Wyrok z dnia 2000-01-12 sygn. III CKN 508/98

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CKN 508/98

Wyrok

Sądu Najwyższego

z dnia 12 stycznia 2000 r.

Przewodniczący: SSN A. Górski (spraw.). Sędziowie SN: B. Myszka, H. Wrzeszcz.

Protokolant: A. Grabowska.

Uzasadnienie

Strony zawarły w dniu 22 września 1994 r. notarialną umowę przedwstępną. Zgodnie z jej treścią pozwany zobowiązał się sprzedać powodowi nieruchomość o pow. 858 m², która zostanie wydzielona z dużej działki nr 5, położonej we Wrocławiu-Brochowie, objętej księgą wieczystą Kw 32684, za cenę 137.280.000 zł. Cena ta została sprzedawcy uiszczona. Termin sporządzenia umowy przyrzeczonej ustalono najpóźniej do dnia 21.12.1994 r. W dniu 24 marca 1995 r. strony sporządziły u notariusza aneks do tej umowy, w którym przesunęły datę realizacji umowy przyrzeczonej na dzień 31 lipca 1995 r. W dniu 17.09.1994 r., a więc tuż przed datą umowy przedwstępnej, strony zawarły umowę na wybudowanie przez pozwanego dla powoda domu mieszkalnego na działce, którą miał w umowie przyrzeczonej nabyć powód. Podczas geodezyjnego projektowania tej działki okazało się, że będzie ona o 79 m² większa od powierzchni, którą pierwotnie ustaliły strony. W dniu 3.03.1995 r. powód dopłacił pozwanemu 1.264 zł za tę dodatkową powierzchnię działki i za koszty uzbrojenia. Ponieważ do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, powód na tle takiego stanu faktycznego wystąpił z powództwem o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli o przeniesienie na jego rzecz prawa własności do działki nr 48 o pow. 937 m² położonej we Wrocławiu-Brochowie, ul. T. 9, dla której w Sądzie Rejonowym Wrocław-Krzyki prowadzona jest księga wieczysta nr Kw 112265. Zdaniem powoda, przeniesienie własności i objęcie przez niego jej posiadania powinno nastąpić na warunkach ustalonych w umowie przedwstępnej z dnia 22.09.1994 r. i aneksu do niej z 24.03.1995 r.

Wyrokiem z dnia 26 maja 1997 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyki we Wrocławiu oddalił powództwo. W ocenie tego Sądu umowa przedwstępna nie precyzowała w sposób dostateczny przedmiotu sprzedaży operując tylko powierzchnią działki - bez określenia dokładnego miejsca jej położenia i bez należytego wyodrębnienia. Ponadto w dacie zawierania umowy przedwstępnej pozwany nie był jeszcze właścicielem tej nieruchomości, gdyż nabył ją dopiero w dniu 30.12.1994 r., a zatem umowa przedwstępna była bezskuteczna. Na skutek apelacji pozwanego od tego orzeczenia Sąd Wojewódzki we Wrocławiu wyrokiem z dnia 23 grudnia 1998 r. zmienił je i uwzględnił powództwo. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, strony określiły w sposób dostatecznie wyraźny przedmiot umowy przedwstępnej i przyrzeczonej. Dalsze jego doprecyzowanie nastąpiło w drodze późniejszych czynności faktycznych i uzgodnień pomiędzy stronami. Nie ulegało wątpliwości, że chodziło o działkę, na której pozwany budował dla powoda dom. W ocenie Sądu dobitnym dowodem potwierdzającym uzgodnienie przez strony wszystkich essentalii negatii przyszłej umowy przeniesienia własności było dopłacenie na żądanie pozwanego przez powoda dodatkowej ceny za większą powierzchnię działki od uzgodnionej pierwotnie, czyli według określenia Sądu za "nadmetraż".

Wyrok Sądu Wojewódzkiego zaskarżył kasacją pozwany. W ramach jej podstawy materialnoprawnej zarzucił naruszenie przez Sąd art. 389 i 390 § 2 kc, art. 65 oraz art. 535 kc. Podstawę formalnoprawną stanowią zarzuty naruszenia art. 316 § 1 oraz 321 § 1 kc. Z tych przyczyn wnosi on o zmianę skarżonego wyroku i oddalenie powództwa (chodzi prawdopodobnie o oddalenie apelacji), ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarżący nie ma racji twierdząc, że strony w umowie przedwstępnej w sposób niedostateczny określiły samą lokalizację sprzedawanej działki. Przeczy temu fakt, że na działce tej pozwany na zlecenie powoda wybudował dom. W tej sytuacji zawarte w kasacji twierdzenie, że nie było i nie jest pewne, o którą konkretnie nieruchomość chodziło, jest oczywiście niezasadne. Pozostaje natomiast problem, czy strony wystarczająco dokładnie wytyczyły jej obszar i granicę, a więc czy dostatecznie ją zindywidualizowały. Odnosząc się do tej kwestii trzeba wyjść od tego, że strony umowy przedwstępnej miały pełną świadomość, że przedmiot tej umowy nie był jeszcze wyodrębnioną geodezyjnie działką, gdyż w treści tej umowy wyraźnie stwierdziły, że działka zostanie dopiero "wydzielona". Skoro tak, to nie powinno ulegać wątpliwości, że podaną w umowie powierzchnię nieruchomości traktowały jako określoną w przybliżeniu i orientacyjnie, gdyż ostateczny jej obszar w sposób precyzyjne mógł być wskazany dopiero po dokonaniu geodezyjnego podziału.

