Wyrok z dnia 1973-06-28 sygn. III CRN 154/73

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CRN 154/73

Wyrok z dnia 28 czerwca 1973 r.

Pierwsza przesłanka zastosowania art. 231 § 1 k.c., w wypadku gdy chodzi o budowę na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego, nie polega na posiadaniu samoistnym, lecz na posiadaniu w zakresie wieczystego użytkowania. Wystarcza więc, gdy posiadacz wznoszący budowlę na gruncie oddanym przez Państwo w użytkowanie wieczyste włada tym gruntem tak jak użytkownik wieczysty.

Przewodniczący: sędzia W. Kuryłowicz. Sędziowie: J. Ignatowicz (sprawozdawca), J. Krajewski.

Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Zbigniewa S. przeciwko Irenie, Annie i Januszowi S. o przeniesienie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Koszalinie z dnia 15 lutego 1973 r.,

zaskarżony wyrok, jak również wyrok Sądu Powiatowego w Kołobrzegu z dnia 7 grudnia 1972 r. uchylił i sprawę przekazał temu ostatniemu Sądowi do ponownego rozpoznania.

Uzasadnienie

W sierpniu 1972 r. Zbigniew S. wytoczył powództwo przeciwko Irenie, Annie i Januszowi S., wyjaśniając w pozwie, że aktem notarialnym z dnia 19 lipca 1967 r. Skarb Państwa oddał w użytkowanie wieczyste Eugeniuszowi i Irenie S. działkę gruntu położoną w K. i zawierającą 661 m² powierzchni, że w dniu 30 czerwca 1969 r. powód zawarł z Eugeniuszem S. pozorną umowę dzierżawy, która była w rzeczywistości umową kupna wspomnianej działki, a następnie w dniu 26 września 1969 r. przeprowadzili oni ostateczne rozliczenie nakładów dokonanych przez powoda i w ten sposób powód stał się samoistnym posiadaczem działki, że dotychczas powód poczynił nakłady w kwocie przekraczającej 150.000 zł, wznosząc na tej działce budynek, że w dniu 31 lipca 1971 r. Eugeniusz S. zmarł, a spadek po nim nabyli pozwani, wreszcie że strony czyniły już starania o przeniesienie wieczystego użytkowania działki, lecz do zawarcia aktu notarialnego nie doszło z przyczyn od powoda niezależnych. W konkluzji powód, powołując się na art. 231 § 1 k.c., wnosił o orzeczenie przeniesienia na niego przysługującego pozwanym wieczystego użytkowania opisanej wyżej działki.

Pozwani wnosili o oddalenie powództwa, zarzucając, że powód nigdy nie był samoistnym posiadaczem działki, lecz jedynie jej dzierżawcą, przy czym działał w złej wierze, budował bowiem w tym celu, aby postawić pozwanych przed faktem dokonanym i skorzystać z rzekomych nakładów.

Sąd Powiatowy w Kołobrzegu przesłuchał świadków oraz powoda i pozwaną Irenę S., po czym wyrokiem z dnia 7 grudnia 1972 r. uwzględnił powództwo, nakazując pozwanym złożenie oświadczenia w formie notarialnej o przeniesieniu za wynagrodzeniem na powoda Zbigniewa S. prawa wieczystego użytkowania wymienionej w pozwie nieruchomości i ustalając wynagrodzenie na 40.500 zł z zaznaczeniem, że wynagrodzenie to zostało już uiszczone.

Rozstrzygnięcie swoje Sąd Powiatowy uzasadnił, jak następuje:

Aktem notarialnym z dnia 19 lipca 1967 r. Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w K. oddało wymienioną wyżej działkę Eugeniuszowi i Irenie S. w wieczyste użytkowanie. Przez szereg lat S. działki nie zabudowywali. Eugeniusz S. jedynie usunął z tej działki gruz i wykonał wykop pod fundamenty. W dniu 30 czerwca 1969 r. powód zawarł z S. pozorną umowę dzierżawy piwnic, lecz zamiarem stron było niewątpliwie przeniesienie prawa własności całej nieruchomości. Wszystkie czynności związane z wybudowaniem budynku, angażowaniem robotników, zwożeniem materiałów i zapłatą wynagrodzenia wykonywał powód, który też finansował budowę. Suma poniesionych przez powoda wydatków na budowę wyniosła na dzień 31 marca 1971 r. - 150.000 zł. W dniu 1 kwietnia 1971 r. powód wniósł przeciwko Eugeniuszowi S. pozew z żądaniem nakazania mu, aby zaniechał naruszania posiadania omawianej nieruchomości. Powództwo to zostało zabezpieczone, a wyrokiem z dnia 30 lipca 1971 r. w całości uwzględnione. W dniu 26 września 1969 r. powód rozliczył się z S. Ogółem zapłacił mu za przeniesienie prawa wieczystego użytkowania kwotę 40.500 zł. Eugeniusz S. w dniu 31 lipca 1971 r. zmarł. Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w K. pismem z dnia 12 lutego 1972 r. wyraziło zgodę na przeniesienie prawa wieczystego użytkowania spornej nieruchomości na rzecz powoda. Wiosną 1972 r. powód wraz z pozwanymi udali się do Państwowego Biura Notarialnego, aby sporządzić umowę o przeniesienie wieczystego użytkowania działki, jednak do podpisania umowy nie doszło. Poza tym strony jeszcze parokrotnie jeździły do PBN w tym samym celu.

