Pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji bez wyznaczenia dodatkowego terminu

W uchwale z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że jeżeli najemca lokalu dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący - bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielenia najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu - wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, to wówczas powództwo jest nieuzasadnione.

Sąd nie może oddalić tego powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy wskazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu nie zapłacił zaległego czynszu (zob. uchwała SN z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66).

Stanowisko takie wyrażane było również w doktrynie. Podkreślano, że wniesienie pozwu o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy można uznać za spełnienie wymagania uprzedzenia najemcy na piśmie udzielenia mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu oraz że interes prawny najemcy będzie dostatecznie chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania najmu przed upływem miesiąca od chwili złożenia najemcy oświadczenia wynajmującego zawierającego uprzedzenie o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia najmu. Przyjmowano też, że wskazania zawarte w powołanej uchwale Sądu Najwyższego z 1967 r. dotyczą w równej mierze wszelkich pozasądowych pisemnych wypowiedzeń najmu lokali, w których wynajmujący oświadcza wolę natychmiastowego rozwiązania najmu z tej przyczyny, że najemca popadł w zwłokę z zapłatą co najmniej dwóch rat czynszowych. Także takie wypowiedzenia traktować należy jako uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia najmu po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu miesięcznego. Podkreślano jednak, że dla zakończenia stosunku najmu wynajmujący będzie musiał po upływie miesięcznego terminu złożyć jeszcze jedno - tym razem w pełni skuteczne - wypowiedzenie najmu, art. 687 k.c. odróżnia bowiem oświadczenie uprzedzające o zamiarze natychmiastowego wypowiedzenia od samego wypowiedzenia. Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym nie wymaga jednak zachowania żadnej formy szczególnej, wobec czego może znaleźć wyraz w każdym zachowaniu się wynajmującego, które w sposób dostateczny ujawnia wolę natychmiastowego zakończenia najmu (art. 60 k.c.).

Popieranie powództwa o eksmisję po upływie miesiąca może być uznane za definitywne wypowiedzenie najmu (por. wyrok SN z dnia 21 października 2010 r., IV CSK 215/10

Podzielając przedstawiony kierunek wykładni trzeba stwierdzić, że brak argumentów przemawiających za udzieleniem najemcy lokalu niewywiązującemu się ze swych obowiązków dalej idącej ochrony.

Art. 687 zd. drugie k.c., wprowadzający obowiązek wynajmującego udzielenia najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu ma na celu wyłącznie ochronę interesów najemcy. Wynika z niego jedynie zakaz ustalania krótszego od miesięcznego terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu. Interes najemcy będzie więc wystarczająco chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania umowy przed upływem miesiąca od uprzedzenia najemcy o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia najmu lokalu.

Postulowana przez pozwaną sankcja bezwzględnej nieważności umowy i uznania wypowiedzenia za dokonane z naruszeniem art. 687 zd. drugie k.c. nie byłaby uzasadniona z punktu widzenia funkcji tego przepisu.

Wyrok SN z dnia 17 czerwca 2011 r., II CSK 587/10

Standard: 26395 (pełna treść orzeczenia)

Jeżeli najemca lokalu mieszkaniowego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący - bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielania najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 k.c.) - wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.) wykazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu nie zapłacił zaległego czynszu.

Nie powinno ulegać wątpliwości, że sam pozew o eksmisję z powodu zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności świadczy dostatecznie jasno o woli powoda natychmiastowego rozwiązania najmu, a doręczenie tego pozwu najemcy jest równoznaczne z uprzedzeniem najemcy na piśmie o tej woli. Trudno bowiem uważać tego rodzaju ostrzeżenie za pozbawione mocy i rozumieć przepis art. 687 k.c. w ten sposób, że pozew nie może spełnić roli i funkcji uprzedzenia.

Uchwała SN z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66

Standard: 26396 (pełna treść orzeczenia)