Wyrok z dnia 2003-11-21 sygn. V CK 53/03

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt V CK 53/03

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 listopada 2003 r. Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)

SSN Kazimierz Zawada

Protokolant Piotr Malczewski

w sprawie z powództwa E. K.

przeciwko L. K. oraz „Z." S.A. w Z.

o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 21 listopada 2003 r., kasacji powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 5 czerwca 2002 r., sygn. akt I ACa 490/02,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu we Wrocławiu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 29 stycznia 2002 r. Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze oddalił powództwo E. K. o uznanie za bezskuteczną w stosunku do niego umowy sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego działkę nr […] o obszarze 0.75.63 ha położoną w K., objętą księgą wieczystą Kw. Nr […] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze, i własności znajdujących się na tym gruncie budynków, zawartej w dniu 27 lipca 1998 r. przez pozwanych L. K. i „Z.” S.A. z siedzibą w Z., oraz o nakazanie pozwanym złożenia oświadczenia woli wyrażającego zgodę na przeniesienie na niego użytkowania wieczystego wymienionego gruntu oraz własności położonych na nim budynków. Za podstawę tego orzeczenia Sąd Okręgowy przyjął następujące ustalenia i wnioski.

W dniu 1 lipca 1996 r. pozwana „Z.” S.A., której przysługiwało prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w K., bliżej opisanego we wniosku pozwu, i prawo własności znajdujących się na nim budynków, zawarła z powodem i E. K. umowę dzierżawy tej nieruchomości. W § 16 umowy strony postanowiły, że „ w przypadku zamiaru sprzedaży dzierżawionego obiektu, dzierżawcom przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości o ile poniosą oni udokumentowane, znaczne nakłady na remont tego obiektu”. Zgodnie z postanowieniem zawartym w § 13, zmiana warunków umowy wymagała formy pisemnej. W dniu 1 grudnia 1996 r. sporządzony został aneks do umowy z dnia 1 lipca 1996 r., w którym strony tej umowy m.in. „wykreśliły E. K. – na jej wniosek” oraz uzupełniły postanowienie zawarte w § 16 w ten sposób, że „po słowie „obiektu” w miejsce kropki wstawia się przecinek i po nim dopisuje: płacąc zrewaloryzowaną cenę ustaloną w miesiącu listopadzie 1996 roku, przed remontem obiektu”.

W sierpniu 1996 r. wartość nieruchomości będącej przedmiotem umowy dzierżawy została ustalona na kwotę 147 000 zł. Ze względu na zadłużenie „Z.” S.A. z początkiem 1997 r. przystąpiła do sprzedaży należących do niej nieruchomości. W miesiącu lutym zaproponowała powodowi kupno dzierżawionej nieruchomości za cenę 150 000 zł z równoczesnym poniesieniem kosztów związanych z zawarciem umowy notarialnej. Pismem z dnia 13 listopada 1997 r. powód poinformował pozwaną, że rezygnuje z kupna, gdyż nie jest w stanie wygospodarować kwoty żądanej tytułem ceny.

W uchwale z dnia 18 maja 1998 r. zarząd „Z.” S.A. wyraził zgodę na zbycie dzierżawionej przez powoda nieruchomości za cenę nie niższą niż 170 000 zł. Umową notarialną z dnia 27 lipca 1998 r. „Z.” S.A. sprzedała pozwanemu L. K. prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w K., objętego księgą wieczystą Kw. Nr […], oraz prawo własności znajdujących się na nim zabudowań za cenę 171 205 zł. W § 4 umowy pozwany L. K. oświadczył, że znana mu jest umowa dzierżawy przedmiotowej nieruchomości.