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 1971 r. I CR 540/70 (OSPiKA 1972, z. 5, poz. 79) przepis art. 231 § 1 k.c. ma odpowiednie zastosowanie także w stosunkach między samoistnym posiadaczem a wieczystym użytkownikiem. Powód wzniósł budynek na gruncie, który nie był zabudowany. Wartość wzniesionego budynku jest znacznie większa od wartości działki zajętej pod budowę. Zarzuty strony pozwanej, jakoby powód nie był samoistnym posiadaczem działki i działał w złej wierze, nie mogą się ostać w świetle zebranego materiału dowodowego. Powód przez cały czas wykonywał wszelkie prace związane ze wznoszeniem budynku i prace te finansował. Eugeniusz S. wiedział o tym i ze swą żoną był w Państwowym Biurze Notarialnym w celu sporządzenia aktu przeniesienia prawa wieczystego użytkowania. Wprawdzie w oświadczeniu powoda, złożonym dnia 4 grudnia 1970 r., jest mowa o sprzedaży przez S. wybudowanego domu, jednak nie może to przemawiać na niekorzyść powoda, wiedząc bowiem o tym, że S. jest formalnym użytkownikiem działki, powód zdawał sobie sprawę z tego, iż w przyszłości będzie musiał załatwić tę sprawę w sposób formalny przez kupno. Wybudowany nakładem powoda dom stanowiłby przecież własność S., który był wieczystym użytkownikiem. Poza tym powód się obawiał, że ujawnienie rzeczywistego stanu rzeczy mogłoby doprowadzić do pozbawienia Eugeniusza S. prawa wieczystego użytkowania. Wynagrodzenie, zdaniem Sądu, powinno być równowartością wieczystego użytkowania w obrocie cywilnoprawnym, z wyłączeniem elementów spekulacyjnych, i dlatego określono je na kwotę 40.500 zł, którą powód już uiścił.

Rozpoznawszy rewizję pozwanych, Sąd Wojewódzki w Koszalinie wyrokiem z dnia 15 lutego 1973 r. zmienił zaskarżony wyrok i powództwo oddalił z następujących względów: W sprawie niniejszej nie jest kwestionowana okoliczność, że powód wzniósł na działce budynek. Wymaga więc tylko rozważenia zagadnienie, czy powód był samoistnym posiadaczem działki i czy nabył posiadanie w dobrej wierze. Ustalenia Sądu Powiatowego w tym względzie słusznie kwestionuje rewizja pozwanych. Fakt, że powód wykonywał prace związane ze wzniesieniem budynku i finansował budowę, sam przez się nie daje podstawy do przyjęcia, iż powód występował jako posiadacz samoistny. Wobec osób trzecich i wobec władz występował jako dzierżawca. Okoliczność, że strony pertraktowały w sprawie przeniesienia prawa wieczystego użytkowania działki na rzecz powoda, świadczy właśnie o tym, że powód nie był samoistnym posiadaczem z art. 336 k.c., nie władał bowiem działką jak właściciel. Oznaczenie zawartej umowy jako dzierżawy oraz jej treść wskazują na to, że powód był posiadaczem zależnym, ze względu na tę właśnie umowę. Umowa dzierżawy piwnic pod względem formalnym i co do treści nie budzi żadnych zastrzeżeń i nie ma żadnych danych, które by świadczyły o jej pozorności. Powód był tylko posiadaczem zależnym, jako najemca na podstawie umowy z dnia 30 czerwca 1969 r., a tego rodzaju posiadanie nie uprawnia go do żądania przeniesienia prawa rzeczowego z mocy art. 231 § k.c.

