Zwłoka z zapłatą czynszu za lokal co najmniej za dwa pełne okresy płatności
Zwłoka z zapłatą czynszu za lokal co najmniej za dwa pełne okresy płatności (art. 687 k.c.)
Przepis art. 687 k.p.c. ma charakter semiimperatywny czyli tzw. jednostronnie bezwzględnie obowiązujący, uniemożliwiający stronom umowy najmu lokalu ukształtowanie sytuacji najemcy, dotyczącej podstaw wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia, w sposób mniej korzystny dla najemcy.
Innymi słowy niedopuszczalnym jest pogorszenie sytuacji najemcy w odniesieniu do podstaw wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia, poprzez zastrzeżenie możliwości jego dokonania z powodu zalegania z zapłata czynszu w krótszym okresie płatności niż przewidziany ww regulacją (np. za jeden pełen okres płatności), czy też skrócenia przewidzianego w niej dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległości czynszowych.
Strony mogą ustalić dłuższe okresy zaległości w płatnościach czynszu, uzasadniające takie wypowiedzenie, czy też dłuższy dodatkowy termin do zapłaty zaległego czynszu, po bezskutecznym upływie którego możliwe jest wypowiedzenie.
Skutkiem takiego uregulowania, stanowiącego jeden z przejawów ochrony najemcy, jest natomiast nieważności postanowień umownych, kształtujących sytuacje najemcy w sposób mniej korzystny od regulacji przewidzianej ww przepisie, a co za tym idzie zastąpienia jej regulacją ustawową (patrz art. 58 § 1 i 3 KC).
Wyrok SA w Warszawie z dnia 17 listopada 2016 r., VI ACa 1106/15
Standard: 23423 (pełna treść orzeczenia)
Ze względu na potrzebę większej ochrony najemców lokali aniżeli najemców innych przedmiotów, przepis art. 687 k.c. uzależnia rozwiązanie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu zwłoki z zapłatą czynszu od następujących przesłanek:
a) najemca dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności,
b) wynajmujący po zajściu tej zwłoki uprzedził najemcę na piśmie, że rozwiąże najem, jeżeli najemca najpóźniej w ciągu miesiąca nie zapłaci zaległego czynszu,
c) mimo upływu powyższego terminu najemca zalega z zapłatą czynszu.
Uprzedzenie o zamierzonym rozwiązaniu jest z jednej strony ostrzeżeniem, że wynajmujący nie chce tolerować zwłoki z zapłatą czynszu, z drugiej zaś strony daje najemcy szansę usunięcia podstawy rozwiązania w terminie dodatkowym, który nie może być krótszy od miesiąca.
Uchwała SN z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66
Standard: 29527 (pełna treść orzeczenia)