Umowa o przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nie jest umową nazwaną. W orzecznictwie przyjmuje się, że dopuszczalność jej zawierania, także w odniesieniu do nieruchomości, wynika z zasady swobody umów - art. 353[1] k.c. (zob. np. wyroki SN: z 27 czerwca 1995 r., I CR 7/95; z 13 maja 2011 r., V CSK 360/10; z 22 października 2014 r., II CSK 784/13; z 10 listopada 2015 r., III CSK 462/14; z 17 stycznia 2020 r., IV CSK 513/18).

Wyrok SN z dnia 20 września 2022 r., II CSKP 930/22

Standard: 71544 (pełna treść orzeczenia)

Kontrola przewłaszczenia na zabezpieczenia nieruchomości powinna dotyczyć w szczególności proporcjonalności między wysokością długu a wartością przewłaszczanej nieruchomości, której rażące zachwianie może skutkować nieważnością umowy przewłaszczenia i mechanizmu zaspokojenia wierzyciela z przedmiotu zabezpieczenia, w tym zwrotu nadwyżki, który powinien odpowiadać celowi umowy i zasadom współżycia społecznego. Nie bez znaczenia przy ocenie tej instytucji jest także wzgląd na ochronę pozostałych wierzycieli dłużnika.

W wyroku z dnia 17 stycznia 2020 r., IV CSK 513/18, Sąd Najwyższy stwierdził, że mimo wątpliwości znacznej części doktryny, judykatura zaakceptowała dopuszczalność przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości (por. wyroki SN z dnia 29 maja 2000 r., III CKN 246/00 i z dnia 8 marca 2002 r., III CKN 748/00). Akceptacja ta nie może być jednak traktowana jako bezwarunkowa, a wyrażane wobec tej instytucji zastrzeżenia stwarzają podstawę do zachowania ostrożności i poddania tego rodzaju umów wzmożonej kontroli pod kątem zgodności z prawem, w tym z granicami swobody umów wytyczonymi w art. 353[1] k.c. Kontrola ta powinna dotyczyć w szczególności proporcjonalności między wysokością długu a wartością przewłaszczanej nieruchomości, której rażące zachwianie może skutkować nieważnością umowy przewłaszczenia (por. wyroki SN z dnia 28 października 2010 r., II CSK 218/10, z dnia 12 lutego 2016 r., II CSK 815/14 i z dnia 31 marca 2016 r., IV CSK 372/15) i mechanizmu zaspokojenia wierzyciela z przedmiotu zabezpieczenia, w tym zwrotu nadwyżki, który powinien odpowiadać celowi umowy i zasadom współżycia społecznego (por. wyroki SN z dnia 27 czerwca 1995 r., I CR 7/95, z dnia 28 października 2010 r., II CSK 218/10, z dnia 13 maja 2011 r., V CSK 360/10, z dnia 22 października 2014 r., II CSK 784/13 i z dnia 20 listopada 2015 r., III CSK 462/14).

Nie bez znaczenia przy ocenie tej instytucji jest także wzgląd na ochronę pozostałych wierzycieli dłużnika, jeżeli zważyć, że przeniesienie na zabezpieczenie własności nieruchomości, zwłaszcza w relacjach konsumenckich lub między osobami fizycznymi, prowadzi zazwyczaj do wyjścia z majątku dłużnika jego najbardziej wartościowego składnika. Skutkiem tego stanu rzeczy jest uprzywilejowanie zabezpieczonego wierzyciela w sposób nieprzewidziany w bezwzględnie obowiązujących przepisach o podziale sumy uzyskanej z egzekucji i dalece przekraczający korzyść wynikającą z zabezpieczenia hipotecznego (art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c.).

Wyrok SN z dnia 25 lutego 2022 r., II CSKP 87/22

Standard: 69079 (pełna treść orzeczenia)