Wyrok z dnia 2003-09-24 sygn. III CKN 493/01

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CKN 493/01

Wyrok

z dnia 24 września 2003 r.

Przewodniczący: Sędzia SN Henryk Pietrzkowski.

Sędziowie SN: Mirosław Bączyk, Irena Gromska-Szuster (spr.).

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa B. A. przeciwko M. R. o złożenie oświadczenia woli, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 24 września 2003 r., na rozprawie kasacji powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego w […] z dnia 20 lutego 2001 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu w […] do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powódka, powołując się na zawartą przez strony umowę przedwstępną, wnosiła o nakazanie pozwanej złożenia oświadczenia woli, mocą którego sprzedaje ona i przenosi na powódkę własność południowo-zachodniej, niezabudowanej części nieruchomości objętej Kw [...], w postaci działki o powierzchni 9-10 arów, jaka zostanie wydzielona, stosownie do planu sporządzonego przez uprawnionego geodetę, z istniejącej obecnie nieruchomości nr [...], obr. [...] objętej powyższą księgą wieczystą, za jednoczesną zapłatą przez powódkę ceny w kwocie 270.000 zł.

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa, stwierdzając, że skutecznie odstąpiła od umowy, a ponadto zarzucając, że umowa przedwstępna nie dość precyzyjnie określała przedmiot umowy, wobec czego nie może stanowić podstawy żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 5 października 2000 r. częściowo uwzględnił powództwo, nakazując pozwanej złożenie oświadczenia woli o sprzedaży na rzecz powódki nieruchomości o powierzchni 9-10 arów, niezabudowanej budynkiem mieszkalnym, wydzielonej z działki nr [...] tworzącej nieruchomość objętą Kw [...], za cenę 30.000 zł za 1 ar, oddalił zaś powództwo w zakresie żądania nakazania pozwanej złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na powódkę własności działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Powyższy wyrok zapadł w oparciu o ustalenie, iż strony zawarły w dniu 12 kwietnia 1999 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną, w której pozwana, stwierdzając, że jest właścicielką nieruchomości o powierzchni 16 arów 10 m kw. przy ul. E. w K., zabudowanej domem mieszkalnym, oznaczonej jako działka nr [...], objętej Kw [...], zobowiązała się sprzedać powódce wydzieloną, niezabudowaną część tej działki, o powierzchni około 9-10 arów za cenę 300.000 zł, przyjmując za 1 ar 30.000 zł.

Sąd Okręgowy uznał, że pozwana nie mogła skutecznie odstąpić od powyższej umowy, a rozważając jej treść i formę, stwierdził, że zachodzą podstawy z art. 390 § 2 k.c. do zobowiązania pozwanej do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.

Sąd stanął na stanowisku, iż dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jako rzeczy przyszłej, która ma zostać dopiero wydzielona z większej nieruchomości, a rozważając, czy w umowie przedwstępnej stron w sposób dostatecznie precyzyjny określono przedmiot sprzedaży, stwierdził, że wymóg ten został zachowany. Wskazał wprawdzie, że z załączonego wyrysu geodezyjnego działki wynika, że oprócz budynku mieszkalnego są na niej usytuowane także dwa budynki gospodarcze, o czym nie wspomniano w umowie przedwstępnej, oraz że wydaje się niewykonalne wydzielenie z niezabudowanej części nieruchomości działki dla powódki o powierzchni 9-10 arów, bo cała nieruchomość ma 16 arów 10 m kw, a jej część zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi jest większa niż część niezabudowana, jednak, zdaniem Sądu, ta niemożliwość wykonania przez pozwaną zobowiązania jest jedynie pozorna. Uznał on bowiem, że między stronami doszło do porozumienia co do tego, że w istocie nie chodzi o wydzielenie i sprzedaż działki w ogóle niezabudowanej, lecz działki niezabudowanej jedynie domem mieszkalnym, a taka działka o powierzchni 9-10 arów da się wydzielić. Dlatego też uwzględniając powództwo w zakresie zobowiązania pozwanej do sprzedaży powódce mającej powstać działki o powierzchni 9-10 arów, doprecyzował, że ma to być działka niezabudowana domem mieszkalnym.

W wyniku apelacji pozwanej, zarzucającej naruszenie art. 321 k.p.c. przez wydanie wyroku innej treści niż żądanie pozwu, a także dowolną ocenę woli stron co do przedmiotu umowy oraz naruszenie art. 389 k.c. przez przyjęcie, że umowa przedwstępna określała w sposób wystarczający przedmiot umowy przyrzeczonej, Sąd Apelacyjny w […] wyrokiem z dnia 20 lutego 2001 r. zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji i oddalił powództwo w całości.

