Podział quoad usum w razie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali mieszkalnych

W razie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali mieszkalnych tymczasowy podział co do części nieruchomości stanowiących współwłasność właścicieli lokali, jak działka gruntu oraz wszelkie części domu i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (...), ma na celu takie określenie sposobu korzystania z nich, który by miał na uwadze ułatwienie, w zasadzie w jednakowym stopniu, korzystania z odrębnych lokali przez ich właścicieli.

Podstawowym kryterium jest zawsze zwiększenie użyteczności odrębnych lokali przez wykorzystanie wygód i ułatwień, które dają w zasadzie jednakowe wszystkim używanie tego, co pozostaje we współwłasności.

Tymczasowy charakter i cel podziału do użytkowania wyklucza możliwość dokonania takiego podziału wyłącznie czy głównie pod kątem widzenia powierzchni użytkowej odrębnych lokali.

Przy podziale nieruchomości do użytkowania z reguły niedopuszczalne jest zobowiązywanie współwłaścicieli do przeprowadzenia robót mających na celu adaptację, przeróbki techniczne lub przebudowę pomieszczeń wspólnych, pociągających za sobą większe wydatki pieniężne i stwarzających, praktycznie biorąc, podział o cechach trwałych.

Stosownie do przepisu art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w sprawie korzystania z rzeczy wspólnej lub współposiadania jej, mogą domagać się na podstawie art. 207 k.c. określenia przez sąd sposobu korzystania i współposiadania, czyli tzw. podziału rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum). Podział taki ma charakter tymczasowy, nie jest definitywny jak podział rzeczy wspólnej w drodze zniesienia współwłasności i w zależności od zmienionych okoliczności może ulegać zmianom.

Zasady te mają zastosowanie także w razie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali mieszkalnych do części nieruchomości stanowiących współwłasność właścicieli lokali, jak działka gruntu oraz wszelkie części domu i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali

Tymczasowy podział w takim wypadku ma na celu takie określenie sposobu korzystania z części nieruchomości pozostających we współwłasności, który by miał na uwadze ułatwienie, w zasadzie w jednakowym stopniu, korzystania z odrębnych lokali przez ich właścicieli. W stosunku bowiem do lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość części tej nieruchomości pozostające we współwłasności pełnią rolę służebną. Dlatego przy podziale ich do użytkowania podstawowym kryterium jest zawsze zwiększenie użyteczności odrębnych lokali przez wykorzystanie wygód i ułatwień, które dają w zasadzie jednakowe wszystkim używanie tego, co pozostaje we współwłasności.

W związku z tym wielkość powierzchni wspólnych części domu przydzielonych określonemu właścicielowi do wyłącznego używania ma jedynie drugorzędne znaczenie. Dotyczy to na przykład powierzchni użytkowych klatek schodowych, które już z natury rzeczy służą określonemu lokalowi, części wspólnych korytarzy, holi i in. Prowadzi to do wniosku, że korzystanie z takich części domu nie może stanowić wyłącznej podstawy do przyznania właścicielowi innego lokalu, nie korzystającemu ze wspomnianych wspólnych części domu, swego rodzaju rekompensaty w postaci przydzielenia do wyłącznego używania dodatkowych piwnic, komórek, schowków czy innych pomieszczeń nie związanych z określonym odrębnym lokalem.

Tymczasowy charakter i cel podziału do użytkowania wyklucza zatem możliwość dokonania takiego podziału wyłącznie czy głównie pod kątem widzenia powierzchni użytkowej odrębnych lokali. Przy takim podziale bowiem, odmiennie niż przy zniesieniu współwłasności, decyduje przede wszystkim sama funkcja, jaka przypada działce gruntu, częściom domu i innym urządzeniom w aspekcie wykonania własności odrębnego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Wynika z tego praktyczny wniosek, że w razie, gdy umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali pozostawiła we współwłasności piwnice, strychy i inne pomieszczenia, każdy właściciel odrębnego lokalu ma prawo do korzystania z takich pomieszczeń wspólnych w zakresie nie wyłączającym podobnego uprawnienia właścicieli innych lokali, chociażby nawet nie odpowiadało to wielkości przysługującej mu części ułamkowej, wynikającej ze stosunku powierzchni użytkowej jego lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Ponieważ podział do użytkowania ma - jak już wspomniano - charakter przejściowy, przeto z reguły niedopuszczalne jest zobowiązywanie współwłaścicieli do przeprowadzania robót mających na celu adaptację, przeróbki techniczne lub przebudowę pomieszczeń wspólnych, pociągających za sobą większe wydatki pieniężne i stwarzających, praktycznie biorąc, podział o cechach trwałych.

Postanowienie SN z dnia 5 stycznia 1981 r., III CRN 263/80

Standard: 31765 (pełna treść orzeczenia)