Zaspokojenie wierzyciela z nieruchomości przewłaszczonej na zabezpieczenie według zasady proporcjonalności

Zaspokojenie wierzyciela z nieruchomości przewłaszczonej na zabezpieczenie powinno uwzględniać wymaganie proporcjonalności, nakazujące wybór sposobu zaspokojenia odpowiadającego ochronie interesu wierzyciela oraz możliwie najmniej dolegliwego dla dłużnika.

Sądowa kontrola umów przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie jest szczególnie potrzebna w dwóch aspektach:

- proporcjonalności między wysokością długu a wartością przewłaszczanej nieruchomości, której rażące zachwianie może skutkować nieważnością umowy przewłaszczenia (por. wyroki SN z dnia 28 października 2010 r., II CSK 218/10, z dnia 12 lutego 2016 r., II CSK 815/14 i z dnia 31 marca 2016 r., IV CSK 372/15), oraz

- określenia mechanizmu zaspokojenia wierzyciela (w tym zwrotu nadwyżki), który również musi być zgodny z zasadami współżycia społecznego (por. wyroki SN z dnia 27 czerwca 1995 r., I CR 7/95, z dnia 28 października 2010 r., II CSK 218/10, z dnia 13 maja 2011 r., V CSK 360/10, z dnia 22 października 2014 r., II CSK 784/13, i z dnia 20 listopada 2015 r., III CSK 462/14).

Istotne i wzrastające znaczenie - zwłaszcza w stosunkach konsumenckich - mogą mieć także informacje udzielone dłużnikowi przed zawarciem umowy (por. postanowienie SN z dnia 20 grudnia 2016 r., V KK 316/16).

Swoboda ustalania oraz wyboru sposobu zaspokojenia z nieruchomości będącej przedmiotem przewłaszczenia nie jest nieograniczona, a jej granice wyznacza w szczególności art. 353[1] k.c.

Słuszny interes wierzyciela nie może być zaspokajany w sposób, który ignoruje cel zabezpieczenia i interesy dłużnika oraz jest oczywiście nieproporcjonalny. Dotyczy to szczególnie sytuacji, w których - co wymaga ustalenia ad casum - między wysokością zabezpieczanego długu a wartością przedmiotu zabezpieczenia zachodzi istotna dysproporcja.

Cel (natura) przewłaszczenia oraz zasady współżycia społecznego wymagają poszanowania reguły proporcjonalności, która nakazuje wybór sposobu zaspokojenia możliwie najmniej dolegliwego, choćby nie został przewidziany w umowie, jeżeli czyni zadość godnemu ochrony interesowi wierzyciela.

Nie ma żadnych racji przemawiających za dopuszczeniem zaspokojenia wierzyciela przez zatrzymanie własności nieruchomości, jeżeli realizując to prawo, choćby bez woli zaspokojenia, otrzymał już i zatrzymał dla siebie świadczenia pieniężne przewyższające dług, którego zabezpieczeniu przewłaszczenie miało służyć. 

Realizacja celu zabezpieczenia ma kluczowe znaczenie dla obowiązku zwrotu przewłaszczonego prawa (jego rzeczowego surogatu); to, że przewłaszczenie nie jest zabezpieczeniem akcesoryjnym, którego istnienie i zakres zależy bezpośrednio od istnienia i zakresu zabezpieczanego długu, nie oznacza, iż może ono trwać także wtedy, gdy interes wierzyciela został już zaspokojony. Z chwilą zaspokojenia tego interesu przedmiot przewłaszczenia albo jego rzeczowy surogat, którego uzyskanie nie zmierzało do zaspokojenia wierzyciela, powinien zostać zwrócony. Jeżeli in casu podstawą tego obowiązku nie była umowa przewłaszczenia - ze względu na to, że do zaspokojenia interesu wierzyciela doszło tu w inny sposób niż przez bezpośrednią spłatę długu - to wynikał on z celu zabezpieczenia i zasad współżycia społecznego, o których mowa w art. 56 i 65 § 1 w związku z art. 353 1 k.c. Alternatywnie w orzecznictwie wskazuje się na art. 405 k.c. jako podstawę zwrotu nadwyżki korzyści uzyskanej przez wierzyciela (por. wyroki SN z dnia 13 maja 2011 r., V CSK 360/10, z dnia 22 października 2014 r., II CSK 784/13, i z dnia 20 listopada 2015 r., III CSK 462/14).

Wyrok SN z dnia 17 stycznia 2020 r., IV CSK 513/18

Standard: 45137 (pełna treść orzeczenia)