Wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnych (art. 6 ust. 2 u.p.c.c.)

czynnikami modyfikującymi cenę rynkową, służącą do określenia wartości rynkowej zbywanej rzeczy, są czynniki przynależące do stanu faktycznego (...) Prawodawca odróżnia bowiem terminy: cena sprzedaży i wartość rynkowa rzeczy, o czym świadczy art. 6 ust. 1 pkt 1 u.p.c.c. Przywołane w art. 6 ust. 2 u.p.c.c. uwzględnienie stanu rzeczy powiązane jest - w jednym sformułowaniu - ze stopniem zużycia rzeczy, co uzasadnia wniosek, że oba terminy odsyłają do przedmiotowych właściwości rzeczy, nie zaś do związanych z nią tyko przejściowo incydentalnych zdarzeń o charakterze prawnym" (zob. S. Bogucki, K. Winiarski, art. 6 [w:] A. Wacławczyk, S. Bogucki, K. Winiarski, Podatek od czynności cywilnoprawnych. Komentarz, Warszawa 2021).

W przypadku rzeczy ustawodawca zawęża czynniki modyfikujące cenę rynkową rzeczy tego samego rodzaju i gatunku, służącą do określenia wartości rynkowej konkretnej rzeczy, do czynników związanych z fizyczną stroną rzeczy, takich jak materialne zużycie, stan techniczny, właściwości konstrukcyjne itp. Brak natomiast podstaw do przyjęcia, że czynnikami modyfikującymi cenę rynkową są także czynniki (...) nie odnoszące się do stanu faktycznego rzeczy, czyli do jej właściwości fizycznych.

Brak natomiast podstaw do przyjęcia, że czynnikami modyfikującymi cenę rynkową są także czynniki nie odnoszące się do stanu faktycznego rzeczy, czyli do jej właściwości fizycznych (por. wyroki NSA z dnia 22 marca 2013 r., II FSK 1551/11; z dnia 26 lutego 2019 r., II FSK 3436/18; z dnia 27 lutego 2019 r., II FSK 613/17).

Obowiązek przyjęcia do porównania podobnych nieruchomości nie jest tożsamy z koniecznością porównania nieruchomości identycznych. Porównywalność zaś oznacza wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają istotne znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziałowujących na wartość nieruchomości. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest więc zabiegiem wymagającym posiadania wiedzy specjalistycznej. Rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych oraz logiki wywodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalnej (por. wyrok NSA z dnia 26 kwietnia 2022 r., III FSK 486/21).

Na aprobatę zasługiwało zatem stanowisko, że w sytuacji, gdy na badanym obszarze nieruchomości występowała mała ilość podobnych nieruchomości oferowanych do zbycia, zasadne i prawidłowe było przyjęcie w operacie szacunkowym cen transakcji podobnych z terenu całego województwa. Nie budziło przy tym zastrzeżeń odwołanie się do cen wskazanych w operacie porównywanych nieruchomości, w tym także uwzględniających "podział" dla celów porównawczych wycenianej nieruchomości, zwłaszcza, że biegły wyjaśnił dlaczego takie właśnie nieruchomości przyjęto do porównania.

Wyrok NSA z dnia 24 lipca 2024 r., III FSK 1237/23

Standard: 87080 (pełna treść orzeczenia)

Metoda określenia wysokości podstawy opodatkowania dopuszczona przez art. 6 ust. 1 pkt. 1 i ust. 2 u.p.c.c., opiera się o wartości "przeciętne", czyli na szacowaniu (określaniu przybliżonym) i to, że strona widzi ostatecznie inną wartość nie formułując jednak przekonujących tez co do istnienia innych danych, niż przyjęte w założeniach biegłego wyrażonych w przyjętej do rozstrzygnięcia administracyjnego, opinii, tez mających oparcie w dowodach - nie stanowi podstawy, by taką opinię uznać, za nieadekwatną do potrzeb wnioskowania logicznego, czy niezgodnego z doświadczeniem życiowym.

Wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2024 r., III FSK 3498/21

Standard: 87122 (pełna treść orzeczenia)