Uchwała z dnia 1996-03-28 sygn. III CZP 18/96

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 18/96

Uchwała

Sądu Najwyższego

z dnia 28 marca 1996 r.

Przewodniczący: sędzia SN G. Bieniek (sprawozdawca).

Sędziowie SN: H. Ciepła, S. Dąbrowski.

Sąd Najwyższy w sprawie ze skargi wierzyciela Erwina C. na czynności komornika Sądu Rejonowego w Kwidzynie w sprawie sygn. akt (...) z wniosku Erwina C. przeciwko Marcie C.-S. o egzekucję świadczenia niepieniężnego, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 19 marca 1996 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Wojewódzki w Elblągu, postanowieniem z dnia 29 listopada 1995 r. sygn. akt (...), do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy zachodzi podstawa z art. 177 § 1 pkt 3 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. do zawieszenia postępowania egzekucyjnego w sytuacji, gdy tytuł wykonawczy orzekający eksmisję zawiera również przyznanie pozwanej prawa do lokalu socjalnego na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509), zaś gmina bez wszczęcia postępowania administracyjnego odmawia wskazania lokalu socjalnego z powodu braku wolnych lokali,

a w przypadku odpowiedzi negatywnej

czy istnieją podstawy do zwrotu tytułu wykonawczego z powodu bezskuteczności egzekucji?"

p o d j ą ł następującą uchwałę:

Jeżeli w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego, sąd na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.) - orzekł o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego, a gmina nie zapewnia takiego lokalu, najemca może wystąpić z roszczeniem o zobowiązanie gminy do zawarcia umowy najmu wskazanego lokalu socjalnego; wynajmujący może zaś wystąpić przeciwko gminie o wynagrodzenie szkody, jaką poniósł przez to, że orzeczenie nakazujące opróżnienie lokalu nie może być wykonane z powodu niezapewnienia najemcy przez gminę lokalu socjalnego.

Komornik - mając na względzie powyższe uprawnienia wierzyciela i dłużnika - powinien określić, stosownie do okoliczności, termin opróżnienia lokalu (art. 1046 § 1 k.p.c.).

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne wynikło na tle następującego stanu faktycznego:

Prawomocnym wyrokiem z dnia 22 marca 1995 r. sygn. akt (...) Sąd Rejonowy w Kwidzynie nakazał pozwanej Marcie C.-S., aby opróżniła pokój zajmowany wraz ze wszystkimi rzeczami i osobami, których prawa reprezentuje, w lokalu mieszkalnym nr 8, położonym w K., przy ul. Targowej 16. Jednocześnie orzekł, że pozwanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Powód, Erwin C., po uzyskaniu tytułu wykonawczego złożył do komornika Sądu Rejonowego w Kwidzynie wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Komornik zwrócił się do Burmistrza K. o wskazanie lokalu socjalnego. Burmistrz w odpowiedzi poinformował, że Miasto K. ma ograniczone możliwości w zakresie dysponowania lokalami socjalnymi i obecnie nie zapewni pozwanej takiego lokalu. W tej sytuacji komornik zawiesił postępowanie egzekucyjne na podstawie art. 177 § 1 pkt 3 w związku z art. 13 § 2 k.p.c. Skargę wierzyciela złożoną na to postanowienie Sąd Rejonowy oddalił postanowieniem z dnia 5 września 1995 r., Sąd Wojewódzki w Elblągu zaś, rozpoznając zażalenie na to postanowienie, przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne o treści sformułowanej w sentencji uchwały.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Przedstawione zagadnienia prawne - odrywając się od ich treści - wiążą się niewątpliwie z problemami wykonywania orzeczeń eksmisyjnych na tle przepisów ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.). Na gruncie Prawa lokalowego osobom eksmitowanym z lokalu przysługiwało uprawnienie do lokalu zamiennego lub pomieszczenia zastępczego, albo też eksmisja następowała do lokalu, w którym osoba ta zamieszkiwała poprzednio. Obowiązek dostarczenia pomieszczenia zastępczego nie był przewidziany jedynie w odniesieniu do osób, które utraciły własność, własnościowe prawo do lokalu lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej na skutek egzekucji wierzytelności zabezpieczonej hipoteką umowną (art. 65 ust. 5 Prawa lokalowego). Przepisy ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali (...) dopuszczają natomiast - co do zasady - eksmisję z lokalu bez konieczności dostarczenia innego lokalu (zamiennego lub socjalnego) osobie zobowiązanej do opróżnienia lokalu. Wyjątek w tym względzie - potwierdzający wyżej wymienioną zasadę - przewidziano:

