowę o administrowanie z osobą trzecią (art. 22 ust. 1 u.w.l.). W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l. - zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, przy czym pełnomocnictwo powinno być udzielone w takiej samej formie, jakiej wymaga umowa dla dokonania czynności. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu ustawodawca wymienił przykładowo w art. 22 ust. 3 u.w.l., ale nie ma wątpliwości co do tego, że taki charakter ma także obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością.

Stosownie do art. 21 ust. 3 u.w.l. zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach wymienionych w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l., ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Chodzi o wykonanie uchwał w sprawach udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.), a także udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l.) i dokonania podziału nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 6 u.w.l.). Uregulowanie takie umożliwia załatwienie wyliczonych spraw bez konieczności udziału wszystkich właścicieli lokali w kolejnych wymaganych prawem etapach decyzyjnych. Wystarczy, że na zebraniu właściciele lokali podejmą w tych sprawach uchwałę i udzielą zarządowi pełnomocnictwo do jej wykonania, by zarząd sam, reprezentując całą wspólnotę, złożył stosowne oświadczenie w celu jej wykonania.

W art. 21 ust. 3 u.w.l. nie została wymieniona czynność polegająca na obciążeniu służebnością nieruchomości wspólnej, a i Sądy obu instancji nie przyjęły, żeby przepis ten miał zastosowanie w przypadku dokonania takiego obciążenia. Nie sposób zatem przyjąć, żeby w sprawie doszło do naruszenia prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 21 ust. 3 u.w.l., sprowadzającą się do przyjęcia, że ma on zastosowanie w sprawie. Problem ten był już zresztą wyjaśniony w niniejszej sprawie w związku z pytaniem prawnym Sądu Okręgowego w Szczecinie, zadanym na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. w toku postępowania wywołanego apelacją uczestnika od postanowienia z 6 maja 2009 r. W uchwale z 5 lutego 2010 r., III CZP 127/09, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wspólnota mieszkaniowa na podstawie art. 21 ust. 3 u.w.l. nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej. Zgodnie z art. 390 § 2 k.p.c. uchwała Sądu Najwyższego rozstrzygająca zagadnienie prawne wiąże w danej sprawie.

Artykuł 22 ust. 2 u.w.l. ma zastosowanie w każdym przypadku, gdy zarząd wspólnoty chce uzyskać legitymację do podjęcia czynność przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z powyższego wynika, że podjęcie uchwały upoważniającej zarząd wspólnoty do określonego działania w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie musi być zgodne z wolą każdego członka wspólnoty, a tryb podejmowania decyzji w tych sprawach różni się od tego, który ustalony został w art. 199 k.c. dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Z art. 199 zd. 1 k.c. wynika, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Z powołaniem się na art. 22 ust. 2 u.w.l. wspólnota może wprawdzie podjąć uchwałę zezwalającą na obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością drogi koniecznej na rzecz innej nieruchomości, ale uchwała taka stanowi jedynie wyraz woli większości członków wspólnoty. Podjęcie takiej uchwały, w trybie i na zasadach określonych w art. 23 u.w.l., oczywiście nie prowadzi do powstania ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wspólnej i nie oznacza, że prawo takie powstanie na skutek działań podjętych przez zarząd wspólnoty.

Skoro art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera enumeratywne wyliczenie czynności z zakresu zarządu nieruchomością wspólną, które zarząd wspólnoty na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa, o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., podejmuje składając oświadczenia w celu wykonania uchwały wspólnoty, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali, to oznacza to, że w trybie przewidzianym w art. 21 ust. 3 u.w.l. nie może być udzielone pełnomocnictwo do złożenia przez zarząd oświadczenia w celu wykonania innych uchwał niż w nim wymienione. Złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej na nieruchomości wspólnej należy niewątpliwe do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do obciążenia nieruchomości wspólnej służebnością, nie została wymieniona w katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 u.w.l. Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej. O ile zatem czynność polegająca na dokonaniu obciążenia nieruchomości wspólnej ma być podjęta i skutecznie przeprowadzona, to – po wykluczeniu trybu określonego w art. 21 ust. 3 u.w.l. w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l. – pozostaje dokonanie jej zgodnie z art. 199 k.c. Takie stanowisko w sprawie zajął też Sąd rozpoznający apelację uczestnika od postanowienia oddalającego wniosek o wpisanie obciążenia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 398¹⁴ k.p.c., Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji.

