Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości wspólnej zawarta bez zgody wszystkich współwłaścicieli

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości wspólnej zawarta bez wymaganej zgody współwłaścicieli jest skuteczna wobec tych współwłaścicieli, którzy ją zawarli. Współwłaściciele, którzy nie wyrazili zgody, mogą sprzeciwić się jej wykonaniu; współwłaściciel będący stroną takiej umowy odpowiada wówczas za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania.

Jeżeli współwłaściciel dokonał czynności wymienionej w art. 199 k.c. bez wymaganej zgody współwłaścicieli, skutki takiej czynności mogą kształtować się różnie, w zależności od tego czy dokonana czynność jest czynnością zobowiązującą czy też ma skutek rozporządzający.

Czynność prawna zobowiązująca może dotyczyć rzeczy cudzej i nie wpływa to na jej ważność. Czynność prawna zobowiązująca dokonana bez wymaganej w art. 199 k.c. zgody wiąże tylko tych współwłaścicieli, którzy jej dokonali, jest skuteczna tylko względem nich. Natomiast współwłaściciele, którzy nie wyrazili zgody, mogą sprzeciwić się wykonaniu, mającego w niej źródło, zobowiązania. Współwłaściciel będący stroną takiej czynności odpowiada wówczas za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania.

W odniesieniu do czynności prawnych o podwójnym skutku i czynności prawnych wyłącznie rozporządzających, dokonanych bez zgody wszystkich współwłaścicieli, w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmowano, że czynność taka jest nieważna (por. uchwała SN z dnia 17 stycznia 1989 r. III CZP 108/88, wyrok SN z dnia 12 sierpnia 2009 r. IV CSK 81/09, wyrok SN z dnia 17 stycznia 2003 III CKN 1451/00), przy czym pod jako podstawę nieważności wskazywano art. 58 § 1 k.c.

Nowsze orzecznictwo, które Sąd Najwyższy w obecnym składzie aprobuje, wskazuje, że art. 58 k.c. dotyczy wyłącznie treści i celu czynności prawnej, a o sankcjach niespełnienia innych przesłanek czynności prawnej jest mowa poza tym przepisem (por. wyroki SN z dnia 12 maja 2000 r. V CKN 1029/00; z dnia 28 marca 2007 r. II CSK 539/06; z dnia 5 lipca 2007 r. II CSK 162/07; uchwała z dnia 14 marca 2006 r. III CZP 7/06, uz. uchwały (7) SN z dnia 14 września 2007 r. III CZP 31/07).

Skłania to do przyjęcia poglądu, że okoliczność, iż dokonujący rozporządzenia rzeczą wspólną współwłaściciel nie ma kompetencji do tego, prowadzi nie do nieważności, ale do bezskuteczności czynności prawnej w zakresie powstania skutku rzeczowego tej czynności.

Wyrok SN z dnia 24 kwietnia 2013 r., IV CSK 596/12

Standard: 68399 (pełna treść orzeczenia)