Uchwały organu jednostki samorządu terytorialnego, jako oferty w rozumieniu art. 66 k.c.

Uchwała podjęta przez organ jednostki samorządu terytorialnego, zawierająca istotne postanowienia przyszłej umowy, może zostać potraktowana jako oferta w rozumieniu art. 66 k.c. tylko wówczas, gdy pochodzi od organu wykonawczego takiej jednostki, jako upoważnionego do działania w jej imieniu. Kwalifikacja taka jest natomiast wykluczona w przypadku uchwał podejmowanych przez organy stanowiące jednostki samorządu terytorialnego. 

Problem prawnego określenia uchwały organu jednostki samorządu terytorialnego, jako oferty w rozumieniu art. 66 k.c., rozstrzygany był już w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

W wyroku z dnia 22 sierpnia 1997 r., III CKN 154/97 Sąd Najwyższy uznał, że uchwała rady gminy w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych najemcom, podjęta na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 pkt 9 lit. a u.s.g. nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 k.c., ponieważ ma charakter programowy, skierowana jest do organu wykonawczego gminy, na który nakłada określone obowiązki związane z realizacją jej postanowień przyjętych przez organ stanowiący gminy i w tym znaczeniu ma charakter wewnętrzny. Porównywalne z ofertą w rozumieniu art. 66 k.c. jest zawiadomienie najemcy o przeznaczeniu najmowanego lokalu do sprzedaży oraz o przysługującym mu pierwszeństwie w jego nabyciu, przewidziane w art. 23 ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), a obecnie w art. 34 ust. 4 u.g.n., jeżeli we właściwym czasie najemca wyrazi wolę nabycia lokalu i między stronami dojdzie do uzgodnienia wszystkich istotnych postanowień umowy.

Z kolei Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 marca 1998 r., II CKN 382/97 uznał, że uchwała organu wykonawczego gminy w sprawie podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do oddania w użytkowanie wieczyste może być traktowana na równi z ofertą, jeśli zostały w niej określone wszystkie istotne postanowienia przyszłej umowy i wskazany w niej został przyszły użytkownik wieczysty, a okoliczności towarzyszące podjęciu takiej uchwały pozwalają na przyjęcie, że istniała wola zawarcia przez gminę tej umowy. Na poparcie tej tezy Sąd Najwyższy wskazał, że organ wykonawczy gminy, w przeciwieństwie do jej organu stanowiącego, jest umocowany do składania oświadczeń woli w imieniu gminy jako osoby prawnej. Wskazał też na postulat ochrony zaufania obywateli względem oświadczeń składanych przez organ gminy w zakresie jego kompetencji. To stanowisko Sądu Najwyższego zostało poddane krytyce w piśmiennictwie, jako sprzeczne z ustawową regulacją oddawania nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste, która nie przewiduje trybu ofertowego, a jedynie tryb przetargowy albo rokowania w przypadku trybu bezprzetargowego, w celu uzyskania najkorzystniejszych dla gminy warunków. Ponadto nie spełnia wymogów co do szczególnej formy, zastrzeżonej dla ważności takiej umowy, a uchwały kolegialnego organu reprezentującego osobę prawną z natury swej nie są przeznaczone do kształtowania zewnętrznych stosunków prawnych osoby prawnej, nawet jeśli dotyczą zawarcia umowy z inną osobą.

W wyroku z dnia 13 grudnia 2001 r., IV CKN 548/2000, Sąd Najwyższy podzielił pogląd wyrażony w wyroku z dnia 22 sierpnia 1997 r., III CKN 154/97, że uchwała rady gminy w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych najemcom, podjęta na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g., nie stanowi oferty. Sąd Najwyższy przyjął jednak, że jeśli na klatce schodowej konkretnych budynków zamieszczone zostały ogłoszenia o możliwości wykupywania mieszkań, to nie jest wykluczone, że uchwała taka utraciła charakter wewnętrzny i została skierowana do konkretnych adresatów, a jeśli treść uchwały łącznie z treścią zamieszczonego ogłoszenia określała wszystkie istotne postanowienia przyszłej umowy, to mogą być one traktowane na równi z ofertą, a nie tylko jako zaproszenie do rozpoczęcia rokowań.

Wyrok SN z dnia 11 marca 2011 r., II CSK 302/10

Standard: 69474 (pełna treść orzeczenia)

Uchwała zarządu gminy o przeznaczeniu nieruchomości do oddania w użytkowanie wieczyste może być traktowana na równi z ofertą, jeżeli w jej treści określone zostały wszystkie istotne postanowienia umowy.

Prezentowane stanowisko nie pozostaje w sprzeczności z wyrażonym przez Sąd Najwyższy stanowiskiem (orz. z dnia 22 sierpnia 1997 r. III CKN 154/97), zgodnie z którym uchwała rady gminy w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych nie jest ofertą. Stan faktyczny, na tle którego wyrażony został ten pogląd, jest odmienny od stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy. Po pierwsze, chodziło tam o sprzedaż lokali na rzecz dotychczasowych najemców, a w takiej sytuacji najemcy lokalu przysługuje jedynie pierwszeństwo w nabyciu takiego lokalu (art. 23 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości). Skorzystanie z takiego prawa wymaga przy tym zawiadomienia najemcy na piśmie o przysługującym mu prawie (art. 23 ust. 3 cyt. ustawy). Zawiadomienia takiego nie dokonano. Po drugie, uchwała o przeznaczeniu lokali do sprzedaży podjęta została przez radę gminy, a więc organ stanowiący tej osoby prawnej, a nie jej organ wykonawczy (zarząd).

Wyrok SN z dnia 20 marca 1998 r., II CKN 382/97

Standard: 55776 (pełna treść orzeczenia)