Wyrok z dnia 1973-10-31 sygn. II CR 736/73

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt II CR 736/73

Wyrok z dnia 31 października 1973 r.

W razie wzniesienia budynku na nieruchomości przez osobę, będącą w chwili wznoszenia budynku współwłaścicielem tej nieruchomości i posiadaczem jej fizycznie wydzielonej części na skutek zawartej umowy o dożywocie, która później została rozwiązana, osobie tej przysługuje w zasadzie względem aktualnych współwłaścicieli nieruchomości roszczenie o wykup objętej zabudową działki.

Przewodniczący: sędzia J. Pietrzykowski (sprawozdawca). Sędziowie: Z. Wasilkowska, W. Kuryłowicz.

Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Janiny i Bartłomieja małżonków J. przeciwko Józefie i Janowi małżonkom W. oraz Stanisławie i Tomaszowi małżonkom C. o rozwiązanie umowy dożywocia na skutek rewizji pozwanych małżonków W. od wyroku Sądu Powiatowego w Miechowie z dnia 29 listopada 1972 r.,

sprostował zaskarżony wyrok w ten sposób, że przewidziana w nim równoczesna zapłata kwoty 6.000 zł dotyczy wyłącznie Józefy i Jana małżonków W., poza tym oddalił rewizję.

Uzasadnienie

W świetle materiału sprawy i dokonanych na jego podstawie ustaleń faktycznych małżonkowie Jan i Józefa W., będący od 1932 r. współwłaścicielami w 1/2 części nieruchomości rolnej o powierzchni 4 ha 82 a i prowadzący na faktycznie wydzielonej części tego gruntu, obejmującej 2 ha 78 a 84 m², odrębne gospodarstwo rolne, umową o dożywocie, sporządzoną w formie aktu notarialnego z dnia 23.III.1967 r., przenieśli wspomniany udział we współwłasności odpowiadający odrębnie prowadzonemu gospodarstwu rolnemu na małżonków Janinę i Bartłomieja J. w zamian za określone w akcie notarialnym świadczenia dożywotnie. Prawomocnym wyrokiem Sądu Powiatowego w Miechowie z dnia 30.IV.1971 r. wspomniane świadczenia dożywotnie zostały zamienione na rentę dożywotnią w wysokości 1.000 zł miesięcznie.

W niniejszej sprawie małżonkowie Janina i Bartłomiej J. wystąpili przeciwko Józefie i Janowi małżonkom W., a także przeciwko pozostałym współwłaścicielom omawianej nieruchomości, z powództwem o rozwiązanie umowy o dożywocie, z wyłączeniem jednak działki, na której powodowie - już po zawarciu tej umowy - wznieśli czteroizbowy dom mieszkalny (wartości 90.000 zł), częściowo podpiwniczony. Pozwani C. (dalsi współwłaściciele) uznali powództwo bez zastrzeżeń. Natomiast pozwani W. uznali w całości żądanie rozwiązania umowy o dożywocie i wyrazili zgodę na jej rozwiązanie oraz przejęcie gruntów objętych tą umową, natomiast żądanie wyłączenia i pozostawienia powodom działki przez nich zabudowanej uznali tylko częściowo, mianowicie zgodzili się przenieść na własność powodów działkę o powierzchni 4 arów, a nie 20 arów, jak żądali powodowie. Oświadczyli ponadto, że w braku zgody powodów na te warunki gotowi są wykupić wybudowany przez nich dom.

Sąd Powiatowy wyrokiem z dnia 29 listopada 1972 r. orzekł rozwiązanie omawianej umowy o dożywocie oraz nakazał wszystkim pozwanym zeznanie aktu notarialnego przeniesienia na rzecz powodów własności wydzielonej, określonej na dołączonym do akt sprawy planie numerem 28/1, działki budowlanej o powierzchni 12 arów, za równoczesną zapłatą kwoty 6.000 zł, przy czym w razie odmowy zeznania aktu wyrok stanowić będzie przeniesienie własności tej działki.