- w art. 35 cyt. ustawy, zgodnie z którym, wynajmujący jest obowiązany zapewnić najemcy opłacającemu czynsz regulowany lokal zamienny, jeżeli przyczyną wytoczenia powództwa o rozwiązanie najmu i nakazanie opróżnienia lokalu, jest konieczność przeprowadzenia rozbiórki budynku lub remontu albo modernizacji, wymagających opróżnienia lokalu;

- w art. 36 ust. 1 zd. 2 cyt. ustawy, tj. w sytuacji, gdy sąd orzeł o uprawnieniu najemcy do lokalu socjalnego, a zatem gmina jest obowiązana zapewnić taki lokal;

- w art. 56 ust. 4 cyt. ustawy, tj. w sytuacji, gdy właściciel zamierza zamieszkać w swoim lokalu i w tym celu zwalnia na rzecz najemcy zajmowany dotychczas lokal, znajdujący się w zasobach gminy;

- w art. 56 ust. 9 cyt. ustawy, tj. w sytuacji, gdy przyczyną rozwiązania najmu, w trybie wytoczenia powództwa przez właściciela budynku, w którym położony jest lokal, stanowi stwierdzona przez właściwy organ nadzoru budowlanego konieczność opróżnienia lokalu z powodu zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia; w tym wypadku lokal zamienny dostarcza gmina.

Poza tymi wyjątkami, w ustawie z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali (...) wprowadzono jedynie - ze względów humanitarnych - art. 37, w którym przyjęto, że wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od dnia 1 listopada do dnia 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli zobowiązanemu nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie, wszakże i to ograniczenie nie dotyczy osób eksmitowanych z powodu znęcania się nad rodziną (art. 38).

Te bardzo rygorystyczne rozwiązania prawne dotychczasowa praktyka komorników łagodziła poprzez odwoływanie się do § 151 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52 ze zm.). Według tego przepisu, wykonanie tytułu nakazującego opróżnienie lokalu może nastąpić dopiero po upewnieniu się przez komornika, że dłużnik ma zapewnione pomieszczenie zastępcze albo że może powrócić do pomieszczenia, w którym dotychczas zamieszkiwał. Pomijając fakt, że w projekcie nowego rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości nie ma odpowiednika § 151, stwierdzić należy, iż Sąd Najwyższy już w stanie prawnym obecnie obowiązującym uznał, że przy wykonywaniu wyroku nakazującego opróżnienie lokalu mieszkalnego, a wydanego na podstawie przepisów ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali (...), § 151 cyt. wyżej rozporządzenia nie ma zastosowania (por. uchwałę SN z dnia 8 grudnia 1995 r. III CZP 171/95* oraz uchwałę z dnia 6 lutego 1996 r. III CZP 7/96**). W uzasadnieniach obu tych uchwał wskazano jednak, że osoba zobowiązana do opróżnienia lokalu korzysta z ochrony wówczas, gdy w tytule wykonawczym sąd orzekł o uprawnieniu tej osoby do lokalu socjalnego. Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Rzecz jednak w tym, aby ochronie tej nadać konkretną treść, uwzględniając interesy wynajmującego, najemcy i gminy.

