Zobowiązanie wynajmującego względem najemcy do niedokonywania określonych rozporządzeń przedmiotem najmu

W art. 57 § 1 k.c. wyrażona została zasada, zgodnie z którą nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. Od zasady tej wyjątek przewidziano w art. 57 § 2 k.c. – dopuszczalne jest zobowiązanie, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem.

Wyjątek przewidziany w § 2 art. 57 k.c. oznacza, że osoba uprawniona może zobowiązać się względem innego podmiotu do niedokonywania określonych rozporządzeń przysługującym jej prawem, co oznacza, że może zobowiązać się m.in. do nieprzenoszenia prawa, czy jego obciążenia (np. właśnie do niewynajmowania rzeczy przez określony czas lub/ i określonym podmiotom). Zobowiązanie takie nie odnosi jednak skutku wobec osób trzecich. Przykładowo przeniesienie własności rzeczy w sytuacji, gdy właściciel zobowiązał się względem innej osoby (np. sprzedawcy) do niedokonywania takiego rozporządzenia, jest skuteczne. Może natomiast rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę spowodowaną niewykonaniem zobowiązania. Brak skutku prawnego przyjętego zobowiązania do niedokonywania określonych rozporządzeń wobec osób trzecich dodatkowo wskazuje, że umowa takiej treści nie może stanowić czynu nieuczciwej konkurencji.

W rozpoznawanej sprawie występuje opisana wyżej sytuacja. Pozwany zobowiązał się do nierozporządzania należącym do niego lokalem – w zakresie określonym umową. Takie zobowiązanie pozostaje bez wpływu na skuteczność sprzecznego z jego treścią rozporządzenia. W rozpoznawanej sprawie oznacza to, ze pozwany J. B. zawarł ważną i skuteczną umowę najmu z właścicielami przedsiębiorstwa […]. Naruszając jednak zobowiązanie względem powoda może ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą, jeżeli naruszenie zobowiązania spowodowało uszczerbek majątkowy po stronie powoda.

Wyrok SN z dnia 12 kwietnia 2002 r., I CKN 610/00

Standard: 73017 (pełna treść orzeczenia)