Zezwolenie sądu na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (art. 935 § 3 k.p.c.)

Zgodnie z art. 935 § 3 k.p.c., w razie braku zgody stron na dokonanie czynności zarządu przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymaga zezwolenia sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Wymagania określone w wymienionych przepisach – zawarcie umowy dzierżawy przez zarządcę nieruchomości, uzyskanie uprzedniej zgody stron postępowania, a w razie jej braku zezwolenie sądu nadzorującego postępowanie egzekucyjne – zawierają warunki prawne zawarcia ważnej umowy dzierżawy zajętej nieruchomości. 

Przepisy te, jak podniesiono w doktrynie, zawierają normy kompetencyjne, które określają zarządcę jako podmiot uprawniony do zawarcia określonej umowy (dzierżawy zajętej nieruchomości) oraz uprawnienie innych podmiotów (stron) oraz sądu nadzorującego postępowanie egzekucyjne z nieruchomości do wyrażenia zgody bądź zezwolenia na zawarcie takiej umowy. Naruszenie tych norm o charakterze bezwzględnie obowiązującym skutkuje nieważnością czynności prawnej (art. 58 § 1 k.c.). 

W razie zawarcia przez zarządcę nieruchomości, w tym dłużnika, umowy dzierżawy bez wymaganej zgody stron albo zezwolenia sądu, zachodzi sytuacja podobna do tej, w której przepisy prawa materialnego przewidują konieczność uzyskania zgody sądu na dokonanie czynności prawnej, np. na czynność prawną dotyczącą majątku małoletniego przez przedstawiciela ustawowego. Dokonanie w takim przypadku czynności prawnej przez przedstawiciela małoletniego bez uprzedniego zezwolenia sądu opiekuńczego skutkuje jej nieważnością (uchwała składu całej Izby Cywilnej SN z dnia 24 czerwca 1961 r., 1 CO 16/61, uz. uchwały składu całej Izby SN z dnia 30 kwietnia 1977 r., III CZP 73/76, oraz uchwała SN z dnia 4 lutego 1997 r., III CZP 127/96).

Ustawodawca nie przewidział procedury uzyskania ex post potwierdzenia zawartej przez zarządcę bez wymaganej zgody stron albo zezwolenia sądu umowy dzierżawy zajętej nieruchomości. Wobec tego zawarcie umowy dzierżawy zajętej nieruchomości bez względu na czas trwania tej umowy, zawsze wymaga zgody stron, w razie jej braku – zezwolenia sądu. Wymagania te – uwzględniając, że ich celem jest kontrola prawidłowości wykonywania zarządu zajętą nieruchomością oraz ochrona przed czynnościami, które miałyby na celu udaremnienie powodzenia egzekucji – należy odnieść także do umowy dzierżawy części zajętej nieruchomości.

Uchwała SN z dnia 16 września 2010 r., III CZP 50/10

Standard: 53451 (pełna treść orzeczenia)

z art. 936 zdanie trzecie k.p.c. wynika, że do wydzierżawiania nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a w jej braku – zezwolenie sądu. Zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości jest jedną z czynności zarządu zajętą nieruchomością, które dzielą się na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. W art. 936 zdanie trzecie k.p.c. ustawodawca przesądził, że zawarcie umowy dzierżawy zajętej nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, skoro na podjęcie tej czynności – tak jak w przypadku czynności przekraczającej zwykły zarząd – wymagana jest zgoda stron, a w razie jej braku, zezwolenie sądu. Zgodnie z art. 935 § 3 k.p.c., w razie braku zgody stron na dokonanie czynności zarządu przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymaga zezwolenia sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Przepisy te, jak podniesiono w doktrynie, zawierają normy kompetencyjne, które określają zarządcę jako podmiot uprawniony do zawarcia określonej umowy (dzierżawy zajętej nieruchomości) oraz uprawnienie innych podmiotów (stron) oraz sądu nadzorującego postępowanie egzekucyjne z nieruchomości do wyrażenia zgody bądź zezwolenia na zawarcie takiej umowy. Naruszenie tych norm o charakterze bezwzględnie obowiązującym skutkuje nieważnością czynności prawnej (art. 58 § 1 k.c.). W razie zawarcia przez zarządcę nieruchomości, w tym dłużnika, umowy dzierżawy bez wymaganej zgody stron albo zezwolenia sądu, zachodzi sytuacja podobna do tej, w której przepisy prawa materialnego przewidują konieczność uzyskania zgody sądu na dokonanie czynności prawnej, np. na czynność prawną dotyczącą majątku małoletniego przez przedstawiciela ustawowego. Dokonanie w takim przypadku czynności prawnej przez przedstawiciela małoletniego bez uprzedniego zezwolenia sądu opiekuńczego skutkuje jej nieważnością (uchwała składu całej Izby Cywilnej SN z dnia 24 czerwca 1961 r., 1 CO 16/61, uz. uchwały składu całej Izby SN z dnia 30 kwietnia 1977 r., III CZP 73/76 oraz uchwała SN z dnia 4 lutego 1997 r., III CZP 127/96).

Ustawodawca nie przewidział procedury uzyskania ex post potwierdzenia zawartej przez zarządcę bez wymaganej zgody stron albo zezwolenia sądu umowy dzierżawy zajętej nieruchomości. Wobec tego zawarcie umowy dzierżawy zajętej nieruchomości bez względu na czas trwania tej umowy, zawsze wymaga zgody stron, w razie jej braku – zezwolenia sądu. Wymagania te – uwzględniając, że ich celem jest kontrola prawidłowości wykonywania zarządu zajętą nieruchomością oraz ochrona przed czynnościami, które miałyby na celu udaremnienie powodzenia egzekucji – należy odnieść także do umowy dzierżawy części zajętej nieruchomości.

Uchwała SN z dnia 16 września 2010 r., III CZP 50/10

Standard: 57813 (pełna treść orzeczenia)