Umowa przedwstępna dotycząca sprzedaży nieruchomości jako rzeczy przyszłej

Przyjęcie, że nieruchomość jako przedmiot obrotu jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości, nie oznacza wyłączenia dopuszczalności zawierania umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży nieruchomości jako rzeczy przyszłej, która ma dopiero powstać w wyniku wydzielenia określonej działki z większej nieruchomości. W takiej sytuacji granice, położenie czy konfiguracja przyszłej nieruchomości nie muszą być określone ściśle, tym bardziej gdy dla stron nie są to okoliczności istotne, a możliwe jest wydzielenie kilku równoznacznych dla kupującego działek lub gdy możliwe jest wydzielenie tylko jednej działki o określonych przez strony parametrach. Chodzi jedynie o to, by w umowie przedwstępnej nieruchomość będąca jej przedmiotem została dostatecznie zindywidualizowana, tak by wiadomo było co ma być przedmiotem sprzedaży w umowie przyrzeczonej. Z tego punktu widzenia nie jest też konieczne, o ile nie ma to decydującego znaczenia dla stron, by powierzchnia nieruchomości została w umowie przedwstępnej określona w sposób ścisły. Wiadomo bowiem, że dopiero geodezyjne wytyczenie umożliwi jej ścisłe określenie. Wystarczy zatem określenie w umowie przybliżonego obszaru nieruchomości, bowiem nie uniemożliwia to określenia przedmiotu sprzedaży ani przedmiotu zobowiązania sprzedawcy. Każda działka o powierzchni mieszczącej się w obszarze wskazanym w umowie będzie spełniała wymagane umową kryteria obszarowe, a jednoznaczne zindywidualizowanie nieruchomości poprzez jej wydzielenie i precyzyjne określenie granic i powierzchni będzie musiało nastąpić przed przeniesieniem własności, zgodnie z wymogami art. 155 § 2 k.c.

Za dopuszczalnością zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jaka ma powstać w przyszłości przez wydzielenie działki z  większej nieruchomości i przy określeniu obszaru działki jedynie w przybliżeniu, wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 stycznia 2000 r., III CKN 508/98, stwierdzając, że w takiej sytuacji niezbędne jest w umowie przedwstępnej takie zindywidualizowanie działki, która ma zostać wydzielona, aby było wiadomo, o jaką działkę chodzi, przy czym skoro strony umowy przedwstępnej miały pełną świadomość, że przedmiot tej umowy nie jest jeszcze geodezyjnie wyodrębnioną działką, mogły podać powierzchnię działki w sposób jedynie przybliżony i orientacyjny, pozostawiając ścisłe określenie jej granic i obszaru podziałowi geodezyjnemu. 

Takie określenie działki w umowie przedwstępnej spełnia wymóg ustalenia essentialia negotii umowy przyrzeczonej, przy czym Sąd Najwyższy wskazał też, że, tak jak przy każdej umowie, rzeczywistą treść umowy przedwstępnej i wolę jej kontrahentów należy ustalać na podstawie całokształtu okoliczności sprawy, biorąc pod uwagę zgodny zamiar stron i cel umowy oraz uwzględniając zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje (art. 65 k.c.).

Wyrok SN z dnia 24 września 2003 r., III CKN 493/01

Standard: 62845 (pełna treść orzeczenia)

Strony umowy przedwstępnej miały pełną świadomość, że przedmiot umowy nie był jeszcze wyodrębnioną geodezyjnie działką, gdyż w treści tej umowy wyraźnie stwierdziły, że działka zostanie dopiero "wydzielona". Skoro tak, to nie powinno ulegać wątpliwości, że podaną w umowie powierzchnię nieruchomości traktowały jako określoną w przybliżeniu i orientacyjnie, gdyż ostateczny jej obszar w sposób precyzyjne mógł być wskazany dopiero po dokonaniu geodezyjnego podziału.

Strony zgodnie określiły samą lokalizację nieruchomości objętej umową przedwstępną, a doprecyzowanie jej ostatecznej powierzchni pozostawiły do momentu geodezyjnego jej wyodrębnienia. O tym, że nie miały żadnej wątpliwości co do zindywidualizowania tej działki, świadczy najlepiej fakt, że zgodnie ustaliły też wysokość dopłaty ceny, kiedy okazało się że wydzielona działka ma nieco większą powierzchnię od tej, za jaką powód zapłacił przy zawieraniu umowy przedwstępnej. 

Tym samym bezpodstawne są zarzuty naruszenia art. 389 i 390 § 2 kc. Skoro strony w umowie przedwstępnej ustaliły essentialia negatii przyszłej umowy przeniesienia własności nieruchomości i umowa ta zawarta była w formie notarialnej, to powód może skutecznie dochodzić sądowego zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wyrok SN z dnia 12 stycznia 2000 r., III CKN 508/98

Standard: 20918 (pełna treść orzeczenia)