W rewizji, opartej na zarzutach naruszenia prawa materialnego, a w szczególności art. 48 i 231 k.c., oraz niewyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy, a zwłaszcza niewyjaśnienia, kto ponosi winę zerwania stosunków rodzinnych, oraz niewyjaśnienia, czy rzeczywiście powodom jest niezbędna działka pod zabudowę budynków gospodarczych, małżonkowie W. wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i o oddalenie powództwa albo o uchylenie wyroku i o przekazanie sprawy Sądowi Powiatowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Wojewódzki na podstawie art. 391 k.p.c. przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia następujące zagadnienie prawne:

"Czy przepis art. 231 k.c. o prawie zabudowy ma zastosowanie w sytuacji, gdy budynek wzniósł właściciel, który nabył grunt na podstawie umowy o dożywocie, a umowa ta zostaje następnie rozwiązana?".

Sąd Najwyższy rozważył, co następuje:

Trafnie powołał się Sąd Wojewódzki na to, że w świetle wykładni art. 231 k.c. przyjętej w orzecznictwie, w szczególności w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18.XI.1965 r. III CR 202/65 (OSNCP 1966, poz. 152), przepis ten nie obejmuje swą dyspozycją posiadania właściciela, lecz posiadanie nie związane z określonym prawem, w szczególności z prawem własności (posiadanie bezprawne), a więc będące jedynie pewnym stanem faktycznym. Trafny jest również dalszy wywód Sądu Wojewódzkiego, że rozwiązanie umowy dożywocia (art. 913 k.c.) nie ma mocy wstecznej, wobec czego nabywca z takiej umowy, będący właścicielem nabytej nieruchomości w chwili dokonania budowy, nie może - po rozwiązaniu tej umowy - korzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 231 § 1 k.c. Mimo to jednak Sąd Wojewódzki wysunął wątpliwości co do tego, czy przytoczony wyżej pogląd może być przyjęty bez zastrzeżeń we wszystkich sytuacjach, a zwłaszcza w takiej, jaka występuje w niniejszej sprawie. Wątpliwości te nie wydają się uzasadnione. Należy bowiem mieć na uwadze, że przepis art. 231 § 1 k.c. jest zamieszczony w dziale dotyczącym ochrony własności i normującym stosunki prawne między właścicielem a posiadaczem samoistnym. Stosunki prawne między obecnym właścicielem a poprzednim właścicielem, dotyczące okresu, w którym temu ostatniemu przysługiwało prawo własności, nie są objęte tym unormowaniem, regulują je bowiem inne przepisy prawa. Bliższe omawianie tych przepisów oraz pozycji prawnej powodów w wypadku, gdyby przedmiotem przeniesienia na nich w drodze umowy dożywocia była własność całej nieruchomości, jest zbędne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, gdyż stan faktyczny tej sprawy jest inny.

Przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne miałoby znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy wtedy, gdyby w wyniku umowy o dożywocie powodowie nabyli własność nieruchomości, a nie tylko jej ułamkowej części, jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie. Argumenty bowiem, jakie przemawiają za wyłączeniem dopuszczalności stosowania dyspozycji art. 231 § 1 k.c. między byłym właścicielem nieruchomości a obecnym jej właścicielem w stosunkach prawnych, powstałych w następstwie wzniesienia przez pierwszego z nich budynku w czasie, gdy był on właścicielem nieruchomości, nie odnoszą się do sytuacji, gdy przedmiotem nabycia na podstawie umowy o dożywocie nie była własność nieruchomości, lecz tylko ułamkowy udział. W ostatnio wymienionej sytuacji rozwiązanie nie może być mniej korzystne dla budującego niż w stosunku między współwłaścicielami, z których jeden w czasie trwania współwłasności wzniósł budynek na części nieruchomości wspólnej.

