Wyrok z dnia 1990-10-11 sygn. III CZP 58/90

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 58/90

Wyrok z dnia 11 października 1990 r. 

Przewodniczący: sędzia SN: S. Dmowski.

Sędziowie SN: Z. Strus (sprawozdawca), Z. Świeboda.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Heleny P. przeciwko Jolancie B. o eksmisję po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Lublinie postanowieniem z dnia 20 kwietnia 1990 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Czy dzierżawcy, który wszedł w posiadanie nieruchomości i poczynił na nią nakłady przed zawarciem umowy dzierżawy, przysługuje prawo zatrzymania w sprawie o eksmisję, czy też jego stosowanie jest wyłączone z mocy art. 361 § 2 k.c.?"

podjął następującą uchwałę:

Cena nabycia nie jest nakładem na rzecz w rozumieniu art. 461 § 1 k.c.

Uzasadnienie

Zagadnienie prawne przedstawione w pytaniu Sądu Wojewódzkiego w Lublinie powstało na tle następującego stanu faktycznego:

Poprzedniczka prawna powódki otrzymała podczas scalania gruntów dokonywanego w latach 1929-1931 siedlisko poszerzone o pas gruntu z domem, posiadany dotychczas przez innego rolnika. Niezależnie od tytułu do nieruchomości, wywodzącego się ze scalania, co nie było sporne, ta sama osoba uzyskała akt własności ziemi wydany na podstawie przepisów ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Pozwana jest prawnuczką Zofii M., która po scaleniu kupiła dom znajdujący się na pasie gruntu przyznanym Zofii M. - poprzedniczce powódki oraz wydzierżawiła od Zofii M. grunt zajęty pod budynkiem wraz z jego bezpośrednim otoczeniem. Posiadanie kupionego domu oraz dzierżawionego placu pod budynkiem i wokół budynku było przekazywane w ramach spadków.

Powództwo Heleny P., obecnej współwłaścicielki spornej części nieruchomości, przeciw pozwanej, będącej z mężem posiadaczami, o eksmisję zostało przez Sąd Rejonowy uwzględnione z jednoczesnym przyznaniem pozwanym prawa zatrzymania do czasu zapłacenia kwoty wyliczonej przez biegłego jako równej obecnej wartości domu.

Sąd Wojewódzki formułując zagadnienie prawne przedstawił dwa możliwe rozwiązania wątpliwości odnośnie do dopuszczalności obrony przez dzierżawcę w procesie windykacyjnym za pomocą zarzutu z prawa zatrzymania. Według jednego, prawo zatrzymania nie przysługuje dzierżawcy bez względu na to, czy poczynił nakłady przed zawarciem umowy dzierżawy, czy później. Według drugiego - art. 461 § 2 k.c. nie ma zastosowania, gdy dzierżawca wcześniej poczynił nakłady (kupił dom) i dopiero po tym fakcie zawarł umowę dzierżawy. Za trafnością drugiego poglądu przemawiałaby, zdaniem Sądu Wojewódzkiego, możliwość nabycia domu jako odrębnej nieruchomości (tzw. prawo powierzchni).

Uzasadnienie poglądu prawnego przedstawionego w drugiej kolejności wskazywałoby, że Sąd Wojewódzki nie wyklucza po stronie pozwanych istnienia prawa własności do odrębnej nieruchomości budynkowej nabytego przez ich poprzedników bez zachowania formy aktu notarialnego. Możliwość taką należy wyeliminować z rozważań nad treścią zagadnienia prawnego i odpowiedzią, ponieważ w razie istnienia po stronie pozwanych skutecznego prawa do władania odrębną nieruchomością, jaką zdaniem Sądu Wojewódzkiego miałby stanowić dom, nie istnieje roszczenie windykacyjne powódki (art. 222 § 1 k.c.) i w takim wypadku nie ma miejsca dla realizacji przez pozwanych prawa zatrzymania na podstawie art. 461 § 1 k.c. Prawo to bowiem funkcjonuje jako środek nacisku na zobowiązanego do zwrotu nakładów na rzecz, co do której przysługuje mu jako właścicielowi skuteczne względem posiadacza roszczenie wydobywcze. Poza tym zagadnienie prawne nie może odrywać się od sprawy, w której poza sporem pozostaje okoliczność, że przeprowadzono w miejscowości, w której znajduje się przedmiot sporu, postępowanie scaleniowe, a więc przepisy ustawy z dnia 31 lipca 1923 r. o scalaniu gruntów (jedn. tekst: Dz. U. z 1927 r. Nr 92, poz. 833) decydują o stanie prawnym nieruchomości. Zgodnie z art. 9 tej ustawy prawomocne orzeczenia urzędów ziemskich miały moc prawną orzeczeń i ugód sądowych, a zatem stan prawny nieruchomości w grudniu 1923 r. (w chwili zawierania umowy dzierżawy) był uregulowany, chyba że siedlisko byłoby wyłączone spod scalenia, o czym nie ma wzmianki w aktach sprawy. Niezależnie od orzeczenia urzędu ziemskiego poprzedniczka prawna powódki uzyskała również akt własności ziemi. Regulowanie ponowne stanu własności było prawdopodobnie uzasadnione śmiercią męża Zofii M., chociaż i w tej kwestii brak dokładniejszych ustaleń. W każdym razie zarówno tytuł do siedliska pochodzący ze scalenia (nie kwestionowany), jak i akt własności ziemi (udowodniony) nie dają podstaw do rozważań, czy pozwanym przysługuje prawo własności do części nieruchomości objętej sporem. Wątpliwości Sądu Wojewódzkiego przedstawione w uzasadnieniu postępowania z dnia 20 kwietnia 1990 r. na tle okoliczności sprawy biorą się z tego, że przyjęto, iż nakładem jest wszystko co posiadacz rzeczy wyłożył ze swego majątku na tę rzecz, a więc również cena nabycia. Sąd Wojewódzki wyraźnie pisze o kupieniu domu jako formie nakładu. W tym założeniu tkwi źródło wątpliwości, a ich usunięcie pozwoli Sądowi Wojewódzkiemu rozpoznać rewizję.

