Postanowienie z dnia 2003-06-04 sygn. I CKN 447/01

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt I CKN 447/01

Postanowienie

Sądu Najwyższego

z dnia 4 czerwca 2003 r.

Przewodniczący: sędzia SN Jan Górowski.

Sędziowie SN: Irena Gromska-Szuster, Marek Sychowicz (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku M. D., M. Ł., przy uczestnictwie P. Ż., A. Ż., E. F., A. Ż., A. Ż., A. Ż., L. H., B. K., o zniesienie współwłasności, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 4 czerwca 2003 r. kasacji uczestników postępowania P. Ż. i A. Ż. od postanowienia Sądu Okręgowego w P. z dnia 11 kwietnia 2001 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w P. do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 11 kwietnia 2001 r. Sąd Okręgowy w W. oddalił apelacje uczestników postępowania P. Ż. i A. Ż. od postanowienia Sądu Rejonowego w P. z dnia 13 grudnia 2000 r., którym Sąd ten, po rozpoznaniu wniosku M. D. i M. Ł., zniósł współwłasność nieruchomości położonej w P. przy ulicy K., o powierzchni 2.420 m² w ten sposób, że ustanowił odrębną własność 48 lokali mieszkalnych i użytkowych w budynkach znajdujących się na gruncie i poszczególne lokale przyznał na wyłączną własność lub na współwłasność dwu, trzech bądź czterech dotychczasowych współwłaścicieli wraz z odpowiednim udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynków, tytułem wyrównania wartości udziałów zasądził odpowiednie dopłaty i nakazał współwłaścicielom władającym lokalami, które nie zostały im przyznane, wydanie ich współwłaścicielom, którym lokale te zostały przyznane.

Postanowienie wymienione na wstępie zaskarżyli kasacją uczestnicy postępowania A. Ż. i P. Ż. Jako podstawy kasacji wskazane zostało naruszenie art. 1, 2, 21 ust. 1, art. 32 ust. 1, art. 64 i 178 ust. 1 Konstytucji RP, art. 140, 195, 210, 211 i 212 k.c., art. 46 i 47 k.c. w zw. z art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) a także art. 217 § 2, art. 233, 328 § 2, art. 368 § 1, art. 377, 381, 382, 385 i czterech ostatnio wymienionych przepisów w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. oraz art. 621, 622, 623 w zw. z art. 328 § 2 i tychże przepisów w związku z art. 5 k.c. Skarżący wnieśli o uchylenie postanowienia Sądu Okręgowego w W. i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania.

Uczestnicy postępowania E. F., L. H., A. Ż., A. Ż. i A. Ż. przyłączyli się do wniosku kasacji.

Wnioskodawczynie wniosły o oddalenie kasacji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Niezasadny jest zarzut skarżących co do tego, że znosząc współwłasność przez ustanowienie odrębnej własności lokali sąd, celem stwierdzenia, czy określone lokale są lokalami samodzielnymi w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali i jako takie mogą stanowić odrębne nieruchomości, zobowiązany jest zwrócić się do starosty o stwierdzenie tej okoliczności zaświadczeniem (art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali). Jak już wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 marca 1997 r., III CKN 14/97 (OSNC 1997, nr 8, poz. 115), oceny tej władny jest dokonać sąd samodzielnie, korzystając z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych. Akceptując taki sposób postępowania przez Sąd pierwszej instancji, Sąd Okręgowy nie naruszył wymienionych przepisów ustawy o własności lokali.

Nie można natomiast odmówić racji kasacji, o ile zarzuca wadliwość uznania przez zaskarżone postanowienie niektórych lokali za samodzielne i potraktowanie ich jako odrębne nieruchomości. Dla oceny, jaki lokal jest lokalem samodzielnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, oczywiście decydujące są kryteria wskazane w tym przepisie. Dla wyodrębnienia, jako samodzielnych, poszczególnych lokali i uznania ich bądź za lokale mieszkalne, bądź za lokale użytkowe, przydatne też było zastosowane w sprawie kryterium ich dotychczasowego przeznaczenia i wykorzystywania. Przy ustaleniu, jakie lokale należy wyodrębnić, nie można jednakże było pomijać celu tego zabiegu, którym było przyznanie wyodrębnionych lokali poszczególnym współwłaścicielom, zwłaszcza w sytuacji, gdy nie władają oni tymi lokalami. Wyodrębnione lokale powinny być użyteczne - jako lokale mieszkalne bądź użytkowe. Z tego punktu widzenia w szczególności budzi zastrzeżenia wyodrębnienie - jako samodzielnych - pojedynczych pokoi na I i II piętrze budynku A oraz na I i II piętrze budynku B i nierozważenie, czy nie powinny one wchodzić w skład nowo utworzonych większych lokali. Wątpliwości budzi też zasadność uznania niektórych pomieszczeń za pomieszczenia pomocnicze, przynależne do określonych lokali, gdy ich związek z danym lokalem polegał tylko na faktycznym korzystaniu z nich przez dotychczasowego użytkownika lokalu, a usytuowanie ich nie wskazuje na jakikolwiek powiązanie z tym lokalem. Dotyczy to np. magazynu o powierzchni 25,76 m², mieszczącego się na parterze w oficynie C, uznanego za pomieszczenie przynależne do lokalu użytkowego o powierzchni 74,33 m², mieszczącego się na parterze budynku A, w sytuacji gdy pomieszczeniami pomocniczymi przynależnymi do tego lokalu są jeszcze 4 inne magazyny.

