Postanowienie z dnia 2003-10-30 sygn. IV CK 131/02

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt IV CK 131/02

Postanowienie

Sądu Najwyższego

z dnia 30 października 2003 r.

Przewodniczący: Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski. Sędziowie SN: Barbara Myszka, Maria Grzelka (spr.).

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku BP - P. Spółki z o.o. w K., poprzednio - "A.P." Spółka z o.o. w P., i Andrzeja J. o wpis, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na rozprawie w dniu 30 października 2003 r. kasacji wnioskodawcy BP - P. Spółki z o.o. w K. od postanowienia Sądu Okręgowego w B. z dnia 25 października 2001 r., uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Sądu Rejonowego w C. z dnia 8 marca 2001 r. i sprawę przekazuje Sądowi Rejonowemu w C. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 25 października 2001 r. Sąd Okręgowy w B. oddalił apelację wnioskodawcy - Spółki z o.o. "A.P." w P. (w rubrum ww. postanowienia jako skarżącego mylnie oznaczono Andrzeja J.) od postanowienia Sądu Rejonowego w C. z dnia 8 marca 2001 r., mocą którego odmówiono dokonania na rzecz Spółki wpisu użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków odnośnie do nieruchomości położonej w C. objętej księgą wieczystą nr 6929. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że wskazywana jako podstawa wpisu umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy zlecenia była nieważna. Zdaniem Sądu Okręgowego, nieprawidłowa była causa ww. umowy, którą stanowiła umowa zlecenia nabycia nieruchomości z dnia 31 grudnia 1998 roku. Umowa zlecenia obejmowała obowiązek zleceniobiorcy przeniesienia na zleceniodawcę prawa do gruntu, natomiast nie wskazywała na zobowiązanie do przeniesienia własności budynków.

Ponadto, Sąd Okręgowy uznał, że w świetle art. 37 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 13 § 2 i art. 213 § 1 k.p.c. istotny był fakt, znany Sądowi pierwszej instancji z urzędu, że na przedmiotowym gruncie w czasie zawierania umowy o przeniesienie praw na zleceniodawcę istniały budynki, które w tej umowie nie zostały wymienione i których zleceniobiorca nie nabył, bo powstały one po dacie zrealizowania przez niego czynności nabycia, do której zobowiązywała go umowa zlecenia. W tej sytuacji - według oceny Sądu Okręgowego - gdyby nawet umowa zlecenia, jako causa umowy o przeniesienie użytkowania wieczystego i własności budynków, była prawidłowa, to nie obejmowała ona przeniesienia własności budynków w niej niewymienionych, odnośnie do których nie wiadomo, kto jest ich właścicielem; zatem, wpis prawa własności na rzecz Spółki co do tych budynków nie mógł nastąpić. Za prawną podstawę odmowy wpisu Sąd Okręgowy uznał art. 46 § 1 i art. 48 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W kasacji wnioskodawca zarzucił naruszenie art. 740 § 2, art. 65 i art. 235 k.c. oraz art. 48 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a także art. 227, 228, 231 i 233 k.p.c. i wnosił o zmianę zaskarżonego postanowienia przez uwzględnienie wniosku o wpis lub uchylenie tego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istotne okoliczności były w niniejszej sprawie bezsporne.