Dokonując oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego, Sąd Okręgowy podkreślił, że zgodnie z poglądem wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 1973 r., III CZP 90/72 (OSNCP 1973, nr 9, poz. 147), w wypadku sporządzenia bezwarunkowej umowy sprzedaży uprawnionemu z tytułu prawa pierwokupu przysługuje roszczenie z art. 59 k.c. Oznacza to, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu może żądać uznania bezwarunkowej umowy sprzedaży za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli strony tej umowy wiedziały o istnieniu jego uprawnienia. Pozwanemu L. K., w dacie zawarcia umowy sprzedaży, znana była treść umowy dzierżawy nieruchomości, wobec czego wiedział o przysługującym powodowi prawie pierwokupu. Dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie – zdaniem Sądu Okręgowego – ma jednak kwestia, czy w chwili zawarcia przez pozwanych umowy sprzedaży powodowi rzeczywiście przysługiwało prawo pierwokupu. Powód zamierzał nabyć dzierżawioną nieruchomość, lecz ze względu na brak środków finansowych skierował do pozwanej pismo z dnia 13 listopada 1997 r., które zawierało oświadczenie woli o rezygnacji z prawa pierwokupu. W piśmie tym powód napisał wprawdzie, iż rezygnuje „z zakupu”, jednak w okolicznościach rozstrzyganej sprawy należy przyjąć, że w istocie chodziło o rezygnację z prawa pierwokupu. Oświadczenie woli o rezygnacji zostało przez powoda złożone z chwilą, gdy pozwana otrzymała pismo z dnia 13 listopada 1997 r. i mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 k.c.). Sąd Okręgowy podkreślił, iż nie podziela poglądu prezentowanego przez powoda, że oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu powinno być złożone w formie aktu notarialnego, bowiem wniosku takiego nie można wysnuć z treści art. 597 § 2 k.c. W rozstrzyganej sprawie zachodziła jedynie potrzeba zachowania zwykłej formy pisemnej i wymaganie to zostało przez powoda spełnione. Skoro zaś powód w piśmie z dnia 13 listopada 1997 r. zrezygnował z przysługującego mu prawa pierwokupu, pozwana mogła zawrzeć z osobą trzecią bezwarunkową umowę sprzedaży nieruchomości.

Apelacja powoda od tego wyroku została przez Sąd Apelacyjny we Wrocławiu oddalona wyrokiem z dnia 5 czerwca 2002 r. Sąd Apelacyjny uznał ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji za prawidłowe, a zarzut powoda kwestionujący ocenę, że jego pismo z dnia 13 listopada 1997 r. zawierało oświadczenie woli o rezygnacji z prawa pierwokupu – za niezasadny. Sąd ten stwierdził, iż nie podziela zapatrywania wyrażonego w apelacji, jakoby oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu nie mogło być skutecznie złożone przed ustaleniem ceny sprzedaży z osobą trzecią. Powództwo było jednak bezzasadne – jak podkreślił Sąd Apelacyjny – przede wszystkim z tego względu, że powodowi w ogóle nie przysługiwało prawo pierwokupu, skoro umowa dzierżawy została zawarta w zwykłej formie pisemnej (art. 158 k.c.).

W kasacji od wyroku Sądu Apelacyjnego powód – powołując się na podstawę określoną w art. 393¹ pkt 1 k.p.c. – zgłosił wniosek o jego „uchylenie i uwzględnienie apelacji” ewentualnie uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W ramach powołanej podstawy kasacyjnej wskazał na naruszenie przepisów art. 597 i art. 598 k.c. przez uznanie, że oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu może być skutecznie złożone przed ustaleniem ostatecznej ceny sprzedaży z osobą trzecią i zawarciem z tą osobą warunkowej umowy sprzedaży. Podniósł ponadto, że – wbrew odmiennej ocenie Sądu Apelacyjnego – w sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki uznania umowy za bezskuteczną określone w art. 59 k.c. Sąd ten dokonał błędnej wykładni jego oświadczenia woli z dnia 13 listopada 1997 r., bowiem oznaczało ono jedynie rezygnację z nabycia nieruchomości za oferowaną cenę, nie zaś rezygnację z przysługującego mu prawa pierwokupu. O tym, że w wyniku złożenia wspomnianego oświadczenia woli nie doszło do rezygnacji z prawa pierwokupu, oraz że pozwani mieli świadomość nie skonsumowanego prawa pierwokupu świadczy zresztą fakt, że w umowie sprzedaży pozwany L. K. potwierdził, iż znana mu jest umowa dzierżawy nabywanej nieruchomości. Zdaniem skarżącego oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu nie mogłoby nawet odnieść zamierzonego skutku, ponieważ oświadczenie takie może być złożone dopiero po ustaleniu ceny sprzedaży i zawiadomieniu uprawnionego o treści warunkowej umowy sprzedaży.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Apelacyjny – jak wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku – stanął na stanowisku, że skarżącemu w ogóle nie przysługiwało prawo pierwokupu dzierżawionej nieruchomości, ponieważ umowa dzierżawy została zawarta jedynie w zwykłej formie pisemnej (art. 158 k.c.). Zatem Sąd ten wyszedł z założenia, że zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego.

