Forma zastrzeżenia prawa pierwokupu nieruchomości

Samo zastrzeżenie prawa pierwokupu nie stwarza zobowiązania do przeniesienia prawa własności na rzecz uprawnionego, bowiem zobowiązanie takie powstaje dopiero wówczas, gdy uprawniony skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu (art. 600 k.c.). Z tego względu w kodeksie cywilnym przewidziany został wymóg złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu w formie szczególnej, takiej, jaka jest wymagana dla zawarcia umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu (art. 597 § 2 k.c.). Ponieważ wymóg zachowania szczególnej formy czynności prawnej musi wynikać z wyraźnego przepisu ustawy, nie można kreować takiego wymagania w drodze analogicznego stosowania przepisu odnoszącego się do innych czynności prawnych. Z tych względów Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 784/00 przyjął, że zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. Skład orzekający Sądu Najwyższego podziela stanowisko wyrażone w powołanym orzeczeniu oraz argumentację przytoczoną dla jego uzasadnienia.

Wyrok SN z dnia 21 listopada 2003 r., V CK 53/03

Standard: 84848 (pełna treść orzeczenia)

Zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego.

Treść obowiązujących przepisów pozwala przede wszystkim na wyraźne rozgraniczenie dwóch czynności prawnych – ustanowienie (zastrzeżenie) prawa pierwokupu oraz wykonanie istniejącego prawa. Rodzą one różne skutki prawne, a ustawa przewiduje wymóg złożenia oświadczenia woli w określonej formie tylko w odniesieniu do wykonania prawa pierwokupu (por. art. 597 § 2 zdanie drugie k.c.).

Samo zastrzeżenie prawa pierwokupu nie stwarza zobowiązania, nawet warunkowego, do przeniesienia własności. Powoduje jedynie powstanie po stronie osoby, na rzecz której pierwokup został zastrzeżony, uprawnienia o charakterze kształtującym, dającego pierwszeństwo nabycia własności określonej rzeczy w razie, gdyby właściciel powziął decyzję o jej sprzedaży. Po stronie zobowiązanego z tytułu pierwokupu powstaje obowiązek respektowania istniejącego uprawnienia. Wyraża się to w nałożeniu na podmiot zobowiązany obowiązku zawiadomienia uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią (art.598 § 1 k.c.). Naruszenie tego obowiązku pozostaje, co do zasady, bez wpływu na skuteczność rozporządzenia rzeczą przez zobowiązanego; własność przechodzi na osobę trzecią. Zobowiązany może jedynie odpowiadać za uszczerbek, jaki poniosła osoba uprawniona (art. 599 § 1 k.c.).

Zobowiązanie właściciela do przeniesienia własności na rzecz uprawnionego powstanie dopiero wówczas, gdy uprawniony skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu. Z tym oświadczeniem woli ustawa łączy skutek w postaci dojścia do skutku umowy pomiędzy uprawnionym i zobowiązanym z tytułu prawa pierwokupu (art. 600 § 1 zd. 1 k.c.). Z umowy takiej wynika zobowiązanie do przeniesienia własności na uprawnionego. Z tego też względu w kodeksie cywilnym przewidziany został wymóg złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu w formie szczególnej, takiej, jaka jest wymagana dla zawarcia umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu.

Wyrok SN z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 784/00

Standard: 52651 (pełna treść orzeczenia)