W dniu 31 grudnia 1998 roku pomiędzy Spółką z o.o. "A.P." w P. jako zleceniodawcą i Andrzejem J., jako zleceniobiorcą, została zawarta na piśmie umowa zlecenia nabycia nieruchomości (powiernicza), zgodnie z którą zleceniobiorca zobowiązał się nabyć w imieniu własnym na rzecz zleceniodawcy prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w C., oznaczonej geodezyjnie jako działki nr 1547, 1546/2 i 1546/3 o łącznej powierzchni 5.048 m² oraz przenieść na zleceniodawcę prawo użytkowania wieczystego nabytej nieruchomości. Powyższa nieruchomość objęta była księgą wieczystą nr 6929 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w C., w której jako właściciel wpisana była Gmina Miejska C., zaś jako użytkownik wieczysty i właściciel budynków, stanowiących odrębną nieruchomość, opisanych w dziale I-0, Przedsiębiorstwo Wielobranżowe "K." Spółka z o.o. w P. Według treści odpisu z księgi wieczystej z dnia 11 grudnia 1998 roku oznaczenie nieruchomości w dziale I-0 "sposób korzystania" wyrażało się opisem 12 różnych budynków. W dniu 31 grudnia 1998 roku zawarta została w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży, na mocy której Spółka z o.o. "K." w P. sprzedała Andrzejowi J. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości o powierzchni 0,5048 ha położonej w C., składającej się z działek nr 1547, 1546/2 i 1546/3, oraz prawo własności wzniesionego na niej budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności objętych księgą wieczystą nr 6929. W umowie tej strony oświadczyły, że nieruchomość zabudowana jest obiektem budowlanym w postaci bunkra na opał przeznaczonego do rozbiórki. W dniu 24 stycznia 2000 roku, w dziale II księgi wieczystej nr 6929, wpisano w miejsce Spółki z o.o. "K." w P. Andrzeja J. jako wieczystego użytkownika gruntu i właściciela budynków stanowiących odrębną nieruchomość opisanych w dziale I-0. W dniu 6 października 2000 r. w dziale I-0 księgi wieczystej nr 6929 sprostowano oznaczenie nieruchomości w ten sposób, że w miejsce działki nr 1546/2 wpisano działki nr 1546/4 i 1546/5, natomiast w dniu 9 listopada 2000 r. z księgi wieczystej nr 6929 odłączono część w obszarze 0,0074 ha stanowiącą działkę nr 1546/4 i dla odłączonego obszaru urządzono księgę wieczystą nr 34087, w której jako właściciela wpisano Skarb Państwa. W dniu 23 listopada 2000 r. Andrzej J. i Spółka z o.o. "A.P." w P. zawarli w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy zlecenia. W umowie tej Andrzej J. oświadczył, że nabył w imieniu własnym, ale na rachunek Spółki z o.o. "A.P." w P., prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w C., w skład której wchodzą działki nr 1547, 1546/3, 1546/4 i 1546/5 o obszarze 0,5048 ha oraz prawo własności budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, dla których Sąd Rejonowy w C. prowadzi księgę wieczystą nr 6929, oraz że z nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 6920 wydzielono działkę nr 1546/4 o obszarze 0,0074 ha pod projektowaną drogę krajową i urządzono dla niej nową księgę wieczystą nr 34087, w której wpisano własność na rzecz Skarbu Państwa. Ponadto oświadczył, że w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy zlecenia, stosownie do art. 740 zdanie drugie Kodeksu cywilnego, przenosi na rzecz Spółki z o.o. "A.P." w P. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek nr 1547, 1546/3 i 1546/5 o obszarze 0,4974 ha oraz prawo własności budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Przedstawiciel Spółki "A.P." oświadczył, że przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości o obszarze 0,5048 ha oraz prawa własności budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności objętych księgą wieczystą nr 6929 przyjmuje. W § 7 umowy strony zawarły wniosek o wpis w księdze wieczystej nr 6929 prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynków na rzecz Spółki z o.o. "A.P." w P.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji o braku podstaw do wpisu uznając, że causae dla umowy z dnia 23 listopada 2000 r. była umowa zlecenia, i że ta ostatnia umowa była nieprawidłowa. Ponadto, Sąd Okręgowy przyjął, że po nabyciu przez Andrzeja J. prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków na przedmiotowej nieruchomości powstały budynki stacji paliw i myjni samochodowej. Z faktu, że budynki te nie zostały wymienione w umowie z dnia 23 listopada 2000 r., Sąd Okręgowy wysnuł wniosek, że wnioskodawca zamierzał odnieść określone korzyści w sferze finansowo-podatkowej oraz stwierdził, że obydwa orzekające w sprawie Sądy nie mogły tego aprobować. W rzeczy samej, zdaniem Sądu Okręgowego, Andrzej J. nabył dla Spółki "A.P." własność bunkra na opał przeznaczonego do rozbiórki, natomiast zmierzał do przeniesienia na Spółkę własności budynków, które powstały później i z całą pewnością nie były objęte causae w postaci umowy zlecenia; wobec tego, w umowie z dnia 23 listopada 2000 r., Andrzej J. nie działał w wykonaniu swego zobowiązania wynikającego z umowy zlecenia. Stanowisko Sądu Okręgowego odnośnie do powołanych przyczyn odmowy wpisu jest błędne. Zawiera mylne rozumienie treści i znaczenia art. 3 ust. 1, art. 5 i art. 25 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 124, poz. 147 ze zm.), a także art. 235 § 2, w zw. z art. 50 k.c., art. 237 i art. 740 zdanie drugie k.c. Ponadto, narusza art. 37, 46, 48 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 213 i 228 k.p.c. Kasacja zawiera usprawiedliwione podstawy odnośnie do zarzutów naruszenia art. 740 zd. drugie k.c., art. 235 § 2 k.c., art. 48 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i art. 228 k.p.c., w związku z czym podlegała ona uwzględnieniu.

