Wyrok z dnia 2002-11-19 sygn. IV CKN 1464/00

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt IV CKN 1464/00

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 listopada 2002 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Filomena Barczewska (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian

Protokolant Bogumiła Gruszka

w sprawie z powództwa K. i M. małżonków S. przeciwko M. i W. małżonkom Ż.

o wydanie nieruchomości

oraz z powództwa wzajemnego M. i W. małżonków Ż. przeciwko K. i M. małżonkom S.

o zapłatę,

po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 19 listopada 2002 r. na rozprawie kasacji pozwanych (powodów wzajemnych) M. i W. małżonków Ż. od wyroku Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 24 listopada 1999 r., sygn. akt II Ca 521/99,

oddala kasację.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 7 maja 1999 r., uwzględniając powództwo główne nakazał pozwanym aby wydali powodom część działki o powierzchni 3500 m² położonej w B., oznaczonej w ewidencji nr […], dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw nr […], oddalił natomiast powództwo wzajemne o zapłatę kwoty 11500 zł, orzekł o kosztach procesu. Rozstrzygnięcie to oparł na następujących ustaleniach.

Umową sprzedaży sporządzoną w dniu 19 sierpnia 1995 r. w formie aktu notarialnego pozwani przenieśli na powodów własność zabudowanej nieruchomości o powierzchni 9900 m² położonej w B., dla której prowadzona jest księga wieczysta Kw nr […], za cenę 64900 zł, której odbiór potwierdzili w umowie. Po zawarciu umowy pozwani nadal korzystali z zachodniej części działki o powierzchni około 3500 m². Pozwani nie wykazali aby służył im tytuł prawny do dalszego korzystania z przedmiotowej części działki, a zatem żądanie powodów – na których przeniesione zostało prawo własności do całej działki – podlegało uwzględnieniu na mocy art. 222 § 1 k.c.

Żądanie zapłaty kwoty 11500 zł, zgłoszone w ramach powództwa wzajemnego, Sąd uznał za niezasadne. Podkreślił że zgodnie z treścią art. 247 k.p.c. nie mogą być prowadzone dowody z zeznań świadków, czy przesłuchania stron na okoliczność, że cena sprzedaży nieruchomości była inna niż wskazana w akcie notarialnym. Wysokość ceny jest elementem przedmiotowo istotnym umowy sprzedaży nieruchomości, zatem prowadzenie dowodów z przesłuchania świadków lub stron prowadziłyby do obejścia przepisu art. 158 k.c. Uzupełnienie lub zmiana umowy, dla której konieczna jest forma szczególna – aktu notarialnego – wymaga również tej formy, gdyż za takim stanowiskiem przemawia postulat niesprzeczności systemu prawnego. Rozważając treść dokumentu prywatnego z dnia 19 czerwca 1995 r. Sąd uznał, że nie może być on podstawą żądania zapłaty dalszej ceny za zbytą działkę […], gdyż umowa ta jest nieważna z mocy art. 158 k.c. i art. 73 § 2 k.c.

Pozwani wnieśli apelację od powyższego wyroku w części dotyczącej oddalenia powództwa wzajemnego oraz rozstrzygnięcia o kosztach powołując się na naruszenie treści art. 217 i 247 k.p.c. przez nie przeprowadzenie dowodów z przesłuchania zgłoszonych świadków i przesłuchania stron.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 24 listopada 1999 r. uchylił zaskarżony wyrok w pkt 4 dotyczącym pobrania kosztów na rzecz Skarbu Państwa, a w pozostałej części oddalił apelację, jako niezasadną. Sąd ten podkreślił powołując się na treść protokołu rozprawy z dnia 22 stycznia 1999 r., że dowód ze świadków był wnioskowany na okoliczność nie tylko innej ceny nabycia nieruchomości niż podana w akcie notarialnym, ale również na okoliczność, że podmiotem umowy zbycia zawartej w formie aktu notarialnego była nie cała nieruchomość objęta księgą wieczystą Kw nr […] lecz jedynie jej części. Pominięcie tych dowodów przez Sąd I instancji było zasadne, gdyż ich prowadzenie na okoliczności istotnych składników umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego naruszałoby treść art. 247 k.c., zarazem prowadziłoby do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorom nieważności.

