Wymóg wykonania trwałych i widocznych urządzeń przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej

Wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (art. 292 k.c.).

Wykładnia art. 292 k.c. prowadząca do tej konkluzji uwzględnia istotę instytucji zasiedzenia służebności gruntowej, jej wyjątkowy charakter, przejawiający się w tym, że – odmiennie niż w stosunku do pozostałych ograniczonych praw rzeczowych – może zostać nabyta w drodze zasiedzenia, specyficzny charakter posiadania nieruchomości służebnej, funkcję ostrzegawczą trwałego i widocznego urządzenia, a także aspekt konstytucyjnie gwarantowanej ochrony własności, którego uwzględnienie nabiera w tym wypadku szczególnego znaczenia. Przedstawiona wykładnia art. 292 k.c. zapobiega także rozstrzygnięciom nieakceptowanym społecznie oraz sprzecznym z normami moralnymi w stosunkach prawnorzeczowych, a zwłaszcza sąsiedzkich.

W przypadku służebności gruntowej drogi, przejeżdżanie przez szlak drożny niemający urządzonej drogi nie może doprowadzić do zasiedzenia, skutki bowiem przejeżdżania w postaci kolein bądź śladów przepędzania bydła nie są urządzeniem w rozumieniu tego przepisu, natomiast koleiny utwardzone żwirem stanowią takie urządzenie (wyrok SN z dnia 10 stycznia 1969 r., II CR 516/68 oraz orzeczenie SN z dnia 26 listopada 1959 r., 1 CR 516/59).

Przyjmuje się, że wskutek zniwelowania terenu i zasypania nierówności nie powstaje utwardzony konkretny szlak drożny o wytyczonym przebiegu (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 października 1999 r., III CKN 379/98). Taka interpretacja pojęcia „trwałego i widocznego urządzenia” w przypadku służebności drogi wynika z przyjętego założenia, że urządzenia, o których mowa w art. 292 k.c., aby mogły być uznane za trwałe i widoczne, muszą być wynikiem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego w celu przystosowania gruntu obciążonego jako drogi.

Posiadanie cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności musi polegać, jak wymaga art. 292 k.c., na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, które znajduje się na cudzej nieruchomości.

W sprawie objętej przedstawionym zagadnieniem prawnym wymaganie to jest spełnione, gdyż na gruncie, przez który wnioskodawca przejeżdża, wyodrębniony jest szlak drożny utwardzony przez właściciela nieruchomości. Hipoteza tego przepisu nie zawiera wyraźnego wskazania przez kogo urządzenie powinno być zbudowane.

Okoliczność, że w tym zakresie przepis nie zawiera wyraźnej regulacji nie może oznaczać – wbrew poglądowi, który pojawił się ostatnio w judykaturze pod wpływem wypowiedzi przedstawicieli doktryny pozostających w mniejszości – że kwestia, kto wykonał wspomniane urządzenia jest bez znaczenia przy ocenie przesłanek zasiedzenia służebności gruntowej. Jako argument wskazuje się brak regulacji w tym zakresie. Należy przyjąć, że skoro przepis nie odnosi się do osoby, która zbudowała urządzenie trwałe i widoczne, to jego interpretowanie przez zastosowanie wyłącznie dyrektyw wykładni językowej nie może doprowadzić do ustalenia znaczenia zawartej w nim normy. Konieczne jest więc sięgnięcie do wykładni historycznej, funkcjonalnej i celowościowej, ich bowiem zastosowanie pozwala na uwzględnienie w procesie ustalania znaczenia normy prawnej zawartej w art. 292 k.c. jej kontekstu społecznego, ekonomicznego i moralnego.

Uzależnienie zasiedzenia służebności od posiadania polegającego na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia niewątpliwie ma na celu ochronę właściciela nieruchomości, a także niedopuszczenie do przekształcania się przypadków grzecznościowego korzystania z cudzej nieruchomości w stosunki prawnorzeczowe. Zwracano na to uwagę w literaturze omawiającej zasiedzenie służebności gruntowej, uregulowane w Prawie rzeczowym, podnosząc, że „nieprzychylny stosunek naszego ustawodawstwa do zasiedzenia służebności tłumaczy się względami na zasady współżycia. Chodzi mianowicie o to, żeby korzystanie z cudzej nieruchomości, oparte wyłącznie na stosunkach dobrosąsiedzkich, nie zmieniało się wskutek upływu czasu w prawo rzeczowe”. Na te uwarunkowania instytucji zasiedzenia oraz przyczyny wprowadzonych ograniczeń zwracał uwagę także Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 17 lutego 1960 r., 2 CR 951/59. W podobny sposób wypowiadał się dokonując wykładni art. 292 k.c. (wyrok z dnia 24 maja 1974 r., III CRN 94/74).

