Współwłasność miejsca parkingowego
Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej; udział w pożytkach, wydatkach i ciężarach (art. 12 u.w.l.) Współwłasność - charakterystyka, powstanie, rodzaje (art. 195 k.c.)
Ustalony w uchwale nr 17/Ind./2014 sposób eksploatacji nieruchomości wspólnej, przewidujący korzystanie z miejsc parkingowych przez właścicieli lokali proporcjonalnie do wielkości udziału we współwłasności, pozostaje w analizowanym przypadku nie do pogodzenia z istotą prawa współwłasności (współużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej).
Zastosowana przez pozwaną Wspólnotę kalkulacja, która stanowiła podstawę do określenia sposobu korzystania z miejsc postojowych na części nieruchomości wspólnej, oparła się wyłącznie na matematycznym wyliczeniu stosunku powierzchni poszczególnych lokali do ogólnej powierzchni wszystkich lokali w budynku. Jest to niewątpliwie jedno z najbardziej przejrzystych, nieskomplikowanych, niemal mechanicznych kryteriów dokonania podziału. W przekonaniu Sądu Apelacyjnego nie sposób wykluczyć, że takie rozwiązanie mogłoby zyskać jurydyczną aprobatę, jako prawidłowe i racjonalne w określonym układzie stosunków. Dotyczyć to może na przykład takiej konfiguracji, gdy każdemu członkowi wspólnoty przysługuje zbliżony udział w nieruchomości wspólnej, a poszczególne nieruchomości lokalowe posiadają taki sam charakter (np. mieszkaniowy). W okolicznościach analizowanej sprawy stwierdzić jednak należy, że ustalony podział narusza uzasadniony interes członków Wspólnoty przy ulicy (...) w Ł.
Po pierwsze, jego przeprowadzenie zostało umotywowane dokonaną modernizacją terenu, w wyniku której bezspornie zwiększyła się globalna liczba miejsc postojowych. Wspomniana inwestycja sfinansowana została ze środków, stanowiących koszty zarządu nieruchomością wspólną, opłacane przez wszystkich członków Wspólnoty. Pomimo tego, liczba miejsc przysługujących niektórym spośród członków Wspólnoty spadła, w przypadku powoda o ponad połowę. Możliwym byłoby zatem wyprowadzenie wniosku, że remont terenu parkingu został wykonany jedynie dla korzyści części spośród współwłaścicieli. Co jednak istotniejsze, w skład pozwanej Wspólnoty wchodzą wyłącznie właściciele lokali użytkowych, przy czym profil aktywności każdego z nich jest odmienny. Różne są m.in. potrzeby tych podmiotów w odniesieniu do zapewnienia miejsc postojowych (samemu sobie, swoim pracowników czy klientom).
Zarząd pozwanej Wspólnoty, wiedząc o wspomnianych okolicznościach, powinien był rozważyć, czy mógłby zostać zastosowany inny sposób podziału miejsc parkingowych. W pierwszej kolejność możliwym było odwołanie się do ewentualnych uzgodnień pomiędzy poszczególnymi członkami Wspólnoty. Nie sposób bowiem wykluczyć, że z uwagi na odmienny charakter działalności każdego z tych podmiotów, możliwym byłoby odmienne od arytmetycznego rozwiązanie, tak aby w jak najszerszym zakresie i najefektywniej współwłaściciele mogli korzystać ze wszystkich miejsc parkingowych.
Strona pozwana zaniechała jednak takich zabiegów, pomimo tego, że właśnie kwestia rozdysponowania miejsc parkingowych stanowi pomiędzy członkami Wspólnoty zagadnienie wrażliwe. Nie kwestionując zatem potrzeby uregulowania wspomnianej kwestii, Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko strony powodowej, że zaskarżona uchwała nr 17/Ind./2014 musiała zostać wyeliminowana z obrotu prawnego.
Wyrok SA w Łodzi z dnia 17 lutego 2016 r., I ACa 1196/15
Standard: 24319 (pełna treść orzeczenia)
Kwestionowane uchwały bez wątpienia dotyczą zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i w związku z tym wymagają decyzji właścicieli lokali wyrażonej większością głosów.
Dotychczasowy sposób korzystania z miejsc postojowych został wprawdzie określony w umowach ustanawiających odrębna własność lokali, nie są to jednak umowy, o których mowa w przepisach art. 18 u.w.l., ponieważ nie określają sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Powód w niniejszej sprawie (dotychczasowy właściciel w rozumieniu ustawy o własności lokali) miał zapewne decydujący wpływ na rozwiązanie, które zostało przyjęte w odniesieniu do miejsc postojowych i polega na ich zaliczeniu do nieruchomości wspólnej, a nie np. na utworzeniu samodzielnego lokalu garażowego (lokalu o innym przeznaczeniu), w którym wszyscy bądź tylko niektórzy właściciele lokali mieliby udziały w określonej wysokości. Okoliczność ta sprawia, że wszyscy właściciele lokali mają prawo do nieruchomości wspólnej wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym. Jeżeli zaś, jak w niniejszej sprawie, właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Taka uchwała z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela. Nie jest to jednak takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.
Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m. in. w świetle zasad współżycia społecznego. Uchwalona przez właścicieli lokali zmiana sposobu korzystania z miejsc postojowych odpowiada zaś tym zasadom
Wyrok SN z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09
Standard: 24340 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 3548