Rozporządzenie rzeczą ponad przypadający udział lub bez zgody współwłaścicieli (art. 199 i art. 58 § 3 k.c.)

Przepisy dotyczące współwłasności (art. 195 – 221 k.c.) nie określają skutków rozporządzenia cudzym udziałem w rzeczy wspólnej albo rzeczą wspólną przez jednego ze współwłaścicieli bez wymaganej zgody pozostałych współwłaścicieli.

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2014 r., V CSK 412/13 zwrócono uwagę na to, że w orzecznictwie tego Sądu w kwestii konsekwencji prawnych dokonania czynności o podwójnym skutku i czynności wyłącznie rozporządzających bez zgody wszystkich współwłaścicieli zarysowały się dwa odmienne stanowiska.

Według jednego, czynność dokonana z naruszeniem art. 199 k.c. jest nieważna (por. uchwała z dnia z dnia 17 stycznia 1989 r., III CZP 108/88 oraz wyroki: z dnia 12 sierpnia 2009 r., IV CSK 81/09 i z dnia 17 stycznia 2003 r., III CKN 1451/00).

Zgodnie zaś z poglądem przeciwnym, do którego skłonił się również skład orzekający w sprawie V CSK 412/13, art. 58 k.c. dotyczy wyłącznie treści i celu czynności prawnej, a o sankcjach niespełnienia innych przesłanek czynności prawnej jest mowa poza tym przepisem (zob. wyroki: z dnia 12 maja 2000 r., V CKN 1029/00, z dnia 28 marca 2007 r., II CSK 539/06, z dnia 5 lipca 2007 r., II CSK 162/07, uchwała z dnia 14 marca 2006 r., III CZP 7/06, uz. uchwały (7) SN z dnia 14 września 2007 r., III CZP 31/07); okoliczność, iż współwłaściciel dokonujący rozporządzenia rzeczą wspólną nie ma do tego kompetencji, prowadzi zatem nie do nieważności, ale do bezskuteczności czynności prawnej w zakresie powstania skutku rzeczowego tej czynności. Takie samo stanowisko zostało także zajęte w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 2013 r., IV CSK 596/12 oraz z dnia 27 czerwca 2017 r., II CSK 546/15. W tym ostatnim orzeczeniu wyjaśniono, że czynność prawna przekraczająca zakres zwykłego zarządu dokonana przez współwłaściciela bez zgody pozostałych współwłaścicieli nie jest w żaden sposób - ani obligacyjnie ani rzeczowo - skuteczna względem współwłaściciela, który nie wyraził na nią zgody, i stan ten istnieje ab initio.

W powołanym już postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2015 r., V CSK 293/14 zwrócono uwagę także na to, że rozporządzenie rzeczą wspólną przez współwłaściciela bez wymaganej ustawą zgody pozostałych współwłaścicieli jest w istocie rozporządzeniem przez nieuprawnionego. Takie rozporządzenie może być skuteczne jedynie w przypadkach określonych w przepisach szczególnych; w odniesieniu do nieruchomości - w warunkach art. 5 u.k.w.h.

Postanowienie SN z dnia 16 listopada 2018 r., I CSK 650/17

Standard: 33635 (pełna treść orzeczenia)

Z żadnego przepisu prawa nie wynika, że współwłaściciel może zbyć jedynie swój udział w nieruchomości, a nie może zbyć całej nieruchomości.

O rozporządzeniu rzeczą objętą współwłasnością stanowi art. 199 KC, z którego wynika, że do rozporządzenia rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wymóg zgody nie oznacza jednak, że czynność musi być dokonana przez wszystkich współwłaścicieli. Każdy współwłaściciel może występować samodzielnie tzn. dokonywać czynności we własnym imieniu. Współwłaściciel, który za zgodą wszystkich współwłaścicieli dokonał czynności prawnej, sam jest stroną wynikającego z niej stosunku prawnego, działa we własnym imieniu, lecz w interesie ogółu współwłaścicieli. Pozostali nie stają się stroną takiego stosunku prawnego, mimo że skutki czynności bezpośrednio dotyczą sfery ich praw; zgoda pozwala rozciągnąć skutki dokonanej czynności na współwłaścicieli.

Tak więc możliwe jest rozporządzenie rzeczą wspólną przez jednego ze współwłaścicieli, za zgodą pozostałych wyrażoną we właściwej dla danej czynności formie.

Rozporządzenie rzeczą wspólną przez współwłaściciela bez wymaganej ustawą zgody pozostałych współwłaścicieli jest w istocie rozporządzeniem przez nieuprawnionego (niewystarczająco uprawnionego). Takie rozporządzenie może być skuteczne jedynie w przypadkach określonych w przepisach szczególnych, w odniesieniu do nieruchomości - w warunkach art. 5 KWU.

Postanowienie SN z dnia 5 marca 2015 r., V CSK 293/14

Standard: 17179 (pełna treść orzeczenia)