W chwili orzekania przez Sąd Okręgowy nie obowiązywały już przepisy art. 37, 46 i 48 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zostały one uchylone przez ustawę z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece ... (-) (Dz. U. Nr 63, poz. 653), a w ich miejsce od dnia 23 września 2001 r. weszły w życie przepisy art. 626¹, 626⁸ i 626⁹ Kodeksu postępowania cywilnego. Błędne stosowanie w zaskarżonym postanowieniu nieobowiązujących przepisów nie miałoby istotnego wpływu na wynik rozpoznawanej sprawy w sytuacji, gdy nowe przepisy podobnie regulują zasadnicze kwestie, gdyby nie fakt, iż art. 626⁸ k.p.c. nie zawiera odpowiednika dotychczasowego art. 46 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym odmowa wpisu mogła być oparta na okolicznościach powszechnie znanych lub takich, które doszły do wiadomości sądu wieczystoksięgowego w inny sposób. Nie mógł więc Sąd Okręgowy uczynić użytku z wiadomości dotyczącej budynków stacji paliw i myjni samochodowej. W każdym zaś razie wymaga podkreślenia, że wiadomość o istnieniu ww. budynków oraz o czasie ich powstania nie dotyczyła faktów powszechnie znanych (art. 228 § 1 k.p.c.), nie zostało też wykazane, aby Sąd Rejonowy powziął tę wiadomość w ramach wykonywania czynności urzędowych (art. 228 § 2 k.p.c.).

W istocie rozbieżności pomiędzy oznaczeniem budynków w dziale I-0 księgi wieczystej nr 6929 a ich określeniem w umowie sprzedaży z dnia 31 grudnia 1998 r. i umowie z dnia 23 listopada 2000 r. o przeniesienie praw nie miały znaczenia. Również dla oceny zasadności wniosku o wpis nie miała znaczenia ewentualna niezgodność oznaczenia w księdze wieczystej i umowach stron z rzeczywistym stanem rzeczy.

Oznaczenie nieruchomości w dziale I-0 księgi wieczystej nie wyraża stanu prawnego nieruchomości, nie jest objęte domniemaniem prawdziwości z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ani ochroną wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5) i nie podlega badaniu w ramach art. 626⁸ § 2 k.p.c. in fine (poprzednio - art. 46 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność budynków na użytkowanym gruncie jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2 k.c.) stanowi część składową tego prawa (art. 50 k.c.). Nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu, podlega przeniesieniu wraz z przeniesieniem prawa głównego, jakim jest użytkowanie wieczyste i obejmuje budynki faktycznie istniejące na gruncie bez względu na treść opisu w księdze wieczystej lub w oświadczeniach stron umowy o przeniesienie użytkowania wieczystego. Ewentualna niezgodność opisu lub oświadczeń stron z rzeczywistym stanem rzeczy nie wpływa na skuteczność przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i związanego z nim prawa własności budynków. Może mieć znaczenie dla oceny ekwiwalentności umówionej ceny sprzedaży w porównaniu z rzeczywistą wartością nieruchomości, ale ta kwestia nie należy do sądu wieczystoksięgowego. W obecnym stanie prawnym generalnie nikt inny jak tylko użytkownik wieczysty może być właścicielem budynków usytuowanych na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego, przy czym o istnieniu prawa własności przesądza sam fakt zabudowy gruntu nie zaś konkretne zindywidualizowane budynki oraz kolejność ich powstawania.

W wykonaniu umowy zlecenia zleceniobiorca Andrzej J. nabył użytkowanie wieczyste gruntu wraz z własnością budynków odnośnie do nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 6929. Nabyte przez niego prawa zostały ujawnione w dziale II księgi wieczystej. Przedmiotem umowy z dnia 23 listopada 2000 r. było również użytkowanie wieczyste i własność budynków na nieruchomości Kw 6929. Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, brak więc było podstaw do uznania, że w umowie tej zleceniobiorca zmierzał do przeniesienia na zleceniodawcę więcej praw, aniżeli wcześniej nabył, względnie praw, które wcześniej nie istniały. Przeciwnie, porównanie treści księgi wieczystej nr 6929 i treści aktu notarialnego z dnia 23 listopada 2000 r. wskazywało na tożsamość praw nabytych i następnie przenoszonych. W związku z tym, brak było podstaw do odmowy dokonania wpisu z przyczyn wskazanych w zaskarżonym postanowieniu.

