Wyrok z dnia 1998-03-20 sygn. II CKN 382/97

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt II CKN 382/97

Wyrok

Sądu Najwyższego

z dnia 20 marca 1998 r.

Uchwała zarządu gminy o przeznaczeniu nieruchomości do oddania w użytkowanie wieczyste może być traktowana na równi z ofertą, jeżeli w jej treści określone zostały wszystkie istotne postanowienia umowy.

Przewodniczący: sędzia SN K. Kołakowski.

Sędziowie SN: E. Skowrońska-Bocian (sprawozdawca), M. Słoniewski.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 20 marca 1998 r. na rozprawie sprawy z powództwa Marka R. przeciwko Gminie Miasta K. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, na skutek kasacji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Krakowie z dnia 19 lutego 1997 r. sygn. akt (...)

uchylił zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie z dnia 11 czerwca 1996 r. sygn. akt (...) i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu dla Krakowa-Śródmieścia do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powód Marek R. dnia 15 września 1995 r. wystąpił przeciwko Gminie Miasta K. z żądaniem złożenia przez pozwaną oświadczenia woli ustanawiającego na rzecz powoda prawo użytkowania wieczystego działki (określonej w pozwie) zabudowanej garażem. Jako podstawę swego żądania powód początkowo wskazał art. 88 lit. a ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.). W toku procesu dodatkowo wskazywał, że została do niego skierowana oferta zawarcia umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Uchwała nr 10/93 Zarządu Miasta K. z dnia 11 stycznia 1993 r. w sprawie podania do publicznej wiadomości nieruchomości przeznaczonych do oddania w użytkowanie wieczyste wskazywała bowiem w swej treści powoda jako jednego z przyszłych użytkowników wieczystych. Dodatkowo powód otrzymał pismo z dnia 2 lutego 1993 r. nr GM 11. 72243/160/93/K, w którym określono przedmiotowo istotne składniki przyszłej umowy.

Wyrokiem z dnia 11 czerwca 1996 r. sygn. akt (...) Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia oddalił powództwo. Sąd stanął na stanowisku, że z art. 88 lit. a ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości nie wynika dla powoda roszczenie, którego mógłby dochodzić skutecznie przed sądem. Przepis ten stwarza jedynie możliwość oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z pominięciem trybu przetargowego. Nie rodzi natomiast po stronie właściciela obowiązku ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz osoby, która przed dniem 5 grudnia 1990 r. uzyskała ostateczną decyzję lokalizacyjną.

Sąd Rejonowy przyjął także, że nie jest możliwe uwzględnienie roszczenia powoda na podstawie art. 66 k.c. Zarząd Miasta K. podjął uchwałę o przeznaczeniu nieruchomości do oddania w użytkowanie wieczyste, znaczenie jednak tej uchwały może być jedynie wewnętrzne. Zawarte w uchwale stwierdzenie, że "wykonanie uchwały powierza się" Wydziałowi Gospodarki Gruntami i Mienia Komunalnego UMK nie może być utożsamiane z udzieleniem pełnomocnictwa, gdyż Wydział ten stanowi jedynie część organizacyjną Urzędu Miasta K. Wykonanie uchwały należy rozumieć wyłącznie jako przygotowanie techniczne, tj. przygotowanie wszystkich elementów koniecznych do realizacji uchwały. Stanowisko wyrażone w piśmie skierowanym do powoda, mimo że odpowiada w swej treści ofercie w rozumieniu art. 66 k.c., nie jest ofertą z uwagi na brak umocowania osoby, która je sporządziła.

Rewizja powoda została oddalona wyrokiem Sądu Wojewódzkiego w Krakowie z dnia 19 lutego 1997 r. sygn. akt (...). Sąd ten, odmiennie niż sąd pierwszej instancji, przyjął, że art. 88 lit. a ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości stwarza roszczenie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jednakże powód nie spełnia przesłanek wynikających z tego przepisu. Powód nie uzyskał decyzji lokalizacyjnej, o której mowa w art. 43 ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (jedn. tekst: Dz. U. z 1989 r. Nr 17, poz. 99). Decyzja o zatwierdzeniu pod względem urbanistycznym i architektonicznym planu zagospodarowania terenu, wydana na podstawie przepisów prawa budowlanego, nie spełnia kryteriów decyzji lokalizacyjnej i za taką nie może być uznana na gruncie art. 88 lit. a ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Przepis ten bowiem ma charakter przepisu wyjątkowego, ograniczając swobodę właściciela w zakresie rozporządzania przedmiotem jego prawa. Stąd musi być wykładany ściśle i stosowany jedynie wówczas, gdy spełnione są wszystkie przesłanki tam określone.

Sąd Wojewódzki podzielił natomiast w pełni wywody sądu pierwszej instancji co do niemożliwości traktowania uchwały Zarządu Miasta K. oraz pisma skierowanego do powoda jako oferty.