Pozwani w kasacji powołując się na naruszenie przepisów postępowania a w szczególności art. 247 k.p.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie oraz naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. przez nierozważenie przez sądy obu instancji wszystkich dowodów, a zwłaszcza dowodu z umowy zawartej na piśmie w dniu 19 czerwca 1995 r. wnosili o uchylenie zaskarżonego wyroku. Skarżący podnieśli, że umowa pisemna z 19 czerwca 1995 r., w której powód zobowiązał się zapłacić 10000 zł za drugą część działki, winna stanowić podstawę uwzględnienia powództwa wzajemnego w zakresie kwoty 10000 zł.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzut naruszenia art. 247 k.p.c. nie jest uzasadniony. W judykaturze i piśmiennictwie prawniczym przyjmuje się zgodnie, że akty notarialne są dokumentami urzędowymi i odnoszą się do nich wprost przepisy kodeksu postępowania cywilnego o dokumentach. Przepis art. 244 § 1 k.p.c. stanowi, że dokumenty urzędowe sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy w zakresie ich działania, stanowią dowód tego co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Akt notarialny stanowi więc dowód tego, iż wskazane w akcie osoby stawiły się w określonym czasie u notariusza oraz że złożyły oświadczenie woli, które zostało dokładnie bez żadnych zniekształceń ujęte w treści aktu. Należy więc przyjąć, że akt notarialny obejmujący czynność prawną oddaje wiernie ostateczną wolę stron.

Dowód z dokumentu urzędowego (w tym wypadku z aktu notarialnego), w procesie cywilnym stanowi jeden z najważniejszych środków dowodowych. Daje temu wyraz przepis art. 247 k.p.c., który ustanawia jako regułę zakaz dowodzenia dowodami z zeznań świadków i przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu. Osnowę dokumentu stanowi jego treść. Od tej zasady przepis przewiduje wyjątek stanowiąc, że sąd może dopuścić dowód z przesłuchania świadków lub stron przeciwko osnowie dokumentu obejmującego czynność prawną, ale tylko w przypadku kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek, a mianowicie gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy uzna to za konieczne ze względu na szczególne okoliczności sprawy.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 sierpnia 1997 r., I CKN 214/97 (nie publ.) odwołując się do kodeksowej definicji umowy sprzedaży zawartej w art. 535 k.c. podkreślił, że do konstrukcyjnych elementów tej umowy należy określenie stron, ich roli w stosunku prawnym (sprzedawca, kupujący) oraz ich wzajemnych świadczeń. Przedmiotem świadczenia sprzedaży jest przeniesienie własności i wydanie rzeczy kupującemu, zaś przedmiotem świadczenia kupującego jest zapłata uzgodnionej ceny. Obowiązki te należą więc do przedmiotowo istotnych elementów omawianej umowy. Oświadczenie woli zawarte w akcie notarialnym, co do tego że przedmiotem zbycia była cała działka (opisana w akcie), a nie jej część, jak i oświadczenie dotyczące wysokości ceny i jej uiszczenia, jako składowe elementy treści dokonanej przez strony czynności prawnej – której ważność ustawa (art. 158 k.c.) uzależnia od zachowania formy aktu notarialnego – nie mogą być podważane w drodze prowadzenia dowodów z przesłuchania świadków czy stron, gdyż prowadziłoby to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności w rozumieniu art. 247 k.p.c.

W tym stanie – wbrew zarzutem skarżących – należy uznać że Sądy obu instancji trafnie przyjęły, że w świetle treści art. 247 k.p.c. nie był dopuszczalny w sprawie dowód ze świadków skierowany przeciwko istotnym elementom umowy kupna-sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego, gdyż prowadziłoby to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności.

Nie jest też zasadny drugi z podniesionych w kasacji zarzutów, iż sądy obu instancji z naruszeniem treści art. 233 § 1 k.p.c. nie rozważyły dowodu z umowy pisemnej zawartej w dniu 19 czerwca 1995 r., jako podstawy powództwa wzajemnego w zakresie dochodzonej kwoty 10000 zł. Wbrew stanowisku skarżącego Sąd I instancji rozważył treść tej umowy i podkreślając jej zbyt dużą ogólnikowość, trafnie ocenił, że umowa ta z uwagi na brak formy nie może być uznana za ważną.

Zgodnie z treścią art. 158 k.c. w związku z art. 73 § 2 k.c. forma aktu notarialnego jest przesłanką ważności nie tylko umowy przenoszącej własność, ale również umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Również – jak podkreśla się w piśmiennictwie – uzupełnienie, zmiana, rozwiązanie, a także odstąpienie od umowy o przeniesienie własności nieruchomości wymaga, tak jak sama umowa, zachowania formy aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy skutkuje nieważność umowy i to niezależnie od tego czy należałoby ją ocenić jako nieformalną umowę zbycia bliżej nie określonej nieruchomości, która jak twierdził powód okazała się własnością nie pozwanych, a osób trzecich, od których następnie ją nabył, czy też jako umowę zmiany warunków umowy kupna sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego.

Nieważna umowa nie może stanowić podstawy żądania spełnienia zastrzeżonego w niej świadczenia.

Z tych wszystkich względów kasacja, jako nie zawierająca usprawiedliwionych podstaw, podlegała oddaleniu stosownie do treści art. 393¹² k.p.c.