Zbycie nieruchomości spółki w postępowaniu likwidacyjnym
Czynności likwidacyjne (art. 282 k.s.h.)
Upłynnienie majątku w toku likwidacji stanowi jedną z czynności likwidacyjnych, przy czym zbycie nieruchomości podlega ograniczeniom przewidzianym w art. 282 k.s.h. Nieruchomości mogą być zbywane tylko w drodze licytacji i to mającej charakter publiczny, zaś z wolnej ręki tylko wtedy, gdy wspólnicy podejmą uchwałę o takim zbyciu i ustalą cenę zbycia. Zwolnienie od obowiązku licytacji może nastąpić tylko przez uchwałę wspólników i to uchwałę skierowaną do likwidatorów, a zatem wydaną w czasie likwidacji ( zob. wyrok SN z dnia 17 marca 2010 r. , II CSK 511/09).
Dodatkowe wymagania zawarte w art. 282 dotyczące umowy sprzedaży nieruchomości dokonanej przez likwidatora, nie zostały wyłączone ze względu na przewidzianą w art. 283 § 3 k.s.h. ochronę osób trzecich działających w dobrej wierze. Przepis ten odnosi się do tych działań likwidatorów, które wykraczają poza granice ich kompetencji określonej wart. 283 § 1 k.s.h. Ochrona wynikająca z tej regulacji nie dotyczy dodatkowych wymagań ważności konkretnej czynności likwidacyjnej, a zwłaszcza zbycia nieruchomości w postępowaniu likwidacyjnym, gdyż dokonanie takiej czynności objęte jest zakresem czynności likwidacyjnych, mieści się w granicach kompetencji likwidatorów.
Wynikające z regulacji art. 282 § 1 zd. 3 k.s.h. ograniczenia swobody likwidatorów, przejawiające się m.in. koniecznością uzyskania przez nich zgody, wyrażonej w uchwale walnego zgromadzenia, na to, aby zbycie nieruchomości nastąpiło z wolnej ręki oraz konsekwencje uchybienia tym ograniczeniom nie stanowią w odniesieniu do spółek z ograniczoną odpowiedzialnością materii uregulowanej w art. 283 § 3 k.s.h. Regulację taką zawierającą sankcję zbycia nieruchomości z wolnej ręki bez stosownej uchwały wspólników lub za cenę niższą od tej, którą uchwała ta precyzuje, określa norma art. 17 § 1 k.s.h.
Zgoda wspólników może być wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę. Potwierdzenie wyrażone po złożeniu oświadczenia ma charakter sanacyjny i ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej (art. 17 § 2 k.s.h).
W doktrynie prawa handlowego jak i w judykaturze Sądu Najwyższego prezentowane są różne poglądy odnośnie sankcji, jaką należy zastosować do czynności prawnej dokonanej w imieniu osoby prawnej bez wymaganej ustawą zgody organu wewnętrznego tej osoby prawnej (zob. m. in. wyroki SN z dnia 12 maja 2000 r., V CKN 1029/00 i z dnia 5 lipca 2007 r., II CSK 162/07 oraz uchwałę SN z dnia12 października 2001 r., III CZP 55/01, a także wyroki z dnia 12 grudnia 1996 r., I CKN 22/96; z dnia 26 czerwca 1997 r., I CKN 130/97; z dnia 15 lutego 2002 r., III CKN 494/00; z dnia 8 maja 2003 r., III RN 66/02; z dnia 14 stycznia 2004 r., I CK 54/03; z dnia 8 października 2004 r., V CK 76/04; z dnia 22 lipca 1998 r., I PKN 223/98 oraz uchwałę (7) SN z dnia 14 września 2007 r., III CZP 31/07
Wyrok SN z dnia 18 lutego 2016 r., II CSK 241/15
Standard: 50202 (pełna treść orzeczenia)
Uchwała podjęta przez wspólników przed postawieniem spółki w stan likwidacji nie jest zgodą w rozumieniu art. 282 § 1 k.s.h. W wyroku z dnia 17 marca 2010r. II CSK 511/09, Sąd Najwyższy dokonał rozróżnienia między zgodą wyrażoną w drodze uchwały wspólników na dokonanie określonej czynności przez spółkę, o której mowa w art. 228-230 k.s.h. od zgody, o jakiej stanowi art. 282 § 1 k.s.h. stwierdzając, że każdy z tych przepisów dotyczy oświadczenia o zupełnie innym zakresie.
Zgody wyrażonej w trybie art. 17 k.s.h. w zw. z art. 228-230 k.s.h. nie można traktować jako zgody, o jakiej mowa w art. 282 § 1 k.s.h. Ta pierwsza adresowana jest bowiem do członków zarządu spółki i podejmowana w toku jej zwykłej działalności. Natomiast zgoda przewidziana w art. 282 § 1 k.s.h. dotyczy działań dokonywanych przez likwidatorów spółki w okresie, gdy spółka jest już w likwidacji. Ponadto pierwsza zgoda obejmuje jedynie przyzwolenie na dokonanie określonej czynności, natomiast zgoda z art. 282 § 1 k.s.h. dotyczy nie tylko samego zbycia nieruchomości, lecz odnosi się także do trybu jej zbycia z wolnej ręki zamiast w publicznym przetargu.
Słusznie zatem zauważył Sąd Najwyższy, że nawet jeśli wspólnicy udzielą zarządowi spółki zgody na zbycie nieruchomości, to uchwała ta nie tyle traci swoją moc, co jest bezskuteczna, w okresie, gdy spółka pozostaje w stanie likwidacji, albowiem nie została skierowana do likwidatorów i nie zawiera w sobie przyzwolenia na odstąpienie od zasadniczego trybu sprzedaży nieruchomości w trakcie likwidacji jakim jest publiczny przetarg.
Wyrok SA w Szczecinie z dnia 17 grudnia 2014 r., I ACa 267/14
Standard: 50206 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 46564