To więc zagadnienie, a nie zagadnienie przedstawione przez Sąd Wojewódzki ma znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro zaś nie zostało ono objęte pytaniem prawnym, Sąd Najwyższy na podstawie art. 391 k.p.c. przejął sprawę do rozpoznania.

W dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. uchwałę SN z dnia 22.II.1956 r. 4 CO 1/56 - OSN 1957, poz. 77; orz. z dnia 14.XI.1963 r. III CR 81/63 - OSNCP 1964, poz. 189) wyrażono już zapatrywanie, że współwłaścicielowi, który wzniósł budynek na wspólnym gruncie, w zasadzie przysługuje roszczenie o wykup działki objętej zabudową. Sąd Najwyższy w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela to zapatrywanie, przyłączając się równocześnie do tych poglądów doktryny, według których roszczenie takie przysługuje tylko w wypadkach szczególnie uzasadnionych w świetle zasad współżycia społecznego, zwłaszcza w takich, gdy budujący ze względu na długoletni stan podzielnego, uzgodnionego przez współwłaścicieli posiadania odrębnych części nieruchomości i gospodarczą celowość dokonanej zabudowy zasługuje na szczególną ochronę. Wprawdzie zazwyczaj budujący może uzyskać należytą ochronę swych praw w postępowaniu o zniesienie współwłasności - przez przyznanie mu w tym postępowaniu na własność zabudowanej przez niego działki, nie zawsze jednak zaspokojenie w tym postępowaniu żywotnych interesów budującego będzie możliwe. Przykładem sytuacji, w której nie byłoby to możliwe, jest właśnie niniejsza sprawa, w której wobec rozwiązania umowy o dożywocie powodowie, mimo że w chwili wzniesienia budynku mieszkalnego byli współwłaścicielami nieruchomości i posiadaczami jej części, stanowiącej odrębne gospodarstwo rolne, nie byliby w ogóle - po rozwiązaniu umowy o dożywocie - uprawnieni do zgłoszenia wniosku o zniesienie współwłasności istniejącej między W. i C.

Gdyby zaś nawet takie postępowanie zostało wszczęte z inicjatywy jednego z obecnych współwłaścicieli, to powodowie nie byliby jego uczestnikami, a nie będąc już współwłaścicielami nieruchomości, oczywiście nie mogliby otrzymać w wyniku zniesienia współwłasności jakiejkolwiek części tej nieruchomości. Tak więc pozostaje im przeciwko aktualnym współwłaścicielom nieruchomości jedynie droga przewidziana w art. 231 § 1 k.c.

Powyższe wywody prowadzą do wniosku, że w razie wzniesienia budynku na nieruchomości przez osobę będącą w chwili wznoszenia budynku współwłaścicielem tej nieruchomości i posiadaczem jej fizycznie wydzielonej części na skutek zawartej umowy o dożywocie, która później została rozwiązana, osobie tej przysługuje w zasadzie względem aktualnych współwłaścicieli nieruchomości roszczenie o wykup objętej zabudową działki. Roszczenie to może być zgłoszone równocześnie z roszczeniem o rozwiązanie umowy o dożywocie. W przeciwnym bowiem razie roszczenie o wykup, zgłoszone dopiero po prawomocnym rozwiązaniu umowy o dożywocie, mogłoby okazać się bezprzedmiotowe, gdyby zbywca (dożywotnik) po rozwiązaniu umowy odzyskał posiadanie przedmiotu tej umowy.

W rozpatrywanej sprawie powodowie spełniają przesłanki przewidziane w art. 231 § 1 k.c., zarzut rewizyjny więc naruszenia tego przepisu jest bezzasadny.