Korzystanie z cudzej nieruchomości związane z trwałym i widocznym urządzeniem jest na ogół oparte na nieformalnej umowie lub grzecznościowym zezwoleniu, jeżeli zaś wyjątkowo jest inaczej, to właściciel nieruchomości musi się liczyć z usankcjonowaniem powstałego stanu faktycznego przez obciążenie jego nieruchomości służebnością. Gdyby miało ono nastąpić w drodze zasiedzenia służebności, urządzenia, o których mowa w art. 292 k.c., powinny spełniać funkcję ostrzegawczą dla właściciela nieruchomości. Stanie się tak tylko wtedy, gdy urządzenia wzniesione zostaną przez osobę, która faktycznie korzysta z drogi w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność. Należy zaznaczyć – co nie jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia – że posiadanie w zakresie służebności wprawdzie musi być wykonywane w sposób ciągły, jednak tylko w zakresie odpowiadającym treści służebności. Oznacza to, że przejazd drogą na sąsiednim gruncie może odbywać się sporadycznie, stosownie do potrzeb. Nie ulega ponadto wątpliwości, że inne intencje przyświecają właścicielowi nieruchomości, przez którą przebiega szlak drożny, inne zaś posiadaczowi korzystającemu z niego, gdy obaj budują na szlaku drożnym trwałe i widoczne urządzenie (utwardzenie szlaku) w celu urządzenia drogi. Właściciel nieruchomości czyni to dla własnej wygody, nie zaś dla wygody osób, które korzystają z przejazdu drogą, natomiast właściciel nieruchomości władnącej buduje urządzenia w celu korzystania ze służebności przez jej ustanowienie lub nabycie w przyszłości w drodze zasiedzenia. W tej sytuacji przekonująca, także w świetle zasad doświadczenia życiowego, jest teza, że tylko urządzenie wzniesione przez posiadacza nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności stanowi widomy znak przestrzegający, iż istniejący na gruncie stan powstały na skutek działania osoby nieuprawnionej może doprowadzić do ograniczenia prawa własności.

Takie stanowisko prezentowane było przez dziesięciolecia w orzecznictwie Sądu Najwyższego, a zatem można je uznać za ugruntowane (orzeczenie z dnia 7 lutego 1972 r., III CRN 418/71, wyroki z dnia 24 maja 1974 r., III CRN 94/74 i z dnia 8 maja 2001 r., IV CKN 235/00 oraz postanowienia z dnia 27 maja 1990 r., II CKN 366/98, z dnia 10 marca 1998 r., I CKN 543/97, z dnia 29 maja 2000 r., III CKN 742/98 i z dnia 9 marca 2004 r., I CK 434/03). W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy konsekwentnie stwierdzał, że służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez „samoistnego posiadacza”, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności. W przypadku służebności drogi koniecznej Sąd Najwyższy wskazywał, że samo korzystanie z drogi urządzonej na nieruchomości sąsiedniej przez jej właściciela w ogóle nie prowadzi do nabycia służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie.

Wykładnię art. 292 k.c., według której służebność gruntową drogi można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy posiadanie polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia wykonanego przez posiadacza, nie zaś przez właściciela nieruchomości obciążonej uznał za zasadną również Trybunał Konstytucyjny, odwołując się do argumentu, że założenie trwałego i widocznego urządzenia ma stanowić ostrzeżenie dla właściciela przed skutkami korzystania z jego nieruchomości przez osobę nieuprawnioną (uz. wyroku z dnia 25 maja 1999 r., SK 9/98 oraz wyrok z dnia 28 października 2003 r., P 3/03).

Uchwała SN z dnia 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/11

Standard: 70906 (pełna treść orzeczenia)

Służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności.

Wobec tego, że wnioskodawcy, tak jak wielu innych użytkowników drogi, jedynie poprawiali to utwardzenie, przy czym - jak wynika z ustaleń stanowiących podstawę wydania zaskarżonego postanowienia -stanowiło to warunek, od którego właściciel drogi uzależniał jej udostępnienie innym jej użytkownikom i było rekompensatą za to udostępnienie, nie można mówić o utwardzeniu drogi przez wnioskodawców, pozwalającym na przyjęcie, że korzystanie przez nich z tej drogi prowadziło do nabycia służebności gruntowej przejazdu.

Postanowienie SN z dnia 27 maja 1999 r., II CKN 366/98

Standard: 71966 (pełna treść orzeczenia)