Relacje pomiędzy właścicielem a użytkownikiem wieczystym w zakresie posiadania

Użytkowanie wieczyste, wprowadzone do polskiego systemu prawnego ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159), zastąpiło własność czasową przewidzianą poprzednio; nie ma ono charakteru prawa rzeczowego ograniczonego i jest kwalifikowane jako prawo rzeczowe o swoistym charakterze.

Jako prawo na rzeczy cudzej (ius in re aliena) obciąża wyłącznie nieruchomości gruntowe będące własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Stanowi przy tym prawo podmiotowe bezwzględne w znaczeniu skuteczności wobec wszystkich innych podmiotów i względne w relacji do właściciela, co do której ustawodawca pozostawił stronom swobodę dookreślenia treści w czynności prawnej (umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste) w granicach wyznaczonych przepisami prawa (art. 233 i 239 k.c.).

W orzecznictwie wyjaśniono relacje pomiędzy właścicielem a użytkownikiem wieczystym w zakresie posiadania, przyjmując, że właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest jej posiadaczem samoistnym, a użytkownik wieczysty swoistym posiadaczem zależnym, w granicach przysługującego mu prawa (por. uchwały SN z dnia 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08 i z dnia 28 marca 2014 r., III CZP 8/14 oraz wyrok SN z dnia 28 czerwca 1973 r., III CRN 154/73).

Za taką kwalifikacją przemawia to, że użytkownik uiszcza opłaty za korzystanie z nieruchomości i musi się liczyć z władztwem właściciela, który nie traci żadnego ze swoich uprawnień, lecz czasowo wyłącza wykonywanie części z nich. Kodeks cywilny odsyła do przepisów o ochronie własności jedynie w zakresie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 234 k.c.) i przeniesienia tego prawa (art. 237 k.c.); do innych spraw przepisy te mogą mieć odpowiednie zastosowanie w drodze analogii (por. postanowienia SN z dnia 25 lutego 2009 r., II CSK 501/08 i z dnia 23 września 2009 r., I CSK 99/09).

Obecnie przyjmuje się zgodnie, że odpowiednio stosowane przepisy o ochronie własności umożliwiają korzystanie przez użytkownika wieczystego z ochrony petytoryjnej, z tym że w granicach przysługującego mu prawa rzeczowego. Każdorazowo zatem ocena skuteczności takiego roszczenia w zakresie przerwania zasiedzenia nieruchomości wymaga ustalenia zarówno statusu i granic interesu prawnego powoda, jak i rodzaju zasiadywanego prawa.

Większość przedstawicieli piśmiennictwa opowiada się za przyjęciem, że nie zachodzi konkurencja roszczeń windykacyjnych, negatoryjnych oraz posesoryjnych właściciela i użytkownika wieczystego, wskazując, że mimo niedopuszczalności wpływu na dalszy obrót tym prawem, właściciel może dochodzić w imieniu własnym przeciwko naruszycielowi wszystkich roszczeń. Przemawia za tym bezwzględny charakter prawa własności oraz sprawowanie nadzoru nad realizacją przez użytkownika umownego celu wykorzystania nieruchomości, obejmującego także ustalanie faktu władania przez umocowaną osobę i jego kwestionowanie poprzez korzystanie z odpowiednich środków ochrony prawnej.

Pogląd o przekazaniu użytkownikowi wieczystemu pełnego zakresu uprawnień właścicielskich, w tym dotyczących relacji prawnorzeczowych z osobami trzecimi, nie ma dostatecznego uzasadnienia z uwagi na charakter tego prawa celowego (ius in re aliena), ustanawianego w celu realizacji i podporządkowanego oznaczonemu celowi gospodarczemu, mającego względem własności znaczenie pochodne i wtórne.

Prawo cywilne dopuszcza upoważnienie do wykonywania cudzego prawa podmiotowego, ale obecna regulacja normatywna wyłącza przyjęcie, że użytkownik wieczysty jest z mocy ustawy zastępcą pośrednim właściciela, w tym co do akcji windykacyjnej. Ustanowienie takiej formy przedstawicielstwa w umowie o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste jest dopuszczalne, jednak nie można go domniemywać.

Uchwała SN (7) z dnia 17 kwietnia 2018 r., III CZP 100/17

Standard: 33309 (pełna treść orzeczenia)