Nabycie własności nieruchomości jako przedmiot umowy zlecenia; dopuszczalność, forma, przeniesienia własności na zlecającego

Jak wynika z art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zakresem normowania art. 158 k.c. nie są objęte umowy, których zawarcie wprawdzie jest funkcjonalnie związane z przeniesieniem własności nieruchomości, lecz których bezpośrednim skutkiem prawnym nie jest powstanie zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości ani przeniesienie własności nieruchomości. Pomimo rozbieżności w poglądach formułowanych w nauce prawa i orzecznictwie należy do nich zaliczyć w szczególności umowę zlecenia zobowiązującą do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 1975 r. (sygn. akt III CZP 55/75), umowa zlecenia nie wymaga do jej zawarcia formy aktu notarialnego, jeżeli jej przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości przez zleceniobiorcę w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia tej własności za zleceniodawcę.

Zgodnie bowiem z art. 734 § 1 k.c. umowa zlecenia ani nie przenosi na zleceniodawcę prawa własności, ani nie zobowiązuje bezpośrednio zleceniobiorcy do takiego przeniesienia. Nie należy przeto do kategorii umów, z którymi art. 158 k.c. wiąże obowiązek ich zawarcia w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności tych umów.

Wyrok SA w Łodzi z dnia 21 lutego 2018 r., I ACa 856/17

Standard: 29578 (pełna treść orzeczenia)

Dla umowy zlecenia nie została przewidziana forma szczególna. Zlecenie może zostać udzielone w dowolnej formie (art. 60), w tym także w sposób dorozumiany. Wbrew stanowisku apelującego nie wymaga ona formy szczególnej także wówczas, gdy umowa zlecenia obliguje przyjmującego zlecenie do nabycia nieruchomości we własnym imieniu na rachunek dającego zlecenie nie wymaga formy aktu notarialnego (vide: postanowienie SN z dnia 30 października 2003 r., IV CK 131/02; wyrok SA w Białymstoku z dnia 22 kwietnia 2010 r., I ACa 140/10; wyrok SA w Poznaniu z dnia 20 kwietnia 2004 r., I ACa 1282/05; wyrok SA w Szczecinie z dnia 20 grudnia 2013 r., I ACa 244/13). Poglądy te sąd odwoławczy w pełni podziela. Stąd też zarzut naruszenia art. 158 k.c. należało uznać za chybiony.

Z treści umowy zlecenia, obejmującej tzw. fiducjarne nabycie nieruchomości musi wynikać bezpośrednio obowiązek nabycia przez zleceniobiorcę nieruchomości, a nie musi być umową objęty obowiązek przeniesienia jej własności. Z umowy musi zatem wynikać, że jedna strona zleca drugiej nabycie własności nieruchomości, a druga to zlecenie przyjmuje. Treść umowy może być oczywiście ustalona przy zastosowaniu reguł wykładni określonych w art. 65 § 2 k.c. - vide: wyrok SA w Szczecinie z dnia 23 stycznia 2013 r., I ACa 712/12).

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 15 lutego 2018 r., I ACa 872/17

Standard: 29595 (pełna treść orzeczenia)