Uchwała z dnia 1975-06-27 sygn. III CZP 55/75

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 55/75

Uchwała

Sądu Najwyższego

z dnia 27 czerwca 1975 r.

Przewodniczący: sędzia A. Gola. Sędziowie: K. Piasecki, W. Maruczyński (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Jana M. przeciwko Marii P. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Krakowie postanowieniem z dnia 29.IV.1975 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

Czy pod rządem art. 158 k.c., wymagającego dla wszystkich umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości formy aktu notarialnego, umowa zlecenia zawarta bez zachowania tej formy, której treścią było nabycie przez zleceniobiorcę na jego nazwisko, ale na rzecz zleceniodawcy nieruchomości rolnej, może stanowić podstawę do żądania przeniesienia własności na dającego zlecenie?

postanowił udzielić następującej odpowiedzi:

Umowa zlecenia nie wymaga do jej zawarcia formy aktu notarialnego, jeżeli jej przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości przez zleceniobiorcę w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia tej własności za zleceniodawcę (art. 158 k.c.).

Uzasadnienie

Umową w formie aktu notarialnego pozwana nabyła w imieniu własnym nieruchomość zapisaną w księdze wieczystej Państwowego Biura Notarialnego w B. Kw nr 3579.

Powód domagał się zobowiązania pozwanej do zawarcia z powodem umowy notarialnej, przenoszącej na powoda prawo własności do połowy przedmiotowej nieruchomości. Powód twierdził, że pozwana nabyła opisaną wyżej nieruchomość na skutek zlecenia udzielonego pozwanej przez powoda i jego brata - Józefa M. do nabycia dla nich tej nieruchomości w równych częściach.

Sąd Powiatowy oddalił powództwo, ustalając, że strony nigdy nie wiązała umowa zlecenia, na którą powód powoływał się.

Sąd Wojewódzki, rozpoznając sprawę na skutek rewizji powoda, przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne podane w sentencji uchwały.

Sąd Najwyższy zważył co następuje:

W orzecznictwie sądowym na tle art. 46 pr. rzecz. i art. 506 § 2 k.z. wykrystalizował się pogląd, że umowa zlecenia o nabycie nieruchomości dla zleceniodawcy przez zleceniobiorcę w jego imieniu nie wymaga formy aktu notarialnego (por. orzeczenia SN z dnia 5.V.1949 r. Kw C 186/49-PN 5-6/50/451; z dnia 9.I.1951 r. ŁC 1907/50 - OSN 1951, poz. 81; z dnia 12.VI.1950 r. C 22/50 CPP 1951, s. 747, z dnia 1.X.1955 r. III CR 783/55 - OSN 1957, poz. 42 oraz uchwała SN z dnia 2.IV.1957 r. IV CO 38/56 - OSPiKA 1958, poz. 258) (...). Po wejściu w życie kodeksu cywilnego wzrosło w nauce prawa zainteresowanie doktryny tym problemem na tle art. 158 i 740 k.c., a jej wypowiedzi były rozbieżne, co skłoniło Sąd Wojewódzki do przedstawienia tego zagadnienia do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Art. 158 k.c. przewiduje obowiązek zawarcia w formie aktu notarialnego zarówno umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowy przenoszącej własność w wyniku zawartej uprzednio umowy obligacyjnej.

To samo przyjmowano w orzecznictwie pod rządem art. 46 pr. rzecz., mimo jego odmiennej treści, która ograniczała się do analogicznego obowiązku w przypadku przeniesienia własności nieruchomości) por. uchwałę z dnia 29.III.1952 r. C 1521/51 - OSN 1953, poz. 5; orzeczenie z dnia 15.X.1957 r. IV CO 536/57 - OSN 1958, poz. 82 i uchwałę z dnia 8.II.1960 r. IV CO 17/59 - OSN 1960, poz. 117).

Z różnicy treści obu przepisów nie można więc wysnuć wniosku prowadzącego do odmiennego od dotychczasowej praktyki rozstrzygnięcia rozważanego problemu.

Zgodnie bowiem z art. 734 § 1 k.c. umowa zlecenia ani nie przenosi na zleceniodawcę prawa własności, ani nie zobowiązuje bezpośrednio zleceniobiorcy do takiego przeniesienia. Nie należy przeto do kategorii umów, z którymi art. 158 k.c. wiąże obowiązek ich zawarcia w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności tych umów.