Kasacja powoda oparta została na podstawie art. 393¹ pkt 1 k.p.c. Wskazuje się na naruszenie art. 88 lit. a ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, art. 43 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym, § 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1985 r. w sprawie podziału inwestycji oraz zakresu, zasad i trybu ustalania ich lokalizacji (jedn. tekst: Dz. U. z 1990 r. Nr 11, poz. 75), § 11 rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 20 lutego 1975 r. w sprawie nadzoru urbanistyczno-budowlanego (Dz. U. Nr 8, poz. 48), a także naruszenie art. 66 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nie znajdują uzasadnionych podstaw zawarte w kasacji zarzuty naruszenia art. 88 lit. a ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, art. 43 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym oraz § 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1985 r. i § 11 rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 20 lutego 1975 r. W sprawie nie budzi wątpliwości, że powód nie uzyskał decyzji lokalizacyjnej w rozumieniu art. 43 ustawy o planowaniu przestrzennym. Przyznaje to zresztą sam skarżący, prowadząc wywód zmierzający do wykazania, że decyzja zatwierdzająca pod względem architektonicznym i urbanistycznym plan zagospodarowania części działki zawiera wszystkie elementy wymagane dla decyzji lokalizacyjnej i powinna być traktowana na równi z tą ostatnią. Jak bowiem słusznie wskazuje Sąd Wojewódzki, art. 88 lit. a ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości musi być wykładany ściśle. Skoro zatem jedną z przesłanek jego zastosowania jest uzyskanie przed dniem 5 grudnia 1990 r. decyzji lokalizacyjnej, nie sposób przyjąć, że wystarczy inna decyzja, wydana na podstawie przepisów innego aktu prawnego. W pełni należy podzielić stanowisko, zgodnie z którym przepisy ograniczające prawo własności powinny być wykładane ściśle, z wykluczeniem wykładni rozszerzającej.

Inaczej należy natomiast ocenić zarzut naruszenia art. 66 k.c. Nie można bowiem wykluczyć, że uchwała Zarządu Miasta K. podjęta dnia 11 stycznia 1993 r. w sprawie podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do oddania w użytkowanie wieczyste może być traktowana na równi z ofertą. Należy zauważyć, że w załączniku, stanowiącym integralną część tej uchwały, określone zostały wszystkie istotne postanowienia przyszłej umowy, tzn. przedmiot umowy (numer działki, jej powierzchnia, numer księgi wieczystej, położenie, a także wartość działki i cena 1 m²), oraz treść umowy (wielkość pierwszej oraz dalszych opłat rocznych). Wskazany został także adresat oświadczenia (powód). Uchwała nie określiła wprawdzie terminu, w ciągu którego należy przyjąć ofertę, ale nie powoduje to nieważności oferty (art. 66 § 2 k.c.). W takiej sytuacji bez znaczenia pozostaje, podkreślana w uzasadnieniach obu sądów, okoliczność, jaka osoba podpisała skierowane do powoda pismo z dnia 2 lutego 1993 r. Zarząd gminy bowiem, działając in corpore, jest umocowany do składania oświadczeń woli w imieniu gminy jako osoby prawnej. Dodatkowo należy zauważyć, że treść wspomnianego pisma wyraźnie potwierdza wolę zawarcia przez gminę umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego ("o terminie umowy notarialnej zostanie Pan powiadomiony po ustaleniu go przez notariusza" - akta).

Prezentowane stanowisko nie pozostaje w sprzeczności z wyrażonym przez Sąd Najwyższy stanowiskiem (orzecz. z dnia 22 sierpnia 1997 r. III CKN 154/97, OSNCP 1998, z. 1, poz. 18), zgodnie z którym uchwała rady gminy w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych nie jest ofertą. Stan faktyczny, na tle którego wyrażony został ten pogląd, jest odmienny od stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy. Po pierwsze, chodziło tam o sprzedaż lokali na rzecz dotychczasowych najemców, a w takiej sytuacji najemcy lokalu przysługuje jedynie pierwszeństwo w nabyciu takiego lokalu (art. 23 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości). Skorzystanie z takiego prawa wymaga przy tym zawiadomienia najemcy na piśmie o przysługującym mu prawie (art. 23 ust. 3 cyt. ustawy). Zawiadomienia takiego nie dokonano. Po drugie, uchwała o przeznaczeniu lokali do sprzedaży podjęta została przez radę gminy, a więc organ stanowiący tej osoby prawnej, a nie jej organ wykonawczy (zarząd). Ponadto wskazać należy, że Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powołanego wyroku nie wyłączył definitywnie możliwości traktowania zawiadomienia, o którym mowa w art. 23 ust. 3 cyt. ustawy, na równi z ofertą, jeżeli zawarte w nim są elementy określone w art. 66 k.c.

W rozpoznawanej sprawie uchwała Zarządu Miasta K. z dnia 11 stycznia 1993 r. precyzuje wszystkie istotne postanowienia przyszłej umowy. Należy ją zatem traktować na równi z ofertą. Za takim stanowiskiem przemawiają nie tylko przytoczone argumenty natury jurydycznej. Należy dodatkowo mieć na względzie okoliczność, że gmina jest organem administracji samorządowej, a więc także osobą prawa publicznego. Jej działania powinny być podejmowane w taki sposób, aby obywatel, mieszkaniec gminy, mógł kształtować swoje plany w zaufaniu do podejmowanych przez właściwy organ decyzji i składanych oświadczeń. Nie jest możliwe do zaakceptowania stanowisko prezentowane przez pełnomocnika pozwanej (na rozprawie dnia 20 lutego 1996 r.), że zobowiązanie po stronie gminy powstałoby dopiero po wpłaceniu przez powoda pierwszej opłaty rocznej.

Dla prawidłowego rozstrzygnięcia toczącego się sporu niezbędne jest natomiast ustalenie, czy powód skutecznie przyjął skierowaną do niego ofertę. Okoliczność ta nie została wyjaśniona w toku dotychczasowego postępowania.

Z tych względów zaskarżony wyrok należało uchylić i sprawę przekazać do ponownego rozpoznania (art. 393¹³ § 1 k.p.c.).

OSNC 1998 r., Nr 12, poz. 206