Kodeks cywilny w art. 461 § 1 używa pojęcia nakłady w takim samym znaczeniu jak w art. 226 k.c. Prawo zatrzymania ustanowione w powołanym przepisie jest skuteczne tylko wtedy, gdy pozwany ma uzasadnione prawnie roszczenie o zwrot nakładów. Dlatego do wykładni art. 461 § 1 k.c. należy stosować pojęcia używane w przepisach o roszczeniach uzupełniających. Przez nakłady w rozumieniu art. 226 k.c. należy uznać dobrowolne użycie własnych dóbr majątkowych na rzecz innej osoby (właściciela rzeczy) bez względu na jego wolę. Nakładami w tym znaczeniu są wszelkie inwestycje utrzymujące rzecz w należytym stanie lub ulepszające ją. Są to więc wszelkie reperacje, ulepszenia, a także wydatki związane z utrzymaniem rzeczy, jak np. karmienie zwierząt, uiszczanie opłat związanych z posiadaniem rzeczy. Niezależność przepływu środków majątkowych od woli osoby, w interesie której został dokonany, pozwala odróżnić nakłady od świadczeń. Świadczeniem bowiem jest zachowanie się dłużnika, spełnione na poczet długu, zgodnie z treścią zobowiązania. W umowie wzajemnej, jaką jest kupno-sprzedaż rzeczy, świadczeniu sprzedawcy odpowiada świadczenie kupującego, jakim jest zapłacenie ceny. Cena zapłacona za rzecz nie jest więc nakładem kupującego na tę rzecz, lecz wykonaniem zobowiązania. Jest to zachowanie dłużnika na poczet długu, związane z oświadczeniami woli sprzedawcy oraz kupującego. Dlatego cena zapłacona przez Antoninę M. właścicielowi budynku nie może być uznana za nakład w rozumieniu art. 461 k.c. i nie ma wobec tego znaczenia, czy została uiszczona przed zawarciem umowy dzierżawy gruntu pod budynkiem, czy też po wydzierżawieniu gruntu.

Dla rozpoznania rewizji na tle wątpliwości podniesionych przez Sąd Wojewódzki rozstrzygnięcie zagadnienia, czy cena nabycia stanowi nakład, jest wystarczające. Mimo to należy jeszcze zaznaczyć, że obydwie czynności prawne dokonane przez Antoninę M., to jest nabycie domu i wydzierżawienie gruntu, były ze sobą ściśle powiązane. Ustalenie dokładnej daty nabycia budynku może okazać się niewykonalne, ale nie może to wpływać na treść rozstrzygnięcia, skoro jedna czynność bez drugiej nie wywołałaby zamierzonego skutku, gdyż niemożliwe było objęcie w posiadanie budynku bez zagwarantowania prawa do gruntu.

Jak już stwierdzono, istnienie roszczeń uzupełniających należy oceniać na tle art. 226 k.c. Przepis ten reguluje uprawnienia posiadacza z tytułu dokonanych nakładów. A zatem istnienie roszczenia o ich zwrot zależne jest między innymi od wystąpienia po stronie żądającego przymiotu posiadacza w chwili dokonywania nakładów. Tylko bowiem nakłady posiadacza regulowane są przez powołany przepis i do takiej nakładów odnosi się art. 461 k.c. przyznający mu prawo zatrzymania. Ponieważ w okolicznościach rozpoznawanej sprawy tytułem do posiadania była bezspornie umowa dzierżawy, nie ma podstaw do rozważań na temat roszczeń dotyczących nakładów sprzed zawarcia umowy dzierżawy. Nakłady dokonane bowiem przez osobę nie mającą przymiotu posiadacza nie są rozliczane według art. 226 k.c. i art. 230 k.c., a tym samym nie mają do nich zastosowania przepisy art. 461 § 1 i 2 k.c.

Z przytoczonych wyżej względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne jak w sentencji.

OSNC 1991 r., Nr 5-6, poz. 57