Sąd drugiej instancji stwierdził, iż oznaczenie przedmiotu sprzedaży w umowie przedwstępnej powinno spełniać wymagania, które są niezbędne dla dostatecznego oznaczenia tego przedmiotu w umowie przyrzeczonej, a wymagania tego nie spełnia umowa przedwstępna stron, z tego względu, że podaje jedynie przybliżone określenie wielkości powierzchni działki, jaka ma zostać wydzielona i sprzedana, określając jej powierzchnię na "około 9-10 arów". Choć w ocenie Sądu Apelacyjnego dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jako niezamiennej rzeczy oznaczonej gatunkowo, w sytuacji gdy nieruchomość taka ma zostać dopiero w przyszłości wydzielona z większej nieruchomości, jak również dopuszczalne jest określenie w takiej sytuacji jedynie powierzchni działki, jaka ma być wydzielona z nieruchomości sprzedawcy wedle jego wyboru, bez określenia lokalizacji i konfiguracji działki na nieruchomości, to jednak określenie powierzchni działki musi być ścisłe. Przybliżone tylko określenie wielkości działki, jaka ma zostać sprzedana, nie spełnia bowiem, zdaniem Sądu Apelacyjnego, wymogu dostatecznego oznaczenia zobowiązania sprzedawcy. Określenie powierzchni "około 9-10 arów" sprawia, że w razie sporu nie byłoby możliwe rozstrzygnięcie, jakiej wielkości działkę, mieszczącą się powierzchniowo w tym przedziale, zobowiązany był wydzielić i sprzedać sprzedawca, Sąd zaś nie może tworzyć umowy za strony, a każdy wybór wielkości działki w przedziale 9-10 arów byłby arbitralny. Z tych względów Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo, uznając, że umowa przedwstępna stron nie spełnia zawartego w art. 389 k.c. wymogu wystarczającej identyfikacji przedmiotu umowy przyrzeczonej.

W kasacji od powyższego wyroku opartej na zarzucie naruszenia prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 389 k.c. w związku z art. 390 § 2 k.c., art. 155 § 2 k.c. oraz art. 65 k.c. powódka wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie apelacji, ewentualnie uchylenie orzeczenia i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, przy uwzględnieniu w obu przypadkach wniosku o zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Trafnie Sąd Apelacyjny, jako istotę sporu, wskazał kwestię określenia w umowie przedwstępnej stron istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, a konkretnie określenie przedmiotu tej umowy. Zgodnie bowiem z art. 389 k.c. umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej i tylko wówczas, gdy spełnia to wymaganie oraz zachodzą pozostałe warunki art. 390 § 2 k.c., które nie są przedmiotem kasacji, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem sporu jest obecnie jedynie określenie w umowie przedwstępnej przedmiotu umowy przyrzeczonej, jako jej istotnego elementu, co, jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny, łączy się z problemem dopuszczalności zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, która jeszcze nie istnieje jako odrębny przedmiot obrotu w rozumieniu art. 46 k.c. Stosownie do postanowień tego przepisu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Powszechnie przyjmuje się, że grunt może stać się nieruchomością, stanowiącą przedmiot obrotu cywilnego, po skonkretyzowaniu jego przedmiotowego zakresu poprzez wydzielenie z otaczających gruntów, w sposób umożliwiający jego identyfikację jako nieruchomości. Nie jest przy tym konieczne ścisłe wytyczenie granic, co może nastąpić poprzez geodezyjne oznaczenie działki dopiero przy zakładaniu księgi wieczystej, jednak konieczne jest dostateczne zindywidualizowanie działki gruntu, tak by jako oznaczona co do tożsamości mogła stać się przedmiotem obrotu. Przeważa bowiem stanowisko, iż nieruchomość gruntowa jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości, choć podział na rzeczy oznaczone co do gatunku i co do tożsamości ma niewątpliwie charakter subiektywny.