Należy zwrócić uwagę, że zasadą jest, iż w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności powinno nastąpić całkowite zniesienie współwłasności, co w wypadku ustanowienia odrębnej własności lokali powinno oznaczać przyznanie wyodrębnionych lokali poszczególnym współwłaścicielom. Przyznanie ich na współwłasność dwom lub więcej dotychczasowych współwłaścicieli może nastąpić, lecz tylko na ich wniosek dotyczący tych - wyraźnie określonych - lokali. Zaskarżonym postanowieniem niektóre lokale zostały jednakże przyznane na współwłasność, mimo braku takiego wniosku (jego cofnięcia).

Rozstrzygając o przyznaniu wyodrębnionych lokali poszczególnym współwłaścicielom Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął - co aprobował sąd drugiej instancji - że należy kierować się wielkością udziałów współwłaścicieli oraz ich usprawiedliwionym interesem, uwarunkowanym ich sytuacją osobistą i materialną. Niemniej trafne są zarzuty kasacji podważające rozstrzygnięcie sprawy w tym zakresie. Dotyczy to w szczególności rozstrzygnięcia o przyznaniu lokalu o największej wartości - lokalu użytkowego o powierzchni 74,33 m², mieszczącego się na parterze budynku A. Okoliczność, że uczestnik postępowania A. Ż. od ponad 10 lat prowadzi w tym lokalu działalność gospodarczą, a żadne szczególne względy nie uzasadniają przyznania tego lokalu innemu współwłaścicielowi, przemawiała za przyznaniem go temu uczestnikowi. Jednakże ze względu na nominalną wartość wymienionego lokalu i wielkość udziału A. Ż. we współwłasności, rozstrzygnięcie takie spowodowałoby konieczność przyznania innych lokali, przedstawiających znacznie mniejszą wartość użytkową, pozostałym współwłaścicielom, co byłoby dla nich krzywdzące. Uzasadnienie zaskarżonego postanowienie nie przekonuje, że nie był możliwy podział lokalu, o którym mowa (ewentualnie przy zastosowaniu trybu postępowania przewidzianego w art. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali), i utworzenie z niego dwóch samodzielnych lokali użytkowych, z których jeden mógłby zostać przyznany A. Ż. Nie można także uznać za słuszne przyznanie dwóch lokali o największej wartości - lokalu użytkowego o powierzchni 74,33 m², mieszczącego się na parterze budynku A i lokalu użytkowego o powierzchni 146 m², mieszczącego się na I piętrze budynku A - tym samym współwłaścicielom na współwłasność. Rozstrzygnięcie takie spowodowało uprzywilejowanie tych współwłaścicieli, kosztem pozostałych, pomimo że tylko udział we współwłasności M. D. jest znacząco wyższy od udziałów pozostałych współwłaścicieli.

Z przytoczonych względów zasadny jest zarzut kasacji naruszenia art. 211 k.c. i art. 623 k.p.c. Przepisy te, w związku z art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali, wymagają, żeby zniesienie współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali uwzględniało nie tylko wielkość udziałów współwłaścicieli i nominalną wartość odrębnej własności nowo utworzonych lokali, ale żeby takie zniesienie współwłasności zapewniało w miarę możliwości jednakowe - zróżnicowane jedynie ze względu na wielkość udziałów we współwłasności - zaspokojenie interesów wszystkich współwłaścicieli, bez rażącego pokrzywdzenia jednych, kosztem innych. Zaskarżone postanowienie nie spełnia tego postulatu. W rozpoznawanej sprawie, ze względu na różną wielkość i różny charakter lokali, ich stan techniczny i możliwości praktycznego ich wykorzystania, wymagana była szczególna staranność przy wyodrębnianiu, jako samodzielne, poszczególnych lokali. Wymienione okoliczności, a ponadto różna wartość użytkowa wyodrębnionych lokali, powinny być - przy uwzględnieniu interesów poszczególnych współwłaścicieli, uwarunkowanych ich sytuacją osobistą i materialną - wzięte pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o przyznaniu wyodrębnionych lokali poszczególnym współwłaścicielom. Decyzja ta nie może prowadzić do uprzywilejowania jednych współwłaścicieli względem innych.

Sąd Najwyższy uwzględnił zatem kasację i na podstawie art. 393¹³ § 1 oraz art. 393¹⁹ w zw. z art. 108 § 2 k.p.c. postanowił jak w sentencji.