Trzeba w związku z tym przypomnieć, że problem, czy dla ważności zastrzeżenia prawa pierwokupu nieruchomości wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego, był przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 784/00 (OSNC 2003, nr 1, poz. 14). W powołanym orzeczeniu Sąd Najwyższy wyjaśnił, że treść obowiązujących przepisów pozwala na wyraźne rozgraniczenie dwóch czynności prawnych, mianowicie ustanowienia (zastrzeżenia) prawa pierwokupu oraz wykonania istniejącego prawa, każda z tych czynności rodzi przy tym odmienne skutki prawne, a ustawa przewiduje wymóg złożenia oświadczenia woli w określonej formie tylko w odniesieniu do wykonania prawa pierwokupu ( art. 597 § 2 k.c.). Samo zastrzeżenie prawa pierwokupu nie stwarza zobowiązania do przeniesienia prawa własności na rzecz uprawnionego, bowiem zobowiązanie takie powstaje dopiero wówczas, gdy uprawniony skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu (art. 600 k.c.). Z tego względu w kodeksie cywilnym przewidziany został wymóg złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu w formie szczególnej, takiej, jaka jest wymagana dla zawarcia umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu (art. 597 § 2 k.c.). Ponieważ wymóg zachowania szczególnej formy czynności prawnej musi wynikać z wyraźnego przepisu ustawy, nie można kreować takiego wymagania w drodze analogicznego stosowania przepisu odnoszącego się do innych czynności prawnych. Z tych względów Sąd Najwyższy w omawianym orzeczeniu przyjął, że zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego.

Skład orzekający Sądu Najwyższego podziela stanowisko wyrażone w powołanym orzeczeniu oraz argumentację przytoczoną dla jego uzasadnienia. Aktualizuje to potrzebę rozważenia zarzutów podniesionych przez skarżącego.

Sąd Apelacyjny – przyjmując, że z braku formy aktu notarialnego nie doszło do ustanowienia w umowie dzierżawy prawa pierwokupu – odniósł się bardzo ogólnikowo do zarzutów podniesionych w apelacji, niemniej z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że uznał zarówno ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, jak i dokonaną przez ten Sąd ocenę prawną, za prawidłowe. Dodatkowo podkreślił, że Sąd pierwszej instancji trafnie uznał oświadczenie woli skarżącego, zawarte w jego piśmie z dnia 13 listopada 1997 r., za rezygnację z prawa pierwokupu, oraz że oświadczenie woli o rezygnacji może być skutecznie złożone przed ustaleniem przez zobowiązanego z osobą trzecią ostatecznej ceny sprzedaży.

W tej sytuacji z uzasadnienia zaskarżonego wyroku trzeba wyprowadzić wniosek, iż Sąd Apelacyjny zaaprobował ustalenie, że pozwany L. K. – zawierając w dniu 27 lipca 1998 r. umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości – znał postanowienia umowy dzierżawy i wiedział o przysługującym powodowi prawie pierwokupu. Innymi słowy, Sąd Apelacyjny zaaprobował też ocenę Sądu pierwszej instancji, według której przed dniem 27 lipca 1998 r. nie doszło do zmiany treści umowy dzierżawy, a jedynie uprawniony w drodze jednostronnego oświadczenia woli zrezygnował z przysługującego mu prawa pierwokupu.

W kasacji powód zakwestionował prawidłowość dokonanej przez Sądy obydwu instancji wykładni oświadczenia woli złożonego pozwanej „Z.” S.A. w piśmie z dnia 13 listopada 1997 r., podnosząc, że oznaczało ono jedynie rezygnację z nabycia dzierżawionej nieruchomości za oferowaną cenę, nie zaś z przysługującego mu prawa pierwokupu. Intencją skarżącego było niewątpliwie postawienie zarzutu naruszenia przez Sąd Apelacyjny reguł tłumaczenia oświadczeń woli, jednak w złożonej kasacji, opartej wyłącznie na podstawie z art. 393¹ pkt 1 k.p.c., nie wskazał na naruszenie przepisu art. 65 k.c. Trzeba w związku z tym przypomnieć, że, zgodnie z art. 393¹¹ § 1 k.p.c., Sąd Najwyższy rozpoznaje sprawę w granicach podstaw kasacji, a z urzędu bierze pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Sąd Najwyższy jest również związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi podstawę zaskarżonego wyroku, natomiast prawidłowość dokonania ustaleń faktycznych podlegać może kontroli Sądu Najwyższego wyłącznie w ramach podstawy kasacyjnej przewidzianej w art. 393¹ pkt 2 k.p.c. (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 10 maja 2000 r., III CKN 416/98, OSNC 2000, nr 12, poz. 220, z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 144/00, OSNC 2001, nr 4, poz. 60, czy z dnia 12 października 2001 r., V CKN 631/00, OSNC 2002, nr 7-8, poz. 91).