Dalej Sąd Wojewódzki wyraził pogląd, iż "powód na podstawie umowy z 30 czerwca 1969 r. mógł być w dobrej wierze co do tego, że jest uprawniony do budowania na działce, nie był natomiast w dobrej wierze co do tego, że ma prawo do samej działki, gdyż wiedział o tym, że takie prawo przysługuje S. (...). Zdawał sobie sprawę, że nie ma prawa do działki, skoro pertraktował w sprawie jej notarialnego nabycia". Z osobistych kontaktów powoda z S., z zawarcia umowy z dnia 30 czerwca 1969 r. i z faktu późniejszej budowy ponad kwotę 30.000 zł wynika, że powód konsekwentnie zmierzał do zawładnięcia działką wbrew woli prawnych posiadaczy, a zamiar taki nie może być utożsamiany z przekonaniem powoda, że działka ta mu się należy. W wyniku tych rozważań Sąd Wojewódzki dochodzi do wniosku, że powód nie był również posiadaczem w dobrej wierze, co wyłącza roszczenie z art. 231 k.c. Wreszcie Sąd Wojewódzki podkreślił, że prawo wieczystego użytkowania działki zostało przyznane S. i jego żonie w uwzględnieniu ich zasług, a zatem zawładnięcie przez powoda działką na podstawie art. 231 k.c. nie odpowiada interesowi społeczno-gospodarczemu i obecnie, po śmierci Eugeniusza S., krzywdziłoby jego żonę i dzieci. Odmienne od ustaleń Sądu Powiatowego ustalenia Sądu rewizyjnego co do dobrej wiary i samoistnego posiadania oparte są na dokumencie - umowie i z mocy art. 385 k.p.c. mogą stanowić podstawę do odmiennego rozstrzygnięcia sporu przez Sąd Wojewódzki.

Wyrok Sądu Wojewódzkiego zaskarżył Minister Sprawiedliwości rewizją nadzwyczajną, wniesioną w dniu 14 maja 1973 r., domagając się bądź uchylenia wyroku Sądu Wojewódzkiego i oddalenia rewizji pozwanych, bądź uchylenia wyroków Sądów obydwu instancji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzutom rewizji nadzwyczajnej nie sposób odmówić słuszności, przy czym za uzasadniony należy uznać drugi jej wniosek, tj. o uchylenie obydwu wyroków i o przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Wprawdzie trafne jest stanowisko rewizji nadzwyczajnej, że Sąd Wojewódzki nie mógł zmienić zaskarżonego wyroku, bo czyniąc tak dokonywał własnych ustaleń odmiennych od ustaleń Sądu I instancji, ale rewizja pozwanych od wyroku Sądu Powiatowego była w każdym razie o tyle uzasadniona, że Sąd Powiatowy nie wyjaśnił wszystkich okoliczności koniecznych do rozstrzygnięcia sprawy.

Przechodząc do poszczególnych przesłanek zastosowania przepisu art. 231 § 1 k.c., należy przede wszystkim stwierdzić, że istotnie budzi wątpliwości stanowisko Sądu Powiatowego co do tego, iż pisemna umowa najmu piwnic była umową pozorną i ukrywała przeniesienie własności. Taka ocena nie wynika ani z brzmienia tej umowy, ani z jej zakresu, ani wreszcie z innych danych zawartych w aktach sprawy. Jednakże odrzucenie pozorności tej umowy nie przesądza zagadnienia charakteru posiadania powoda w sposób jednoznaczny. Jak to bowiem trafnie podkreślono w rewizji nadzwyczajnej, dla oceny, jaki charakter miało posiadanie powoda, decydujące powinno być przede wszystkim późniejsze porozumienie (czy porozumienia, bo powód i zmarły najpewniej stopniowo kształtowali swoje stosunki) powoda z Eugeniuszem S. Rewizja nadzwyczajna trafnie w szczególności zwraca uwagę, iż takie okoliczności, jak to, że zmarły wpuścił powoda na sporną działkę, że ten ostatni zwoził tam materiały i wznosił budynek, że powód nie był przedsiębiorcą budowlanym (a więc zapewne budował dla siebie), że zmarły w pismach wspominał o sprzedaży działki, mogą wskazywać na to, iż doszło do zawarcia nieformalnej umowy przeniesienia użytkowania wieczystego, w następstwie czego powód nie stał się wprawdzie użytkownikiem wieczystym, ale stał się posiadaczem w zakresie tego prawa. Należy tu bowiem wyjaśnić, że pierwsza przesłanka zastosowania art. 231 § 1 k.c. nie polega - w wypadku gdy chodzi o budowę na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego - na posiadaniu samoistnym, lecz na posiadaniu w zakresie wieczystego użytkowania. Wystarcza więc, gdy posiadacz wznoszący budowlę na gruncie oddanym przez Państwo w użytkowanie wieczyste włada tym gruntem tak jak użytkownik wieczysty.

