Podział fizyczny przez wyodrębnienie własności lokali (nieruchomości lokalowych)

Ustanowienie odrębnej własności lokali jest podziałem nieruchomości, stąd następstwem takiego podziału, ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu w budynku posadowionym na nieruchomości obciążonej hipoteką oraz przeniesienia własności tego lokalu na rzecz innej osoby są zmiany dotyczące hipoteki. Co do zasady powoduje to przekształcenie dotychczasowej i powstanie hipoteki łącznej, chyba że taki skutek jest wyłączony na podstawie przepisów szczególnych. Warunkiem wpisu takiej hipoteki łącznej jest obciążenie nieruchomości przed dokonaniem jej podziału.

Postanowienie SN z dnia 9 grudnia 2015 r., II CSK 22/15

Standard: 34339 (pełna treść orzeczenia)

Podziałem rzeczy jest również ustanowienie odrębnej własności lokali, a warunkiem jego dopuszczalności jest samodzielność lokali powstałych w wyniku podziału (art. 2 u.w.l.). Odmowa zniesienia współwłasności przez podział rzeczy, w tym przez ustanowienia odrębnej własności lokali może mieć miejsce jedynie wyjątkowo i tylko w razie wystąpienia okoliczności określonych w art. 211 k.c.

Ustalenie, czy fizyczny podział lub ustanowienie odrębnej własności lokali, jest dopuszczalny ze względu na właściwości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, w rozumieniu art. 278 k.p.c., a zatem poprzedzone być musi wydaniem opinii przez biegłego sądowego odpowiedniej specjalności.

Okoliczność, iż udział uczestnika we współwłasności nieruchomości jest niewielki, a wnioskodawczyni znaczny nie ma decydującego znaczenia w sprawie o zniesienia współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności dwóch lokali mieszkalnych, gdyż, po pierwsze, przy dziale spadku i zniesieniu współwłasności należy brać pod uwagę udział w całej dzielonej masie spadkowej i całej nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności (por. m.in. postanowienie SN z dnia 29 czerwca 2011 r. IV CSK 519/10, a, po wtóre, jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 4 czerwca 2003 r. I CKN 447/01 r., IC 2004/5/43 i z dnia 8 października 2009 r. II CK 2/09, przepisy art. 211 k.c. i art. 623 k.p.c. w zw. z art. 11 ust. 1 u.w.l. wymagają, aby dokonanie działu przez ustanowienie odrębnej własności lokali uwzględniało nie tylko wielkość udziałów i nominalną wartość odrębnej własności każdego lokalu, ale zaspokajało interesy wszystkich współwłaścicieli, bez rażącego pokrzywdzenia jednych kosztem innych. Nie można też oczekiwać, że w każdym wypadku zniesienia współwłasności współwłaściciele otrzymają części rzeczy o wartości zbliżonej do wartości udziałów (por. SN z dnia 27 stycznia 1999 r. II CKN 166/98).

Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości mieszkalnej sąd powinien zmierzać do rozstrzygnięcia, w wyniku którego nastąpi zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych obu zainteresowanych rodzin, o ile jest to tylko możliwe w istniejących okolicznościach faktycznych i prawnych. Dopiero wyłączenie możliwości podziału domu lub ustanowienia odrębnej własności lokali, uzasadnia rozważenie przez sąd innego sposobu zniesienia współwłasności, zwłaszcza przez przydzielenie nieruchomości budynkowej jednemu z zainteresowanych (postanowienie z dnia 17 sierpnia 1982 r. III CRN 164/82, niepubl.).

Sprzeczne ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem domu, w którym dwie rodziny zaspokajają potrzeby mieszkaniowe i możliwe jest wyodrębnienie lokali, byłoby przyznanie domu jednemu ze współwłaścicieli i pozbawienie drugiego mieszkania, w którym mieszkał (postanowienie SN z dnia 21 czerwca 1979 r. III CRN 68/79).

Nawet okoliczność, że współwłaściciel jest posiadaczem mieszkania zaspokajającego obecnie jego potrzeby mieszkaniowe sama przez się nie uzasadnia odmowy ustanowienia przez sąd odrębnej własności lokali (postanowienie z dnia 14 kwietnia 1999 r. III CKN 207/98).

Podobnie nie mogą usprawiedliwiać odmowy ustanowienia odrębnej własności lokali same tylko konfliktowe stosunki między współwłaścicielami, bowiem przepisy obowiązującego prawa przewidują liczne możliwości rozwiązywania takich konfliktów (porównaj między innymi postanowienia SN z dnia 4 sierpnia 1999 r. II CKN 549/98, z dnia 4 października 2002 r. III CKN 1283/00 i z dnia 11 lutego 2009 r. V CSK 311/08).

Postanowienie SN z dnia 18 marca 2015 r., I CSK 286/14

Standard: 52114 (pełna treść orzeczenia)