Zastrzeżenie daty pewnej w warunkach art. 678 § 2 k.c.

Zgodnie z art. 678 § 1 k.c., w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, jednak może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 k.c.).

Zastrzeżenie daty pewnej chroni najemcę przed ewentualna nielojalnością stron, ponieważ zapobiega zawieraniu umów antydatowanych. Przepisy art. 678 k.c. mają odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy (art. 694 k.c.).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego w zasadzie jednolicie (poza wyrokiem z dnia 30 września 2008 r., II CSK 149/08) przyjmuje się, że data pewna w szerokim tego słowa znaczeniu, którą czynność prawna nabywa później niż w chwili jej dokonania, ma zastosowanie wówczas, gdy cecha pewności dotyczy istnienia czynności prawnej w chwili uzyskania daty pewnej w sposoby określone w art. 81 § 2 i 3 k.c. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy data pewna jest zastrzeżona ad eventum (zob. m. in. uchwałę SN (7) z dnia 28 października 2011 r., III CZP 33/11 oraz wyroki SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 1323/00, z dnia 5 lutego 2009 r., II CSK 149/08, i uchwała SN z dnia 29 listopada 2005 r., III CZP 104/05). Taki charakter ma data pewna wymagana w art. 678 § 2 k.c. do umowy najmu, a odpowiednio - ze względu na odesłanie zawarte w art. 694 k.c. - do umowy dzierżawy i umowy określonej w art. 708 k.c., gdyż została zastrzeżona do wywołania określonych skutków prawnych tj. pozbawienia nabywcy najętej lub wydzierżawionej rzeczy wypowiedzenia dotychczasowych, zawartych na czas oznaczony, umów najmu, dzierżawy lub umowy z art. 708 k.c. z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (tak SN w wyrokach z dnia 22 listopada 1978 r., III CRN 232/78 oraz z dnia 5 lutego 2009 r., I CSK 325/08).

Dla wywołania przewidzianego w art. 678 w zw. z art. 694 oraz art. 708 k.c. skutku wobec nabywcy nieruchomości rolnej i wobec osoby używającej tej nieruchomości rolnej na podstawie umowy określonej w art. 708 k.c. nie ma znaczenia czy wzmianka organu państwowego, organu jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza umieszczona zostanie na pierwszym, czy następnym egzemplarzu dokumentu obejmującego treść oświadczeń woli stron, czy też na woli stron.

Wyrok SN z dnia 3 grudnia 2015 r., III CSK 13/15

Standard: 38286 (pełna treść orzeczenia)

Zastrzeżenie daty pewnej chroni najemcę przed ewentualna nielojalnością stron, ponieważ zapobiega zawieraniu umów antydatowanych. Przepisy art. 678 k.c. mają odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy (art. 694 k.c.).

Data pewna w szerokim znaczeniu (sensu largo), którą czynność prawna nabywa później niż w dacie jej dokonania (art. 81 § 2 i 3 k.c.), z natury rzeczy nie może mieć zastosowania w razie zastrzeżenia daty pewnej ad solemnitatem, co przekonywająco wyjaśnił Sąd Najwyższy w powołanych wyrokach z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 1323/00 i z dnia 19 listopada 2003 r., V CK 455/02. Cecha pewności dotyczy tu bowiem istnienia czynności prawnej w chwili uzyskania daty pewnej na podstawie wymienionych przepisów. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy data pewna została zastrzeżona ad eventum, w szczególności w sytuacji określonej w art. 678 § 2 k.c. Przeciwne stanowisko przedstawione w skardze kasacyjnej, negujące stosowanie art. 81 § 2 w takiej sytuacji, oznaczałoby w istocie podważenie racjonalności ustawodawcy, który wprowadził przepis nigdy nieznajdujący zastosowania. Takiego zaś założenia z oczywistych względów nie można aprobować.

Jeżeli zatem, jak w sytuacji określonej w art. 678 § 2 k.c., forma pisemna z datą pewną została zastrzeżona do wywołania określonych skutków prawnych (ad eventum), data pewna może być uzyskana w sposób określony w art. 81 § 2 k.c. Istotne jest jedynie to, aby uzyskanie daty pewnej w taki sposób nastąpiło przed zbyciem rzeczy najętej (wydzierżawionej).

Wyrok SN z dnia 5 lutego 2009 r., I CSK 325/08

Standard: 72085 (pełna treść orzeczenia)