Sąd Apelacyjny zaaprobował zarówno ustalenie, jak i ocenę Sądu pierwszej instancji, że przed dniem 27 sierpnia 1998 r. nie doszło do zmiany treści umowy dzierżawy zawartej w dniu 1 lipca 1996 r., a następnie uzupełnionej aneksem z dnia 1 grudnia 1996 r., wobec czego pozwany L. K. – potwierdzając w § 4 aktu notarialnego znajomość jej postanowień – powziął zarazem wiadomość o przysługującym powodowi prawie pierwokupu. Za trafnością tej oceny zdawało się przemawiać także złożone przez powoda zawiadomienie o dokonanym w dniu 17 marca 1999 r. wpisie w dziale III księgi wieczystej Kw. Nr […] ostrzeżenia o przysługującym mu na podstawie umowy dzierżawy prawie pierwokupu nieruchomości, chociaż nie wiadomo czy wpis ten uprawomocnił się. Skoro powód nie podważył, jak była już o tym wyżej mowa, prawidłowości ustalenia i oceny Sądu Apelacyjnego, że w piśmie z dnia 13 listopada 1997 r. zrezygnował z prawa pierwokupu nieruchomości, rozważenia wymaga kwestia skuteczności tej rezygnacji.

Rozpocząć trzeba od spostrzeżenia, że Sąd Apelacyjny zakwalifikował złożone przez skarżącego oświadczenie woli jako rezygnację, ściśle chodzi jednak o czynność prawną rozporządzającą w postaci zrzeczenia się prawa pierwokupu. W nauce prawa przyjmuje się, że do kategorii czynności rozporządzających należą m.in. czynności prowadzące do zniesienia uprawnienia przysługującego osobie dokonującej rozporządzenia, do których należą rozmaite postaci zrzeczenia się prawa oraz akty prowadzące do wygaśnięcia przysługującego rozporządzającemu uprawnienia. Nie powinno budzić wątpliwości, że zarówno istota, jak i charakter umownego prawa pierwokupu, nie sprzeciwiają się możliwości zrzeczenia się tego prawa przez uprawnionego z tym skutkiem, że prawo to wygasa. Zrzeczenie następuje w drodze jednostronnego oświadczenia woli, które powinno być złożone zobowiązanemu; staje się ono skuteczne z chwilą dotarcia do zobowiązanego w sposób pozwalający mu na zapoznanie się z jego treścią (art. 61 k.c.).

Przedstawione przez skarżącego zagadnienie prawne, ujęte w formie pytania o skuteczność zrzeczenia się prawa pierwokupu przed ustaleniem przez zobowiązanego ostatecznej ceny sprzedaży w umowie warunkowej zawartej z osobą trzecią, łączy się również z problematyką zrzeczenia się praw przyszłych. Uprawniony może zrzec się nie tylko prawa istniejącego, ale i prawa przyszłego, wobec czego – z teoretycznego punktu widzenia – nie można wykluczyć wyjątkowych sytuacji, w których zrzeczenie się prawa pierwokupu przed ustaleniem przez zobowiązanego ceny sprzedaży w umowie warunkowej zawartej z osobą trzecią okaże się skuteczne. W stanie faktycznym niniejszej sprawy taka wyjątkowa sytuacja jednak nie zachodzi, zatem nie ma potrzeby szerszego omawiania tej problematyki.

Nie ulega wątpliwości, że koniecznym elementem oświadczenia woli o zrzeczeniu się prawa pierwokupu jest wyrażona przez uprawnionego – wobec innego podmiotu prawa, jakim jest zobowiązany – wola wyzbycia się przysługującego mu prawa. Wola taka może być natomiast niewadliwie powzięta i wyrażona dopiero wtedy, gdy uprawnionemu znana jest cena sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, ustalona przez zobowiązanego w umowie z osobą trzecią. Skuteczność zrzeczenia się prawa pierwokupu musi być tym samym uzależniona od zaznajomienia się przez zrzekającego się z warunkami tej umowy. W przeciwnym razie interesy uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu nie byłyby właściwie chronione. Konkludując, uznać trzeba za trafny zarzut podniesiony w kasacji, że złożone przez skarżącego w dniu 13 listopada 1997 r. oświadczenie woli o zrzeczeniu się prawa pierwokupu było nieskuteczne.

Skoro Sąd Apelacyjny wyszedł z błędnego założenia, że w ogóle nie doszło do ustanowienia prawa pierwokupu oraz że można skutecznie zrzec się takiego prawa przed zapoznaniem się przez zrzekającego się z warunkami umowy z osobą trzecią, kasację trzeba uznać za usprawiedliwioną. Dlatego też Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania (art. 393¹³ § 1 k.p.c. i art. 108 § 2 w związku z art. 393¹⁹ k.p.c.).