Pozwani w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji uznali, jak już wspomniano, żądanie pozwu w części dotyczącej rozwiązania umowy o dożywocie. Wprawdzie sąd nie jest związany uznaniem, może jednak poprzestać na uznaniu, jeżeli znajduje ono uzasadnienie w okolicznościach sprawy (art. 213 § 2 k.p.c.), a tak właśnie jest w niniejszej sprawie. Z prawidłowo bowiem dokonanych przez Sąd Powiatowy ustaleń wynika, że żadna ze stron umowy dożywocia nie jest zainteresowana w jej dalszym trwaniu. Ponadto z dołączonego do akt sprawy zaświadczenia Sołectwa z dnia 30.V.1973 r. wynika, że małżonkowie W. w kwietniu 1973 r. weszli na grunt będący przedmiotem umowy o dożywocie i objęli go w swe posiadanie. Skoro więc nie można postawić Sądowi Powiatowemu zarzutu naruszenia art. 213 § 2 k.p.c., bezpodstawne jest kwestionowanie przez skarżących uwzględnienia powództwa o rozwiązanie umowy dożywocia, orzeczenie bowiem w tym przedmiocie było zgodne z wolą obu stron i istniejącą aktualnie sytuacją faktyczną. Bezprzedmiotowy przy tym jest zarzut niewyjaśnienia, kto ponosi winę zerwania stosunków osobistych między stronami, skoro okoliczność ta nie ma istotnego wpływu na wynik sprawy, zwłaszcza wobec bezwarunkowej zgody pozwanych W. na rozwiązanie umowy.

Pozostaje problem, czy uzasadnione jest objęcie wykupem działki o powierzchni 12 arów, a nie 4 arów, jak żądali pozwani. Kwestia ta została wnikliwie rozważona przez Sąd Powiatowy, który w tym przedmiocie zasięgnął opinii dwóch biegłych specjalistów z zakresu rolnictwa. Obaj biegli zgodni są co do tego, że szerokość działki objętej wykupem, wynosząca 15 m, w niczym nie krzywdzi pozwanych W. i pozwani ci okoliczności tej w swojej rewizji nie kwestionują. Jeżeli chodzi o długość działki, to obaj biegli przekonywająco uzasadnili pogląd, że działka objęta wykupem powinna być tak duża, aby powodowie obok budynku mieszkalnego mogli wznieść również zabudowania gospodarcze, zwłaszcza że posiadają oni własne grunty o powierzchni 1,68 ha. Wiąże się to z koniecznością wydzielenia powodom, poza gruntem pod wzniesionym domem, takiego pasa gruntu w głąb nieruchomości, który by zaspokajał ich żywotne interesy gospodarcze. Różnica między biegłymi sprowadza się tylko do tego, że według pierwszego z nich wykupem należy objąć działkę o powierzchni 9 arów, a według drugiego - działkę o powierzchni 12 arów. Wybierając drugą z tych alternatyw, Sąd Powiatowy nie przekroczył granic przysługującej mu swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.), stanowisko swoje zaś uzasadnił przekonywającym argumentem, że wobec minimalnej szerokości objętej wykupem działki powinna być ona odpowiednio dłuższa - w celu zapewnienia niezbędnego zaplecza gospodarczego.

W tych warunkach należy uznać, że Sąd Powiatowy uwzględnił interesy obu stron, określając działkę objętą wykupem w granicach gospodarczo uzasadnionych i zapewniając współwłaścicielom nieruchomości należyty dojazd do ich gruntów.

Dlatego też rewizja, jako pozbawiona uzasadnionych podstaw prawnych, podlega oddaleniu z mocy art. 387 k.p.c.

Jedynie na podstawie art. 350 § 3 k.p.c. Sąd Najwyższy sprostował wyrok Sądu Powiatowego przez dodanie, że przewidziana w nim do równoczesnej zapłaty kwota 6.000 zł dotyczy tylko małżonków W., nie dotyczy zaś małżonków C. Ze względu bowiem na wieloletnie podzielne korzystanie z gruntów stanowiących współwłasność małżonkowie C. nie rościli sobie prawa do zapłaty wynagrodzenia za objętą wykupem działkę, czemu pozwany C. dał wyraz w swym oświadczeniu na rozprawie w dniu 24.III.1972 r.

OSNC 1974 r., Nr 6, poz. 117