Rozwiązanie umowy przed terminem w zw. z korzystaniem z gruntu sprzecznie z jego przeznaczeniem(art. 240 k.c. i art. 33 ust. 3 u.g.n)

Rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na podstawie art. 240 k.c. jest uzasadnione w razie wystąpienia samego stanu korzystania z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie; stan ten nie musi być wynikiem okoliczności, za które odpowiada użytkownik wieczysty.

W art. 240 k.c. nie ma mowy o tym, by sprzeczność korzystania z nieruchomości z jej umownym przeznaczeniem miała uzasadniać uwzględnienie powództwa o rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jedynie wówczas, gdy takie korzystanie było „nieusprawiedliwione”, a użytkownik wieczysty odpowiadał za wystąpienie takiego stanu rzeczy. Przeciwnie, w analizowanym przepisie mowa wyłącznie o przesłance niezgodności z umową, traktowanej jako stan obiektywny (niezależny od czynników podmiotowych, subiektywnych), a kwalifikowanej za pomocą kryterium „oczywistości”. Oczywiste, a zatem jednoznaczne, łatwo dostrzegalne, ma być to, że użytkownik wieczysty korzysta z gruntu odmiennie, niż umówił się z jego właścicielem (zob. wyrok SN z 16 listopada 2012 r., III CSK 42/12, i przywołane tam orzecznictwo). W art. 240 k.c. nie przydano natomiast doniosłości prawnej wskazaniu i charakterystyce przyczyn takiego stanu rzeczy: jako zależnych albo niezależnych od użytkownika wieczystego, zawinionych albo niezawinionych itd.

W art. 240 k.c. ustawodawca – odmiennie niż w przypadku ogólnej regulacji dotyczącej skutków niewykonania zobowiązań (art. 471 k.c.) – nie odniósł się do tego, czy określona sytuacja (korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie) jest następstwem okoliczności, za które dłużnik (użytkownik wieczysty) ponosi odpowiedzialność.

Porównanie art. 240 i art. 471 k.c. wskazuje, że ustawodawca celowo ograniczył przesłanki zastosowania pierwszego z wymienionych przepisów do samego stanu sprzeczności z umową, zarazem jednak, korzystnie dla użytkowników wieczystych, ograniczając możliwość żądania rozwiązania umowy do przypadków oczywistych.

Celowy charakter prawa użytkowania wieczystego wyklucza przyjęcie nadmiernie zawężającej wykładni art. 240 k.c., sprzecznej z jego brzmieniem, uwarunkowaniami systemowymi oraz funkcją tej regulacji. W innym razie potencjał, który wiąże się z możliwością wykorzystania gruntu publicznego, zostałby zaprzepaszczony przez wieloletnie utrzymywanie się prawa użytkowania wieczystego mimo korzystania z gruntu przez użytkownika w sposób oczywiście sprzeczny z uzgodnionym umownie przeznaczeniem. Taki stan rzeczy, będący następstwem niemożności doprowadzenia do rozwiązania umowy z dotychczasowym uprawnionym, uniemożliwiałby ponowne oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste innemu podmiotowi w celu realizacji przez właściciela gruntu istotnych z jego punktu widzenia zamierzeń społecznych lub gospodarczych.

Niewątpliwie nie każdy przypadek korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie może uzasadniać żądanie z art. 240 k.c.; musi być to bowiem stan cechujący się oczywistością, przy czym ograniczenie to dotyczy wyłącznie obiektywnego stanu rzeczy. Użyte w przywołanym przepisie określenie „oczywiście” ma jednak charakter nieostry i podlega ocenie sądu, wobec czego nawet ewidentne naruszenie, lecz o drobnej skali, zwykle nie stanowi korzystania z gruntu w sposób „oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie”. Ostatecznie ocena tego, czy zrealizowana została przesłanka żądania rozwiązania umowy, powinna uwzględniać zwłaszcza łatwość dostrzeżenia, że użytkownik wieczysty nie realizuje umowy, skalę i wagę naruszeń postanowień umowy, a przede wszystkim to, czy przekładają się one na nieosiągnięcie celu, dla którego właściciel gruntu zgodził się na ustanowienie prawa użytkowania wieczystego.

Celem przydania właścicielowi uprawnienia do żądania rozwiązania umowy jest zabezpieczenie możliwości realizacji zamierzeń właściciela co do określonego sposobu wykorzystania gruntu publicznoprawnego. Nie każde naruszenie umownych zobowiązań co do zabudowy gruntu zagraża celowi użytkowania wieczystego. W szczególności zagrożenia takiego może nie rodzić naruszenie o charakterze marginalnym, czy to w przypadku zupełnie nieistotnego gospodarczo przekroczenia terminu budowy, czy w razie braku wniesienia obiektów nieistotnych z punktu widzenia celu użytkowania wieczystego, względnie bagatelnego odstąpienia od parametrów budynku, który miał być wybudowany na gruncie.

W razie ustalenia, że nie doszło do zabudowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w sposób zgodny z umową, punktem wyjścia rozważań powinno być przyjęcie, że użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem.

Wyrok SN z dnia 17 marca 2023 r., II CSKP 1005/22

Standard: 69753 (pełna treść orzeczenia)