Umowa zlecenia zobowiązuje bezpośrednio zleceniobiorcę tylko do nabycia nieruchomości w imieniu zleceniodawcy. Wprawdzie z mocy art. 740 zd. 2 k.c. zleceniobiorca powinien wydać zleceniodawcy wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym. Jest to jednak obowiązek pośredni, który wynika z samej ustawy, a ponadto powstaje nie w momencie zawarcia umowy zlecenia, lecz dopiero po jej wykonaniu.

Do odmiennej wykładni art. 158 w związku z art. 734 § 1 i art. 740 zd. 2 k.c. nie może skłaniać wzrost ograniczeń w obrocie prawnym nieruchomościami, zwłaszcza rolnymi, co mogłoby implikować próby obchodzenia tych przepisów. Skuteczną bowiem zaporę przeciw tego rodzaju usiłowaniom stanowi okoliczność, że przeniesienie własności nieruchomości na zleceniobiorcę, a następnie na zleceniodawcę, musi nastąpić w formie aktu notarialnego, co daje dostateczną rękojmię zachowania przepisów ograniczających obrót nieruchomościami. Podobną rękojmię daje droga sądowa, wynikła w razie sporu między zainteresowanymi.

Sąd Najwyższy nie podziela obawy, że zainteresowani w takich przypadkach mogą poprzestać na samym przeniesieniu posiadania nieruchomości przez zleceniobiorców na zleceniodawców, co mogłoby być szczególnie szkodliwe, gdyby dotyczyło nieruchomości rolnych.

Remedium na taki nieformalny obrót nieruchomościami rolnymi stanowi przepis art. 17 ustawy z dnia 26 października 1971 r. (Dz. U. Nr 27, poz. 250), który przewiduje postępowanie przymuszające do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a w razie jego bezskuteczności możliwość przejęcia nieruchomości na rzecz Państwa za 50% wartości ustalonej według cen stosowanych przy sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych.

Przytoczone wywody uzasadniają udzielenie na postawione pytanie odpowiedzi zawartej w uchwale.

OSNC 1976 r., Nr 4, poz. 75

Biuletyn Izby Cywilnej SN nr 05/2014

Umowa zlecenia nie wymaga do jej zawarcia formy aktu notarialnego, jeżeli jej przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości przez zleceniobiorcę w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia tej własności za zleceniodawcę (art. 158 k.c.).

(uchwała z dnia 27 czerwca 1975 r., III CZP 55/75, A. Gola, K. Piasecki, W. Maruczyński, OSNCP 1976, nr 4, poz. 75)

Glosa

Macieja Mazurka, Rejent 2014, nr 3, s. 111

Glosa ma charakter krytyczny.

Autor nie podzielił tezy Sądu Najwyższego, by zawarcie umowy zlecenia, zobowiązującej zleceniobiorcę do nabycia własności nieruchomości na zasadzie zastępstwa pośredniego, nie wymagało zachowania formy aktu notarialnego. Komentowana uchwała opiera się, jego zdaniem, na zbyt swobodnej wykładni art. 158 k.c., pomijającej, że ukształtowana w ten sposób umowa zlecenia powinna być zaliczana do umów „zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości”, o których mowa w tym przepisie. Autor uznał za nieprzekonujące stanowisko Sądu Najwyższego, że obowiązek alienacji nieruchomości ma w tym wypadku charakter pośredni i powstaje już po zawarciu umowy, kluczowe bowiem znaczenie ma, jego zdaniem, skutek dokonanej czynności prawnej, tj. powstanie z mocy samego prawa (art. 740 k.c.) obowiązku przeniesienia własności jako elementu treści stosunku prawnego stron.

Autor zwrócił także uwagę, że forma aktu notarialnego zapewniałaby w tym wypadku dodatkową ochronę dla stron umowy, pozwalając im na lepsze przemyślenie swojej decyzji i uzyskanie profesjonalnej pomocy notariusza.

Uchwała była omówiona przez Z. Radwańskiego i J. Panowicz-Lipską w „Przeglądzie orzecznictwa” (Nowe Prawo 1979, nr 2, s. 102).