Uchwała z dnia 1978-09-25 sygn. III CZP 59/78

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 59/78

Uchwała z dnia 25 września 1978 r.

Przewodniczący: sędzia SN W. Bryl. Sędziowie SN: K. Piasecki, S. Rudnicki (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Zofii Ż. przeciwko Józefowi C., Annie C., Tadeuszowi i Zofii Ł., Zdzisławowi i Teresie G., o zapłatę czynszu najmu lokalu po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 25.IX.1978 r. zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Płocku postanowieniem z dnia 19 lipca 1978 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"1. Czy w ramach umowy o najem lokalu mieszkalnego w budynku podlegającym przepisom prawa lokalowego, lecz wyłączonym ze szczególnego trybu najmu, wynajmujący może podwyższyć na podstawie art. 16 ust. 1 prawa lokalowego ustalony w umowie o najem czynsz najmu, jeżeli w czasie trwania najmu założył w lokalu na własny koszt urządzenia techniczne doprowadzające do tego lokalu wodę z sieci miejskiej.

2. W razie udzielenia odpowiedzi pozytywnej:

a) czy w razie odmowy najemcy płacenia czynszu w podwyższonej wysokości wynajmujący może wystąpić z powództwem o ustalenie przez Sąd obowiązku płacenia przez najemcę podwyższonego czynszu w sytuacji opisanej w pkt 1;

b) czy w razie dopuszczalności takiego powództwa ocenie w ramach art. 5 k.c. podlega tylko rozmiar żądanej podwyżki czynszu czy łączna wysokość żądanego czynszu?"

postanowił udzielić następującej odpowiedzi:

W stosunkach najmu lokali mieszkalnych w domu (lokalu) określonym w art. 22 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. prawo lokalowe (Dz. U. Nr 14, poz. 84) strony mogą na podstawie wzajemnego porozumienia ustalić czynsz najmu w nowej wysokości. W razie braku porozumienia każdej z nich przysługuje prawo wypowiedzenia umowy i w takim wypadku wynajmujący nie może dochodzić podwyższenia czynszu w drodze powództwa o ustalenie.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne powstało przy rozpoznawaniu rewizji na tle następującego stanu faktycznego:

Powódka jest właścicielką domu jednorodzinnego w K., nie podlegającego przepisom o najmie lokali i budynków na podstawie decyzji administracyjnej, w którym to domu pozwani zajmują mieszkanie na podstawie umowy najmu, opłacając czynsz ustalony w drodze wzajemnego porozumienia stron.

W 1977 r. powódka założyła w budynku instalację wodociągową, przyłączając dom do miejskiej sieci wodociągowej i doprowadzając wodę do mieszkania pozwanych. W związku z tym wezwała pozwanych do opłacania czynszu najmu podwyższonego o 100 zł w stosunku miesięcznym, a ponieważ nie wyrazili na to zgody, wytoczyła powództwo "o zasądzenie podwyżki komornego" o 100 zł miesięcznie, zmieniając następnie żądanie pozwu na żądanie zasądzenia od pozwanych 300 zł jako różnicy czynszu za okres 3 miesięcy. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, uzasadniając to tym, że skoro strony nie doszły do porozumienia w sprawie zmiany wysokości czynszu ustalonego w umowie, to są nadal tą umową związane aż do jej rozwiązania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z uzasadnienia przedstawionego pytania prawnego wynika, że Sąd Wojewódzki byłby skłonny dopatrzeć się podstawy prawnej żądania przez wynajmującego - w opisanej wyżej sytuacji faktycznej - podwyższonego czynszu w drodze odpowiedniej wykładni art. 16 prawa lokalowego; wątpliwości sprowadzają się tylko do tego, że dom powódki należy do wyłączonych spod przepisów o najmie lokali i budynków na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 1-3, co przesądza o tym, że czynsz najmu strony ustalają na podstawie wzajemnego porozumienia (art. 11 ust. 1 zdanie 2 prawa lokalowego).

Wątpliwości te są uzasadnione. Przepis art. 16 prawa lokalowego bowiem nie ma zastosowania w stosunkach najmu mieszkań w domach jednorodzinnych, które wyłączone są na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 2 tego prawa spod przepisów o szczególnym trybie najmu. Wynika to wyraźnie z jego brzmienia, gdyż przewidziane tam uprawnienie wynajmującego zależy od okoliczności decydującej o zastosowaniu określonych stawek czynszowych ustalonych w drodze rozporządzenia Rady Ministrów wydanego na podstawie upoważnienia przewidzianego w art. 12 ust. 3 w związku z art. 60 ust. 3 prawa lokalowego. Stawki te mianowicie są zróżnicowane w zależności od istnienia oraz liczby urządzeń technicznych, do których należy m.in. urządzenie wodociągowe i kanalizacyjne (tabela 1 i 2 do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 35, poz. 224). Skoro zaś reglamentowany czynsz nie ma zastosowania do stosunków najmu określonych w art. 11 ust. 1 zdanie 2 prawa lokalowego, to konsekwentnie także i przepisu art. 16 ust. 1 tego prawa nie stosuje się w tych stosunkach.

Na marginesie tych rozważań należy jeszcze zauważyć, że ostatnio wymieniony przepis nie obejmuje w ogóle sytuacji, w których ulepszenia przedmiotu najmu dokonał sam wynajmujący, w takim wypadku bowiem z chwilą założenia określonego tam urządzenia technicznego wchodzą w grę automatycznie wyższe stawki czynszowe, mające w stosunkach najmu lokali nie wymienionych w art. 11 ust. 1 zdanie 2 charakter stawek sztywnych (art. 659 § 2 k.c.).

W stosunkach najmu natomiast, w których czynsz ustalany jest na podstawie umowy stron, strony decydują o treści umowy i o jej trwaniu, żaden bowiem przepis prawa nie ogranicza ich swobodnej dyspozycji w tym przedmiocie. Słusznie zauważył Sąd Rejonowy, że dopóki strony związane są umową najmu określającą m.in. wysokość czynszu, dopóty wynajmujący nie może jednostronnie podwyższyć czynszu. Jednakże przy najmie, którego czas trwania nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem (art. 673 § 1 k.c. w związku z art. 1 prawa lokalowego). Gdy więc jedna ze stron pragnie zmiany umówionego czynszu, a druga nie wyraża na to zgody, wówczas każda z nich może wypowiedzieć najem, gdy zaś po upływie wypowiedzenia najemca nadal korzysta z przedmiotu najmu, czyni to bezprawnie i obowiązany jest do odszkodowania, którego wysokość może się równać dochodom, które wynajmujący mógłby osiągnąć, gdyby najemca po wygaśnięciu najmu zwrócił mu przedmiot najmu (art. 415 w związku z art. 361 k.c.).

Gdy więc wynajmującemu nie przysługuje prawo jednostronnej zmiany umowy przez podwyższenie czynszu, to tym samym nie może dochodzić w drodze powództwa o ustalenie roszczenia o podwyższenie czynszu.

Trzeba przy tym mieć na uwadze, że skoro kodeks cywilny nie przewiduje żadnej szczególnej formy dla wypowiedzenia najmu (nieformalne oświadczenie woli), przeto może ono być dokonane także per facta concludentia, a w szczególności przez każde zachowanie się strony, które ujawnia w sposób dostateczny jej wolę wypowiedzenia umowy (art. 60 k.c.). W określonych sytuacjach może to nastąpić także przez wytoczenie powództwa "o ustalenie podwyższonego czynszu" albo o zapłatę czynszu w kwocie wyższej od ustalonej w umowie.

OSNC 1979 r., Nr 3, poz. 49