Kompetencje zarządu wspólnoty; kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentacja (art. 21 ust. 1 i art 22 u.w.l.)

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali tak rozumiany "zarząd" kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Kierowanie sprawami wspólnoty to podejmowanie wszelkich niezbędnych czynności, tj. czynności prawnych, procesowych i natury faktycznej. Innymi słowy kierowanie przez zarząd sprawami wspólnoty to podejmowanie decyzji faktycznych z zakresu zarządzania, gospodarowania nieruchomością wspólną, oddziaływania na jej faktyczny stan, dysponowanie środkami finansowymi wspólnoty zgromadzonymi na jej rachunku bankowym, w tym także sprawowanie nadzoru nad administratorem w zakresie wykonywania przez niego czynności bieżącego administrowania nieruchomością wspólną.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz, podejmując stosowne decyzje samodzielnie, jeśli chodzi o czynności z zakresu zwykłego zarządu (art. 22 ust.1 u.w.l.), bądź ze szczególnym rodzajem zgody wspólnoty (w postaci uchwały) i umocowania (w postaci pełnomocnictwa), jeśli chodzi o czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l.).

Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali używają jednak pojęcia "zarządu" tak w znaczeniu funkcjonalnym, czyli jako zarządzanie, administrowanie (art. 18), jak i w znaczeniu w znaczeniu podmiotowym, jako organu wspólnoty mieszkaniowej (art. 20). Bezspornym jest, że prawo decydowania przez właściciela nieruchomości w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania nieruchomością należy do podstawowych atrybutów prawa własności. W konsekwencji tego, sama organizacja i sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną została powierzona przez ustawodawcę przede wszystkim właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (w odpowiedniej umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza). Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym to działanie w sferze prawnej innej osoby, podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony.

Zgodnie z art. 18 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, art. 29, art. 30-32a u.w.l). Tak rozumiany zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd w znaczeniu podmiotowym ustanowiony na podstawie art. 21 ust. 1 u.w.l., jest organem wspólnoty, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 października 2013 r., I ACa 562/13, L.).

Notarialnie zaprotokołowana uchwała pozwanej Wspólnoty z dnia 16 marca 2015 roku w brzmieniu: "Z dniem 16.03.2015 roku zmienia się sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną przy ulicy (...), w ten sposób, że odwołuje się zarząd sprawowany przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w P. oraz uchwala się, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez właścicieli lokali lub osoby fizyczne spoza ich grona wybrane na zebraniu w trybie art. 20 ustawy o własności lokali." nie może być interpretowana w inny sposób, niż taki, że dotyczy ona jedynie "zarządu wspólnoty mieszkaniowej", który zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz, a nie administratora, a zatem osoby trzeciej, której na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej powierzono bieżące zarządzanie nieruchomością (np. organizowanie zbierania odpadów, odśnieżanie, bieżące konserwacje i przeglądy obiektu). Co więcej tylko dla uchwały o ustanowieniu zarządu w znaczeniu podmiotowym (organu wspólnoty) ustawodawca w art. 18 ust. 2a u.w.l. przewidział formę notarialną. Przewidziany w cytowanym przepisie obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 maja 2014 r., I ACa 180/13, L.).

We wspólnocie mieszkaniowej obok zarządu wybranego funkcjonować może tzw. administrator (zarządca), któremu czynności zarządzania nieruchomością wspólną zostaną przez wspólnotę powierzone na mocy zawartej z nim umowy. Przy zawieraniu umowy z administratorem wspólnotę reprezentuje jej zarząd jako organ wspólnoty na podstawie stosownej uchwały. W stanie faktycznym niniejszej sprawy do chwili podjęcia notarialnej uchwały w dniu 16 marca 2015 roku zarządem i jednocześnie administratorem nieruchomości przy ulicy (...) w P. była Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w P.. Uchwała nr 4/2015 zmieniła ten stan rzeczy, albowiem do zarządu wspólnoty mogą zostać powołani jedynie właściciele lokali lub osoby fizyczne spoza ich grona wybrane na zebraniu w trybie art. 20 ustawy o własności lokali . W tym kontekście uchwały nr 5/2015, nr (...), nr (...) i nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w P. nie mogą być uznane, jak uczynił to Sąd Okręgowy, za uchwały zmierzające do powołania zarządu wspólnoty, a jedynie jako uchwały zmierzające do zawarcia umowy z administratorem oraz przyznania mu stosownych pełnomocnictw oraz wynagrodzenia. Uchwała nr 5/2015 z dnia 16 marca 2015 roku wskazuje bowiem jednoznacznie: "§ 1 Powierzyć (...) w P. w administrację część wspólną nieruchomości nr 14 przy ul. (...) w P. od dnia 1.04.2015r. § 2 Upoważnić Zarząd Wspólnoty do zawarcia umowy o administrowanie." W tym stanie rzeczy nie może budzić jakichkolwiek wątpliwości, że będące przedmiotem apelacji uchwały dotyczyły umowy o administrowanie i czynności z nią związanych, zaś w żaden sposób nie odnosiły się do zarządu wspólnoty, którego kompetencje wynikają wprost z art. 21 ust. 1 u.w.l.

Wyrok SA w Łodzi z dnia 17 marca 2017 r., I ACa 1216/16

Standard: 10628 (pełna treść orzeczenia)