Własność nieruchomości gdy jeden z małżonków jest cudzoziemcem
Zezwolenie na nabycie nieruchomości; cudzoziemiec (art. 1 u.n.n.c.) Przedmioty majątkowe wchodzące w skład majątku wspólnego – katalog (dorobek – art. 31 k.r.o.) Zwolnienia z wymogu uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca (art. 8 u.n.n.c.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Skoro z woli ustawodawcy, nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie jej własności (użytkowania wieczystego) na podstawie każdego zdarzenia prawnego, dotyczy to także jej nabycia ex lege w związku z pozostawaniem małżonków w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Do skutecznego nabycia nieruchomości przez oboje małżonków konieczne jest zatem, aby małżonek będący cudzoziemcem uprzednio uzyskał na to nabycie zezwolenie, chyba, że zaistniały przesłanki przesądzające o zaistnieniu ustawowego wyjątku od ogólnego wymogu uzyskania zezwolenia. Dotyczy to rzecz jasna także sytuacji, gdy stroną umowy jest wyłącznie małżonek będący obywatelem polskim. Nie ma bowiem podstaw do uzależniania obowiązku uzyskania zezwolenia na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca do majątku wspólnego od tego, który z małżonków jest stroną umowy. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca dotyczy bowiem każdego zdarzenia prawnego, na podstawie, którego ma on się stać właścicielem nieruchomości.
Na gruncie znowelizowanej ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nieaktualny jest zatem, wypracowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, o pierwszeństwie regulacji prawa rodzinnego nad przepisami ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Przeciwne stanowisko w którym - mimo zmiany stanu prawnego - podtrzymano pogląd, że skutku włączenia przedmiotu majątkowego do dorobku małżonków nie niweczy okoliczność, że będący cudzoziemcem małżonek nie legitymuje się zezwoleniem na nabycie nieruchomości, gdy nabywcą nieruchomości jest małżonek będący obywatelem polskim, nie zasługuje zatem na podzielenie (por. postanowienia SN z dnia 16 listopada 2006 r., II CSK 174/06 i z dnia 18 lipca 2014 r., IV CSK 629/13).
Z przyczyn wyżej podniesionych przyjąć należy, że na nabycie nieruchomości – na gruncie znowelizowanej ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - przez małżonka obywatela polskiego ze skutkiem do majątku wspólnego, konieczne jest uzyskanie zezwolenia przez małżonka – cudzoziemca, także wtedy, gdy stroną czynności prawnej jest wyłącznie małżonek – obywatel polski. Takie też stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 28 października 2015 r., OSK 370/14).
Przewidziana w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz. U. z 2017 r., poz. 2278) sankcja nieważności nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami.
Uchwała SN z dnia 24 marca 2022 r., III CZP 48/22
Standard: 61335 (pełna treść orzeczenia)
Do skutecznego nabycia nieruchomości przez oboje małżonków wymagane jest, aby małżonek będący cudzoziemcem wcześniej uzyskał na to nabycie zezwolenie. Tylko wówczas można mówić o wejściu nieruchomości do majątku wspólnego. Nabycie nieruchomości przez małżonka posiadającego obywatelstwo polskie nie spowoduje przejścia prawa własności nieruchomości do majątku wspólnego, dopóki cudzoziemiec nie otrzyma stosownego zezwolenia. Ma to miejsce także w takiej sytuacji, gdy stroną umowy jest wyłącznie małżonek będący obywatelem polskim.
Spór co do tego, czy lokal mieszkalny stanowi składnik majątku wspólnego byłych małżonków, czy też majątek osobisty uczestniczki postępowania, nie jest objęty kompetencją organu ani sądu administracyjnego, ale należy do kognicji sądu powszechnego orzekającego w sprawie o podział majątku dorobkowego.
Według pierwszego poglądu, przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – dalej: K.r.o. stwarzają podstawę do odróżniania nabycia prawa i wejścia prawa do majątku wspólnego (art. 31 § 1 i art. 34 K.r.o.). Pogląd ten daje pierwszeństwo przepisom K.r.o. przed przepisami ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W konsekwencji przyjmuje się, że nieruchomość nabyta przez jednego małżonka staje się składnikiem majątku wspólnego, mimo że drugi małżonek jest cudzoziemcem i nie uzyskał na nabycie zezwolenia, wymaganego przez wyżej powołaną ustawę (por. uchwała SN z 24 września 1970 r., III CZP 55/70; uchwała SN z 4 marca 1983 r., III CZP 6/83; uchwała SN z 31 stycznia 1986 r., III CZP 70/85; postanowienie SN z 16 listopada 2006 r., II CSK 174/06). Wejście do majątku wspólnego prawa nabytego przez jednego lub oboje małżonków jest następującym ex lege skutkiem prawnym istnienia ustroju wspólności ustawowej. Ponieważ oboje małżonkowie są podmiotami majątku wspólnego, oboje stają się podmiotami prawa, także wtedy, gdy prawo nabył jeden z nich. Gdy ustawa uzależnia nabycie prawa od spełnienia przez nabywcę określonych warunków (np. uzyskanie administracyjnego zezwolenia na nabycie), to, jak się wydaje, spełniać je powinien tylko ten małżonek, który prawo nabywa ze skutkiem w postaci objęcia go zakresem majątku wspólnego.
Według drugiego stanowiska, podzielanego przez Naczelny Sąd Administracyjny, wyżej opisany pogląd zachowuje aktualność jedynie w odniesieniu do przypadków nabycia nieruchomości, które miały miejsce przed wejściem z dniem 4 maja 1996 r. w życie ustawy z dnia 15 marca 1996 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. Nr 45, poz. 198).
W wyniku wskazanej zmiany ustawowej nabycie nieruchomości przez małżonka cudzoziemca z tym skutkiem, że wchodzi ona w skład majątku wspólnego małżonków, w zasadzie wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Wskutek nowelizacji do ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wprowadzono art. 1 ust. 4, który definiuje pojęcie nabycia nieruchomości. Należy przez nie rozumieć nabycie prawa własności lub prawo użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Przepis ten dotyczy także sytuacji nabycia nieruchomości z mocy prawa (ex lege), tzn. sytuacji faktycznej, z którą norma prawna wiąże przejście prawa własności (użytkowania wieczystego). W takim przypadku nie mamy do czynienia z oświadczeniem woli zainteresowanego, ukierunkowanego na wywołanie określonego skutku prawnego. Jednakże, aby wywołać ten skutek, elementem stanu faktycznego musi pozostawać (jako warunek prawny) zezwolenie ministra, chyba że ustawa stanowi inaczej. Oznacza to, że przejście prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości z mocy prawa nie zwalnia nowego właściciela-cudzoziemca od konieczności uzyskania zezwolenia organu.
Wyrok NSA z dnia 28 października 2015 r., II OSK 370/14
Standard: 51979 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 48994