Uchwała z dnia 1967-02-22 sygn. III CZP 113/66

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 113/66

Uchwała z dnia 22 lutego 1967 r.

Przewodniczący: sędzia W. Bryl. Sędziowie: F. Błahuta (sprawozdawca), Z. Wasilkowska.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Antoniego B. przeciwko Janowi J. o eksmisję i zapłatę, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Rzeszowie postanowieniem z dnia 1 grudnia 1966 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

"Jakie znaczenie ma brak w sprawie wyrażonego w art. 687 k.c. uprzedzenia przez wynajmującego najemcy na piśmie i udzielenie mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty czynszu, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności, a wynajmujący domaga się wydania przedmiotu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia?"

postanowił udzielić następującej odpowiedzi:

Jeżeli najemca lokalu mieszkaniowego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący - bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielania najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 k.c.) - wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.) wykazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu nie zapłacił zaległego czynszu.

Uzasadnienie

Ze względu na potrzebę większej ochrony najemców lokali aniżeli najemców innych przedmiotów, przepis art. 687 k.c. uzależnia rozwiązanie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu zwłoki z zapłatą czynszu od następujących przesłanek:

a) najemca dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności,

b) wynajmujący po zajściu tej zwłoki uprzedził najemcę na piśmie, że rozwiąże najem, jeżeli najemca najpóźniej w ciągu miesiąca nie zapłaci zaległego czynszu,

c) mimo upływu powyższego terminu najemca zalega z zapłatą czynszu.

Uprzedzenie o zamierzonym rozwiązaniu jest z jednej strony ostrzeżeniem, że wynajmujący nie chce tolerować zwłoki z zapłatą czynszu, z drugiej zaś strony daje najemcy szansę usunięcia podstawy rozwiązania w terminie dodatkowym, który nie może być krótszy od miesiąca.

Wypowiedzenie powyższe może nastąpić również w pozwie o eksmisję z lokalu. Powództwo takie jest uzasadnione w chwili jego wytoczenia, jeżeli najemca dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa okresy płatności i z tego powodu nastąpiło uprzedzenie najemcy na piśmie oraz upłynął termin dodatkowy, a najemca mimo to nie zapłacił w tym terminie zaległego czynszu.

Jednakże bezzasadność powództwa w chwili wniesienia pozwu nie zawsze powoduje jego oddalenie. Stosownie bowiem do przepisu art. 316 k.p.c. sąd, wydając wyrok, bierze za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Sytuacja w stadium wyrokowania może ulec zmianie na korzyść lub niekorzyść powoda - w porównaniu z chwilą wniesienia pozwu. W związku z tym wymaga rozważenia, czy pozew o eksmisję bezpodstawny w chwili wniesienia może uzyskać podstawę do chwili wyrokowania.

Nie powinno ulegać wątpliwości, że sam pozew o eksmisję z powodu zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności świadczy dostatecznie jasno o woli powoda natychmiastowego rozwiązania najmu, a doręczenie tego pozwu najemcy jest równoznaczne z uprzedzeniem najemcy na piśmie o tej woli. Trudno bowiem uważać tego rodzaju ostrzeżenie za pozbawione mocy i rozumieć przepis art. 687 k.c. w ten sposób, że pozew nie może spełnić roli i funkcji uprzedzenia.

Byłoby także niezgodne z intencją art. 687 k.c. przywiązywanie decydującego znaczenia do braku określenia w pozwie dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Brak ten bowiem ani nie zamyka najemcy drogi do wyrównania długu w dodatkowym terminie, ani nie uchyla obowiązku zapłaty czynszu.

Jeżeli zatem w chwili zamknięcia rozprawy stan rzeczy wskazuje, że najemca już w chwili wniesienia pozwu był w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności i mimo wytoczenia przeciw niemu powództwa o eksmisję i upływu terminu miesięcznego od doręczenia pozwu nadal zalega z czynszem, oddalenie powództwa dawałoby przesadną ochronę najemcy zarówno wtedy, gdy do zamknięcia rozprawy dochodzi po długotrwałym postępowaniu, jak i w wypadku stosunkowo krótkiego terminu procesu.

Z tych względów Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi o treści przytoczonej w sentencji uchwały.

OSNC 1967 r., Nr 6, poz. 102