Oczywiście, każda z przedstawionych wyżej okoliczności sama przez się nie przesądza charakteru posiadania powoda, ale na tle całokształtu okoliczności sprawy mogą one stanowić podstawę do uznania powoda za posiadacza w zakresie użytkowania wieczystego. Niewątpliwie mogą też w sprawie wystąpić okoliczności, które będą przemawiały przeciwko takiej ocenie. W szczególności taką okolicznością może być fakt, że powód nie budował - być może - budynku na spornej działce sam, lecz wspólnie ze zmarłym. To jednak wiąże się z następną przesłanką zastosowania art. 231 § 1 k.c., a mianowicie przesłanką wzniesienia budynku na cudzym gruncie.

Tej przesłanki Sąd Powiatowy należycie nie wyjaśnił, chociaż strona pozwana wysunęła twierdzenie, że w znacznym stopniu budowę finansował zmarły, który jakoby na ten cel wydał 78.000 zł. Gdyby tak było, w rachubę wchodziłaby co najwyżej wspólna budowa z właścicielem albo - jak wyżej zaznaczono - tylko pomoc ze strony powoda w budowie przez właściciela. Na razie są to wszystko tylko hipotezy, gdyż omawiana okoliczność nie została przez Sąd I instancji wyjaśniona.

Wadliwie został dalej potraktowany przez Sądy obydwu instancji problem dobrej lub złej wiary powoda. Sąd Wojewódzki ma rację, gdy twierdzi, że stosując klasyczne pojęcie dobrej wiary, należałoby uznać, iż powód był w złej wierze, bo wznosząc (jeżeli tak istotnie było) budynek na cudzym gruncie, wiedział, że nie jest ani właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym tego gruntu. Trafnie jednak rewizja nadzwyczajna zarzuca, że Sąd Wojewódzki całkowicie pominął od dawna ustalone orzecznictwo, które pozwalało - i nadal pozwala - na stosowanie w określonych sytuacjach art. 231 § 1 k.c. także wtedy, gdy posiadacz wie, że nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym wznosi budynek. Dawniejsze orzecznictwo wychodziło przy tym z założenia, że w rozumieniu art. 231 § 1 k.c., a ściślej art. 73 § 2 pr. rzecz. z 1946 r., posiadaczem w dobrej wierze jest nie tylko ten, kto nie wie o braku tytułu własności (użytkowania wieczystego), ale także ten, kto budując budynek lub inne urządzenie na cudzym gruncie, wprawdzie wie, że taki tytuł mu nie przysługuje, ale ma podstawy do przekonania, iż przez to nikogo nie krzywdzi, bo buduje za akceptacją uprawnionego, który (np. w wypadku nieformalnego przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego) raz na zawsze zrezygnował na jego rzecz ze swego prawa (por. zwłaszcza uchwałę składu siedmiu sędziów z dnia 25 maja 1955 r. I CO 14/66 - OSNCP 1956, poz. 92). Natomiast nowsze orzecznictwo (por. zwłaszcza powołane w rewizji nadzwyczajnej orzeczenie SN z dnia 29 listopada 1957 r. I CR 952/57 - OSPiKA 1958, poz. 162) przyjmuje, że w tym ostatnim wypadku posiadacz jest wprawdzie w złej wierze, ale można do niego wyjątkowo stosować przepis art. 231 § 1 k.c., jeżeli przemawiają za tym zasady współżycia społecznego. Odmienne bowiem, rygorystyczne stanowisko prowadziłoby do tego, że przepis art. 231 § 1 k.c. byłby praktycznie martwy, bo stosowałby się tylko w wypadkach zupełnie wyjątkowych (np. w wypadku nieważności aktu notarialnego, o której nabywca nie wiedział, w wypadku niewiedzy nabywcy o chorobie psychicznej zbywcy itp.).