Biuletyn Izby Cywilnej SN nr 10/2016

teza oficjalna

Wspólnota mieszkaniowa na podstawie art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej; czynność taka powinna być dokonana zgodnie z art. 199 k.c.

teza opublikowana w „Krakowskim Przeglądzie Notarialnym”

Skoro art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera enumeratywne wyliczenie czynności z zakresu zarządu nieruchomością wspólną, które zarząd wspólnoty na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa, o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., podejmuje składając oświadczenia w celu wykonania uchwały wspólnoty, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali, to oznacza to, że w trybie przewidzianym w art. 21 ust. 3 u.w.l. nie może być udzielone pełnomocnictwo do złożenia przez zarząd oświadczenia w celu wykonania innych uchwał niż w nim wymienione. Złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej na nieruchomości wspólnej należy niewątpliwe do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do obciążenia nieruchomości wspólnej służebnością, nie została wymieniona w katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 u.w.l. Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej. O ile zatem czynność polegająca na dokonaniu obciążenia nieruchomości wspólnej ma być podjęta i skutecznie przeprowadzona, to – po wykluczeniu trybu określonego w art. 21 ust. 3 u.w.l. w związku z art. 22 ust. 2 u.w.l. – pozostaje dokonanie jej zgodnie z art. 199 k.c.

(postanowienie z dnia 7 października 2011 r., II CSK 23/11, M. Kocon, M. Romańska, A. Piotrowska, niepubl.)

Glosa

Radosława Chorabika, Krakowski Przegląd Notarialny 2016, nr 3, s. 123

Glosa ma charakter krytyczny.

Autor zwrócił uwagę, że Sąd Najwyższy z jednej strony opowiedział się za stosowaniem art. 22 ust. 2 u.w.l. do każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, z drugiej zaś stwierdził, iż – ze względu na enumeratywne wyliczenie zawarte w art. 21 ust. 3 u.w.l. – uchwała wspólnoty mieszkaniowej w sprawie ustanowienia służebności stanowi jedynie wyraz woli większości członków wspólnoty, a dla ustanowienia służebności konieczne jest zachowanie trybu przewidzianego w art. 199 k.c. Zdaniem glosatora, taka argumentacja jest wewnętrznie sprzeczna.

Autor przypomniał, że taka interpretacja art. 21 ust. 3 u.w.l., zaprezentowana także w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 r., III CZP 127/09 (OSNC-ZD 2010, nr C, poz. 96), doczekała się krytycznych komentarzy doktryny.

Dokonując własnej oceny problemu, glosator zwrócił uwagę na wadliwe sformułowanie przepisu art. 22 ust. 2 u.w.l., wymagającego – poza zgodą wspólników wyrażoną w uchwale – także pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd. Zdaniem autora, umocowanie do reprezentowania właścicieli lokali nie wynika z uchwały, lecz z ustawy, wymaganie zgody stanowi jedynie ograniczenie przyznanych ustawowo kompetencji zarządu. Skoro podjęcie uchwały nie wymaga jednomyślności, to dla skuteczności czynności podjętej przez zarząd wobec wszystkich właścicieli udzielenie pełnomocnictwa w uchwale jest zbędne.

Autor opowiedział się przy tym przeciwko określaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej jako przedstawiciela organizacyjnego (statutowego) właścicieli lokali, jak również przeciwko koncepcji, że pewne czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zarówno zgody wyrażonej w uchwale, jak i pełnomocnictwa, ponieważ dotykają bezpośrednio właścicieli, w tym ich udziału w nieruchomości wspólnej. Skoro ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową, to zdaniem glosatora nie można uznać, że pewne czynności zarządu mogą dotyczyć wspólnoty, nie dotycząc jednocześnie właścicieli lokali.

Glosator uznał za dopuszczalne dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu niewskazanej w art. 21 ust. 3 u.w.l., w tym ustanowienia służebności, w trybie określonym w art. 22 ust. 2 u.w.l. ze skutkiem w stosunku do właścicieli lokali. Jego zdaniem, wyliczenia zawartego w art. 21 ust. 3 u.w.l. nie można traktować jako taksatywnego, a postrzeganie tego przepisu jako wyjątku od zasady z art. 22 ust. 2 u.w.l. jest sprzeczne z dyrektywą exceptiones non sunt extendendae. Akceptacja poglądu wyrażonego w glosowanym postanowieniu oznaczałaby według autora negację modelu zarządu nieruchomością wspólną przyjętego w ustawie o własności lokali.

Na końcu autor poruszył problem skuteczności czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu podjętej przez zarząd bez zgody właścicieli lokali. W razie dokonania przez zarząd czynności z naruszeniem trybu przewidzianego w art. 22 ust. 2 u.w.l. brak, zdaniem autora, podstaw do przyjęcia sankcji nieważności na podstawie art. 58 k.c., a zastosowanie powinny mieć w drodze analogii art. 103 i 104 k.c.