Przyjęcie, że nieruchomość jako przedmiot obrotu jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości, nie oznacza wyłączenia dopuszczalności zawierania umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży nieruchomości jako rzeczy przyszłej, która ma dopiero powstać w wyniku wydzielenia określonej działki z większej nieruchomości. W takiej sytuacji granice, położenie czy konfiguracja przyszłej nieruchomości nie muszą być określone ściśle, tym bardziej gdy dla stron nie są to okoliczności istotne, a możliwe jest wydzielenie kilku równoznacznych dla kupującego działek lub gdy możliwe jest wydzielenie tylko jednej działki o określonych przez strony parametrach. Chodzi jedynie o to, by w umowie przedwstępnej nieruchomość będąca jej przedmiotem została dostatecznie zindywidualizowana, tak by wiadomo było co ma być przedmiotem sprzedaży w umowie przyrzeczonej. Z tego punktu widzenia nie jest też konieczne, o ile nie ma to decydującego znaczenia dla stron, by powierzchnia nieruchomości została w umowie przedwstępnej określona w sposób ścisły. Wiadomo bowiem, że dopiero geodezyjne wytyczenie umożliwi jej ścisłe określenie. Wystarczy zatem określenie w umowie przybliżonego obszaru nieruchomości, bowiem, wbrew stanowisku Sądu Apelacyjnego, nie uniemożliwia to określenia przedmiotu sprzedaży ani przedmiotu zobowiązania sprzedawcy. Każda działka o powierzchni mieszczącej się w obszarze wskazanym w umowie będzie spełniała wymagane umową kryteria obszarowe, a jednoznaczne zindywidualizowanie nieruchomości poprzez jej wydzielenie i precyzyjne określenie granic i powierzchni będzie musiało nastąpić przed przeniesieniem własności, zgodnie z wymogami art. 155 § 2 k.c.

Za dopuszczalnością zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jaka ma powstać w przyszłości przez wydzielenie działki z większej nieruchomości i przy określeniu obszaru działki jedynie w przybliżeniu, wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 stycznia 2000 r., III CKN 508/98 (niepubl.), stwierdzając, że w takiej sytuacji niezbędne jest w umowie przedwstępnej takie zindywidualizowanie działki, która ma zostać wydzielona, aby było wiadomo, o jaką działkę chodzi, przy czym skoro strony umowy przedwstępnej miały pełną świadomość, że przedmiot tej umowy nie jest jeszcze geodezyjnie wyodrębnioną działką, mogły podać powierzchnię działki w sposób jedynie przybliżony i orientacyjny, pozostawiając ścisłe określenie jej granic i obszaru podziałowi geodezyjnemu. Takie określenie działki w umowie przedwstępnej spełnia wymóg ustalenia essentialia negotii umowy przyrzeczonej, przy czym Sąd Najwyższy wskazał też, że, tak jak przy każdej umowie, rzeczywistą treść umowy przedwstępnej i wolę jej kontrahentów należy ustalać na podstawie całokształtu okoliczności sprawy, biorąc pod uwagę zgodny zamiar stron i cel umowy oraz uwzględniając zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje (art. 65 k.c.).

Podzielając w pełni powyższe stanowisko, stwierdzić należy, że zarzuty kasacji okazały się uzasadnione. Brak jest bowiem podstaw do zaakceptowania wykładni art. 390 § 2 k.c. w związku z art. 389 k.c. dokonanej przez Sąd Apelacyjny, zgodnie z którą konieczne jest ścisłe określenie w umowie przedwstępnej powierzchni działki, jaka po wydzieleniu będzie przedmiotem sprzedaży w umowie przyrzeczonej, a określenie przybliżone, przez użycie zwrotu "około 9-10 arów" nie spełnia zawartego w tym przepisie wymogu określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej.

Choć kasacja została oparta jedynie na zarzucie naruszenia prawa materialnego, który okazał się uzasadniony, nie jest jednak możliwe wydanie przez Sąd Najwyższy wyroku reformatoryjnego. W sprawie bowiem nie zostały ustalone istotne okoliczności faktyczne pozwalające na stwierdzenie, jaka była rzeczywista wola stron umowy przedwstępnej odnosząca się do charakteru działki, która ma zostać wydzielona, a w szczególności, czy miała to być działka niezabudowana jedynie domem mieszkalnym, czy niezabudowana w ogóle, a także czy ustalona wola stron i cel umowy przedwstępnej mogły zostać zrealizowane w umowie przyrzeczonej, zważywszy na wielkość i rodzaj zabudowy nieruchomości, z której miała zostać wydzielona sprzedawana działka. Brak jakichkolwiek ustaleń faktycznych w tym zakresie nie pozwala na ocenę stanowiska Sądu Okręgowego zajętego w tym przedmiocie, tym bardziej że Sąd Apelacyjny nie odniósł się do zarzutów apelacji wskazujących na dowolność oceny Sądu pierwszej instancji w określeniu woli stron co do charakteru nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 393¹³ § 1 k.p.c. oraz art. 393¹⁹ w zw. z art. 108 § 2 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.