2. Regulacja prawna dotycząca lokali socjalnych jest w przepisach ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali (...) - stosunkowo skąpa. Artykuł 3 ust. 4 ustawy określa wymagania, jakim powinien odpowiadać lokal socjalny, zaś przepisy rozdziału 4 określają zasady gospodarowania tymi lokalami. Nie ulega żadnej wątpliwości, że lokale socjalne wchodzą w skład tzw. zasobu mieszkaniowego gminy (art. 5 cyt. ustawy), a jedyną podstawą korzystania z lokalu socjalnego jest umowa najmu (art. 28 cyt. ustawy). W tym ostatnim przepisie stwierdzono, że umowę o najem lokalu socjalnego zawiera się również w przypadku, gdy ustawa nakłada na gminę taki obowiązek. Takim przepisem omawianej ustawy jest m.in. art. 36 ust. 1 zd. 2. Wynika z niego, że orzeczenie przez sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego oznacza, iż "w takim wypadku gmina jest obowiązana zapewnić lokal socjalny".

Na tle takiego unormowania nie może być żadnych wątpliwości, że podstawa do zawieszenia postępowania egzekucyjnego, przewidziana w art. 177 § 1 pkt 3 k.p.c., w zasadzie nie wchodzi w rachubę w wypadku, gdy sąd orzekł o uprawnieniu do lokalu socjalnego, a gmina takiego lokalu nie zapewnia. Skoro bowiem i w tym wypadku zawiera się umowę najmu, to nie wchodzi w rachubę postępowanie administracyjne. Jest to oczywiste. Istota zagadnienia sprowadza się jednak do tego, czy w tej sytuacji, tzn. gdy o uprawnieniu najemcy do lokalu socjalnego orzeczono w wyroku, a gmina nie zapewnia takiego lokalu, istnieją przesłanki do przyjęcia tezy, iż egzekucja jest bezskuteczna. Prima facie taki wniosek mógłby wydawać się uzasadniony. Głębsza analiza uwarunkowań społecznych, jakie towarzyszyły ustawie z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali (...), oraz przyjęte w niej rozwiązania prawne uzasadniają jednak potrzebę poszukiwania konstruktywnego mechanizmu, który umożliwiałby uzyskanie większej niż dotychczas skuteczności orzeczeń eksmisyjnych. Jest przecież rzeczą powszechnie znaną, że liczba orzeczeń eksmisyjnych, które nie były wykonane pod rządem przepisów Prawa lokalowego, systematycznie rosła. Podstawową przeszkodą przy ich wykonywaniu był obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego lub pomieszczenia zastępczego. Obowiązek ten - jak już wykazano - został w ustawie o najmie lokali (...) istotnie ograniczony do określonych sytuacji. Wzbudza to uzasadnione zastrzeżenia i niepokój, nad którymi nie sposób przejść do porządku dziennego. Konieczne jest zatem, aby w ramach obowiązujących przepisów prawnych poszukiwać takich rozwiązań, które z jednej strony zapewniłyby niezbędną ochronę najemcy, z drugiej zaś nie pogłębiały zjawiska narastania liczby nie wykonanych wyroków eksmisyjnych. Taki kierunek przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 grudnia 1995 r. III CZP 171/95* , w której stwierdził, że "(...) komornik powinien określić termin opróżnienia lokalu (art. 1046 § 1 k.p.c.) z uwzględnieniem możliwości ubiegania się przez dłużnika o zawarcie z nim przez gminę umowy o najem lokalu socjalnego". Oczywiście, dotyczyło to przypadku, gdy o uprawnieniu do lokalu socjalnego sąd nie orzekł w wyroku eksmisyjnym. Ten kierunek poszukiwań - co do zasady - uznać należy za trafny także wówczas, gdy sąd orzekł o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Ochrona najemcy jest jednak w tej sytuacji znacznie skuteczniejsza, co nie może pozostać bez wpływu na kształt ostatecznego rozstrzygnięcia.

