Podjęcie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego (art. 22 ust. 2 u.w.l.)

W art. 21 ust. 3 u.w.l. zastrzeżono, iż oświadczenia zarządu składane na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l., w celu wykonania (m.in.) uchwały przewidzianej w art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l., są skuteczne „w stosunku do właścicieli wszystkich lokali”. Wzmianka ta byłaby zbędna, gdyby pełnomocnictwo do złożenia oświadczenia woli musiało być udzielane przez wszystkich właścicieli lokali. Przepisy art. 21 - 23 u.w.l. nie stwarzają zaś żadnych podstaw do przyjęcia, że w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 i art. 21 ust. 3 u.w.l., uchwały o udzieleniu pełnomocnictwa mogą być powzięte większością głosów, natomiast uchwały wyrażające zgodę na dokonanie wymienionych tam czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu muszą być powzięte jednomyślnie.

Wymaganie jednomyślności właścicieli lokali mogłoby prowadzić w dużych wspólnotach mieszkaniowych do paraliżu decyzyjnego, ponieważ w praktyce uzyskanie zgody wszystkich członków wspólnoty byłoby niemożliwe. Właśnie z tego względu reżim ustawowy zarządu nieruchomością wspólną w takich wspólnotach odbiega od zasad przewidzianych w art. 199 i n. k.c. i wiąże się z ograniczeniem praw każdego z właścicieli lokali na rzecz interesu wspólnego.

Wyrok SN z dnia 14 czerwca 2017 r., IV CSK 478/16

Standard: 70705 (pełna treść orzeczenia)

Podjęcie przewidzianej w art. 22 ust. 2 u.w.l. uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu następuje w zwykłej formie zaprotokołowanej pisemnie, a jedynie podjęcie uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do dokonania takich czynności wymaga prawem przewidzianej formy, a więc w wypadkach prawem przewidzianych formy aktu notarialnego.

Przewidziane w art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1892) wymaganie podjęcia przez właścicieli lokali uchwały "w formie prawem przewidzianej" dotyczy tylko uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy zaś uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd takiej czynności.

Jedynie uchwała właścicieli lokali udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu powinna być podjęta w formie przewidzianej prawem dla takiej umowy, natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu może być podjęta w zwykłej formie uchwały zaprotokołowanej pisemnie.

Wyrok SN z dnia 6 lipca 2016 r., IV CSK 680/15

Standard: 70703 (pełna treść orzeczenia)

Podjęcie uchwały upoważniającej zarząd wspólnoty do określonego działania w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie musi być zgodne z wolą każdego członka wspólnoty, a tryb podejmowania decyzji w tych sprawach różni się od tego, który ustalony został w art. 199 k.c. dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Artykuł 22 ust. 2 u.w.l. ma zastosowanie w każdym przypadku, gdy zarząd wspólnoty chce uzyskać legitymację do podjęcia czynność przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z powyższego wynika, że podjęcie uchwały upoważniającej zarząd wspólnoty do określonego działania w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie musi być zgodne z wolą każdego członka wspólnoty, a tryb podejmowania decyzji w tych sprawach różni się od tego, który ustalony został w art. 199 k.c. dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Z art. 199 zd. 1 k.c. wynika, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich

Postanowienie SN z dnia 7 października 2011 r., II CSK 23/11

Standard: 70701 (pełna treść orzeczenia)