Zagadnienie jednak dobrej lub złej wiary powoda na tym się w sprawie niniejszej nie wyczerpuje. Otóż powoda można by - w myśl tego, co wyżej powiedziano - traktować z punktu widzenia przepisu art. 231 § 1 k.c. jak posiadacza w dobrej wierze, gdyby działkę, o którą chodzi w sprawie, przekazała mu osoba uprawniona. Rzecz jednak w tym, że użytkownikiem wieczystym tej działki był nie tylko zmarły Eugeniusz S., ale także jego żona, o czym powód zapewne wiedział lub powinien wiedzieć. Jeżeli zaś tak, to zastosowanie względem niego wymienionego przepisu byłoby możliwe tylko wtedy, gdyby działkę w trybie nieformalnego niejako przeniesienia użytkowania wieczystego uzyskał od obojga użytkowników wieczystych. Sąd Powiatowy to przeoczył i dlatego zajmował się tylko stosunkami między powodem i zmarłym, nie badając, czy ten ostatni działał za akceptacją żony.

W celu wykazania, że było to działanie uzgodnione przez małżonków, powód m.in. powołuje się na fakt, iż pozwana oraz jej dzieci stawili się do notariusza w celu sporządzenia umowy przeniesienia użytkowania wieczystego. Ta kwestia nie została także wyjaśniona. Po pierwsze, Sądy nie badały, w jakim celu zainteresowani udali się do notariusza (pozwana twierdziła w Sądzie Najwyższym - odmiennie aniżeli poprzednio - że chodziło tylko o dokonanie rozliczenia). Po drugie, późniejsza decyzja zawarcia umowy o przeniesienie wieczystego użytkowania mogła być podyktowana chęcią ugodowego załatwienia sprawy, co nie przesądzałoby woli pozwanej z okresu budowy. Są to okoliczności, których wyjaśnienie należy do Sądu I instancji.

Sąd Powiatowy nie zbadał dalej, czy wartość wzniesionej budowli rzeczywiście przekracza znacznie wartość nieruchomości (w danym wypadku wartość prawa wieczystego użytkowania), na której ta budowla została wzniesiona. W tym celu należało przede wszystkim ustalić wartość użytkowania wieczystego spornej nieruchomości. Sąd Powiatowy tego nie uczynił, ograniczając się do ustalenia, że powód zapłacił jakoby zmarłemu tytułem wartości placu 40.500 zł. Takie załatwienie sprawy budzi dwa zastrzeżenia. Po pierwsze, nie znajduje oparcia w materiale dowodowym. Sąd Powiatowy powołał się wprawdzie na rzekome rozliczenie powoda ze zmarłym (znajdujące się w kopercie), ale w rzeczywistości z dokumentów składających się na to rozliczenie taka okoliczność nie wynika. Nie wiadomo bowiem, z jakiego tytułu powód wpłacał Eugeniuszowi S. wymienione tam kwoty, a suma 40.500 zł, jako rezultat rozliczenia, nie została w ogóle wymieniona. Dokumenty te więc mogły tylko stanowić poparcie dla odpowiednich zeznań. Po drugie, ustalenie wartości placu (użytkowania wieczystego) w toku pertraktacji nie przesądza jego obiektywnej wartości i stosunku tej wartości do wartości budowli.

Niedoskonałość powyższego ustalenia ma także ten skutek, że ustalenie w wyroku Sądu Powiatowego, iż powód już uiścił wartość przenoszonego obecnie na niego użytkowania wieczystego, nie może być uznane za oparte na wystarczających dowodach.

Jeżeli chodzi o wartość wzniesionej budowli, to jest ona także potraktowana zbyt ogólnikowo, a ponadto nie wyjaśniono, czy i jakich nakładów dokonywał przy budowie zmarły.

Wreszcie należy uznać za trafny zarzut rewizji nadzwyczajnej, że zasługi zmarłego i jego żony, w związku z którymi uzyskali oni użytkowanie wieczyste spornego placu, nie mogą mieć znaczenia dla niniejszej sprawy. Zasługi te zadecydowały tylko o orzeczeniu rozstrzygającym o zawarciu z pozwaną i jej mężem umowy użytkowania wieczystego, dalszy natomiast obrót tym użytkowaniem podlega zasadom ogólnym. Z drugiej jednak strony nie ma też znaczenia sam przez się fakt, że pozwana posiada na terenie K. inną działkę, choć oczywiście może być wzięty pod uwagę jako jedna z okoliczności przy ocenie, czy zasady współżycia społecznego przemawiają za potraktowaniem powoda jak posiadacza w dobrej wierze. Należy jednak wyjaśnić, czy prawdziwe jest twierdzenie pozwanej, że jest to gospodarstwo rolne położone w rzeczywistości poza K.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł z mocy art. 388 w zw. z art. 423 § 1 k.p.c. jak w sentencji.

OSNC 1974 r., Nr 6, poz. 111