Ewentualne zastrzeżenia mogły budzić oświadczenia stron w § 2 - umowy z dnia 23 listopada 2000 r., które były rozbieżne co do powierzchni gruntu będącej przedmiotem przenoszonego prawa. Obydwa orzekające w niniejszej sprawie Sądy w tej kwestii nie zajęły stanowiska. Odnośnie do odmowy dokonania wpisu z powodu nieistnienia causae umowy z dnia 23 listopada 2000 r. zaskarżone postanowienie również błędnie przyjmuje, że stwierdzenie kauzalności wymagało badania treści umowy zlecenia oraz że umowa zlecenia była nieprawidłowa, bo nie zawierała zapisu o obowiązku zleceniobiorcy nabycia prawa własności budynków trwale związanych z gruntem. Określona w art. 235 k.c. odrębna własność budynków wyraża swego rodzaju modyfikację zasady superficies solo cedit (art. 48 k.c.) polegającą na tym, że budynki nie stanowią części składowej gruntu i jako takie nie należą do właściciela gruntu, lecz stanowią część składową prawa użytkowania wieczystego (art. 50 k.c.). Prawo własności budynków nie występuje samodzielnie w obrocie, lecz dzieli los przenoszonego prawa użytkowania wieczystego. Również jeżeli przedmiotem umowy zlecenia jest czynność prawna dotycząca użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, a z konkretnych okoliczności nie wynika, żeby strony miały zamiar wyłączyć spod skutków zlecanej czynności prawnej własność budynków, to należy przyjąć, że umowa zlecenia jest ważna i dotyczy czynności prawnej obejmującej również prawo własności budynków, choćby strony wyraźnie tego na piśmie nie określiły.

W rozpoznawanej sprawie wola stron obejmująca własność budynków nie powinna budzić wątpliwości w świetle stwierdzenia zawartego w umowie zlecenia, że chodzi o nieruchomość zabudowaną, a także w świetle oświadczeń stron w umowie sprzedaży z dnia 31 grudnia 1998 r. i umowie przeniesienia praw z dnia 23 listopada 2000 r. obejmujących także prawo własności budynków. Brak więc było podstaw do uznania, że wnioskodawca Andrzej J. nie zaciągnął w umowie zlecenia z dnia 31 grudnia 1998 r. zobowiązania do nabycia i przeniesienia na zleceniodawcę prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynków.

W istocie sama ta umowa zlecenia w ogóle nie podlegała badaniu Sądu. Ważność umowy z dnia 23 listopada 2000 r. zależna była od istnienia po stronie wnioskodawcy Andrzeja J. zobowiązania do przeniesienia na Spółkę z o.o. "A.P." prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynków (art. 156 k.c.). Zobowiązanie to nie wynikało z umowy zlecenia, lecz wprost z ustawy (art. 740 zd. drugie k.c.) jako następstwo wykonania, a nie zawarcia, umowy zlecenia. W judykaturze Sądu Najwyższego utrwalony jest pogląd, że z umowy zlecenia obejmującej tzw. fiducjarne nabycie nieruchomości bezpośrednio wynika jedynie obowiązek zleceniobiorcy nabycia nieruchomości, natomiast nie wynika i nie musi być objęty porozumieniem stron obowiązek przeniesienia nabytych praw na zleceniodawcę. Ten ostatni obowiązek ma charakter wtórny; powstaje nie z momentem zawarcia umowy zlecenia, lecz dopiero po jej wykonaniu i znajduje umocowanie w treści art. 740 zd. drugie k.c. (poprzednio - w art. 506 § 2 kz) (por. orzeczenie z dnia 5 maja 1949 r., Krc 186/49 - Przegląd Notarialny 1950, t. I. str. 451, orzeczenie z dnia 9 stycznia 1951 r., ŁC 1907/50, Zbiór Orzeczeń SN 1951, poz. 81, orzeczenie z dnia 12 czerwca 1950 r., C 22/50 - PiP 1951 nr 4, str. 747, orzeczenie z dnia 1 października 1955 r., 3 CR 783/55 - OSN 1957, poz. 42, uchwała z dnia 2 kwietnia 1957 r., 4 CO 38/56 - OSPiKA 1958 nr 10, poz. 258, uchwała z dnia 27 czerwca 1975 r., III CZP 55/75 - OSNC 1976, nr 4, poz. 75). W rozpoznawanej sprawie nie było istotne jaką, uczestnicy postępowania mieli między sobą umowę zlecenia, lecz czy wnioskodawca Andrzej J., w wykonaniu umowy zlecenia, nabył dla Spółki z o.o. "A.P." użytkowanie wieczyste i własność budynków określonej nieruchomości. Badanie tej ostatniej okoliczności wymagało sprawdzenia jedynie treści księgi wieczystej nr 6929 oraz treści aktu notarialnego z dnia 23 listopada 2000 r. W świetle tych dokumentów zobowiązanie Andrzeja J. do przeniesienia na Spółkę z o.o. "A.P." przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynków, jako causa umowy z dnia 23 listopada 2000 r., nie powinno budzić wątpliwości. Odmienny pogląd Sądu Okręgowego nie zasługiwał na aprobatę.

Z przedstawionych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Sądu Rejonowego w C. i przekazał sprawę temu Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania - art. 393¹³ § 1 k.p.c.