Uwzględniając ten szczególny kontekst stanu faktycznego, Sąd Wojewódzki trafnie uznał, że w takim wypadku rzeczywistą treść i wolę kontrahentów umowy należy ustalać na podstawie całokształtu okoliczności sprawy, biorąc pod uwagę zgodny zamiar stron i cel umowy oraz uwzględniając zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje. Do takiego rozumienia zawartych w umowie oświadczeń stron nie tylko uprawnia, ale wręcz zobowiązuje treść art. 65 kc, który stanowi, że wedle tych właśnie zasad i kryteriów należy tłumaczyć i ustalać rzeczywistą treść oświadczenia woli, nie poprzestając na ich dosłownym brzmieniu. Stosując się prawidłowo do tych wymogów Sąd Wojewódzki przekonująco wykazał, iż strony zgodnie określiły samą lokalizację nieruchomości objętej umową przedwstępną, a doprecyzowanie jej ostatecznej powierzchni pozostawiły do momentu geodezyjnego jej wyodrębnienia. O tym, że nie miały żadnej wątpliwości co do zindywidualizowania tej działki, świadczy najlepiej fakt, że zgodnie ustaliły też wysokość dopłaty ceny, kiedy okazało się że wydzielona działka ma nieco większą powierzchnię od tej, za jaką powód zapłacił przy zawieraniu umowy przedwstępnej. W sprawie jest zresztą bezsporne, że nieporozumienia pomiędzy stronami nie wzięły się stąd, że miały one jakiekolwiek wątpliwości czy kłopoty w zindywidualizowaniu działki, gdyż przedmiot umowy przedwstępnej był im dobrze znany. Poróżniły się natomiast na tle realizacji umowy o wybudowanie na tej działce domu dla powoda. W tym stanie rzeczy trzeba stwierdzić, że dokonana przez Sąd Wojewódzki interpretacja umowy przedwstępnej stron odpowiada regułom wykładni ustalonym w art. 65 kc, a zatem zarzut kasacji noszenia tego przepisu jest niezasadny.

Tym samym oznacza to, iż bezpodstawne są zarzuty naruszenia art. 389 i 390 § 2 kc. Skoro bowiem strony w umowie przedwstępnej ustaliły essentialia negatii przyszłej umowy przeniesienia własności nieruchomości i umowa ta o zawarta była w formie notarialnej, to powód może skutecznie dochodzić sądowego zawarcia umowy przyrzeczonej, a zatem Sąd w zaskarżonym wyroku w słusznie jego roszczenie uwzględnił.

Zupełnie bezzasadny jest też zarzut kasacji naruszenia art. 535 kc. Całkowicie bowiem błędne jest stanowisko jej autora, krytykującego Sąd za to, że nie dokonał rozliczenia stron z budowy domu na spornym gruncie. Pomija ono podstawową zasadę procesową ustanowioną w art. 321 § 1 kpc, zgodnie z którą sąd jest związany żądaniem stron. Skoro w sprawie nie zgłoszono roszczenia o dokonanie rozliczenia z wykonania umowy o postawienie domu, to sąd tego nie mógł zrobić z urzędu, jak tego zdaje się oczekiwać skarżący. Gdyby Sąd, kierując się sugestiami kasacji, tak postąpił, to wówczas niewątpliwie przekroczyłby sformułowany w art. 321 § 1 kpc zakaz orzekania ponad żądanie. Z tej konkluzji wynika wprost, że bezpodstawne są więc także zarzuty kasacji natury formalnoprawnej, a mianowicie naruszenie art. 316 i 321 kpc - oparte na błędnym przekonaniu skarżącego o powinności uwzględnienia przez Sąd w niniejszej sprawie wartości wybudowanego na działce domu. Skoro zarzuty kasacji okazały się nietrafne, podlegała ona oddaleniu na mocy art. 393¹² kpc jako nieusprawiedliwiona, z obciążeniem strony pozwanej kosztami procesu za instancję kasacyjną, stosownie do zasady z art. 98 § 1 kpc.