3. Zgodnie z art. 30 ustawy o najmie lokali (...) rada gminy określa, z jakimi osobami, o których mowa w art. 28 ust. 1 (tj. osobami, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i znalazły się w niedostatku), umowy najmu lokalu socjalnego powinny być zawierane w pierwszej kolejności. Z kolei według art. 36 ust. 2 cyt. ustawy, orzeczenie przez sąd o uprawnieniu do lokalu socjalnego oznacza, że "uprawniony ma pierwszeństwo w uzyskaniu lokalu socjalnego", według zaś art. 36 ust. 1 zd. 2 "gmina jest obowiązana zapewnić lokal socjalny". Powstaje zatem pytanie, jaka jest relacja między tymi przepisami. W szczególności jawi się problem, czy owo "pierwszeństwo" w uzyskaniu lokalu socjalnego, przewidziane w art. 36 ust. 2 cyt. ustawy, oznacza tylko tyle, że rada gminy powinna osoby, którym sąd ustalił prawo do lokalu socjalnego, umieścić w gminie zakwalifikowanej do "pierwszej kolejności". Wykładnia ta nie uwzględnia jednak istotnego postanowienia zawartego w art. 36 ust. 1 zd. 2 ustawy. W tym przepisie nałożono na gminę obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego. Taki prawny obowiązek nie towarzyszy tej grupie osób, z którymi - według uchwały rady gminy - należy zawrzeć umowę najmu lokalu socjalnego w pierwszej kolejności. To pociąga za sobą określone konsekwencje. Pierwszeństwu uprawnionego do uzyskania lokalu socjalnego (art. 36 ust. 2) odpowiada obowiązek gminy zapewnienia takiego lokalu (art. 36 ust. 1 zd. 2). Oznacza to, że jeśli gmina uchyla się od zapewnienia takiego lokalu, to uprawnionemu przysługuje roszczenie o zawarcie umowy najmu konkretnego lokalu socjalnego. Tylko taka "sankcja" urealnia realizację obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę. W tym kierunku wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwałach: z dnia 15 marca 1995 r. III CZP 23/95 (OSNC 1995, z. 7-8, poz. 105); z dnia 8 grudnia 1995 r. III CZP 171/95* oraz z dnia 6 lutego 1996 r. III CZP 7/96**. Mając na uwadze możliwość skorzystania przez osobę uprawnioną do lokalu socjalnego z takiego roszczenia, komornik - zgodnie z art. 1046 § 1 k.p.c. - powinien wyznaczyć odpowiedni termin do opróżnienia lokalu przez tę osobę.

Oczywiście, trzeba zgodzić się z tym, że takie działanie osoby uprawnionej ma sens wówczas, gdy roszczenie o zawarcie umowy najmu będzie dotyczyło konkretnego lokalu socjalnego. Orzeczenie sądu zobowiązujące gminę do zawarcia w ogóle umowy najmu lokalu socjalnego z istoty swej wyłącza możliwość jego wykonania. Wskazanie zaś przez osobę uprawnioną konkretnego lokalu socjalnego będzie często niemożliwe. Z tego też względu taki mechanizm "zmuszenia" gminy do zapewnienia lokalu socjalnego jest niewątpliwie ułomny.

4. Wykonaniem wyroku eksmisyjnego jest zainteresowany przede wszystkim wynajmujący. W jego interesie leży, aby gmina zapewniła najemcy lokal socjalny, a więc, aby gmina wykonała swój ustawowy obowiązek. Uchylanie się gminy od realizacji tego obowiązku może spowodować po stronie wynajmującego szkodę, wyrażającą się choćby w utraconych korzyściach, jakie mógłby on osiągnąć dysponując opróżnionym lokalem. Nie sposób zatem odmówić wynajmującemu możliwości skierowania roszczenia odszkodowawczego przeciwko gminie. Możliwość skierowania takiego roszczenia może spowodować podjęcie przez organy gminy aktywnych działań mających na celu takie gospodarowanie zasobem mieszkaniowym - określonym szeroko w art. 5 ust. 1 ustawy o najmie lokali (...) - aby wywiązać się z nałożonego na gminę ustawowego obowiązku zapewnienia lokali socjalnych.

Komornik, jako organ egzekucyjny, powinien zatem - mając na uwadze te uprawnienia wynajmującego i najemcy uprawnionego orzeczeniem sądowym do uzyskania lokalu socjalnego - wyznaczyć odpowiedni termin do opróżnienia lokalu (art. 1046 § 1 k.p.c.).

Z tych względów podjęto uchwałę jak w sentencji.

OSNC 1996 r., Nr 5, poz. 74