Postanowienie z dnia 1981-01-05 sygn. III CRN 263/80

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CRN 263/80

Postanowienie z dnia 5 stycznia 1981 r.

1. W razie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali mieszkalnych tymczasowy podział co do części nieruchomości stanowiących współwłasność właścicieli lokali, jak działka gruntu oraz wszelkie części domu i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (art. 136 § 1 k.c.), ma na celu takie określenie sposobu korzystania z nich, który by miał na uwadze ułatwienie, w zasadzie w jednakowym stopniu, korzystania z odrębnych lokali przez ich właścicieli. Podstawowym kryterium jest zawsze zwiększenie użyteczności odrębnych lokali przez wykorzystanie wygód i ułatwień, które dają w zasadzie jednakowe wszystkim używanie tego, co pozostaje we współwłasności. Tymczasowy charakter i cel podziału do użytkowania wyklucza możliwość dokonania takiego podziału wyłącznie czy głównie pod kątem widzenia powierzchni użytkowej odrębnych lokali.
2. Przy podziale nieruchomości do użytkowania z reguły niedopuszczalne jest zobowiązywanie współwłaścicieli do przeprowadzenia robót mających na celu adaptację, przeróbki techniczne lub przebudowę pomieszczeń wspólnych, pociągających za sobą większe wydatki pieniężne i stwarzających, praktycznie biorąc, podział o cechach trwałych.

Przewodniczący: sędzia SN W. Kuryłowicz. Sędziowie SN: S. Rudnicki (sprawozdawca), K. Olejniczak.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z wniosku Włodzimierza S. z udziałem Marii J. o podział nieruchomości do korzystania na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości na postanowienie Sądu Wojewódzkiego w Warszawie z dnia 17 kwietnia 1980 r.

uchylił zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy w Warszawie z dnia 31.XII.1979 r., uzupełnione postanowieniem z dnia 11.II.1980 r. i przekazał sprawę temuż Sądowi do ponownego rozpoznania, pozostawiając mu orzeczenie o wpisie od rewizji nadzwyczajnej.

Uzasadnienie

Wnioskodawca Włodzimierz S. wniósł o ustalenie sposobu zarządzania i korzystania z nieruchomości wspólnej, położonej w W. przy ul. Cegłowskiej 45, objętej księgą wieczystą Kw Nr 336, w skład której wchodzą stanowiące odrębną własność dwa lokale mieszkalne, opisane w księgach wieczystych Kw Nr 22804 i Kw Nr 22803.

Uczestniczka postępowania Maria J., która wstąpiła do udziału w sprawie w miejsce wskazanej we wniosku Jolanty R., przyłączyła się do wniosku o wydzielenie do użytkowania pomieszczeń wspólnych.

Wnioskodawca zajmuje lokal na parterze, a uczestniczka na piętrze. Odrębna własność lokali jest bezsporna. Przedmiotem sporu w zakresie podziału do użytkowania była działka, taras i pomieszczenie użytkowe na wysokości II piętra, garaż oraz pomieszczenia piwniczne i użytkowe w suterenie.

Postanowieniem z dnia 31.XII.1979 r., uzupełnionym postanowieniem z dnia 11.II.1980 r., Sąd Rejonowy przyznał do wyłącznego użytkowania uczestniczce postępowania Marii J. część działki o powierzchni 199,98 m ², klatkę schodową od parteru do II piętra, taras i pomieszczenia na II piętrze oraz piwnicę o powierzchni 21,18 m² z poleceniem wybudowania nowego wejścia oraz przeniesienia przewodów c.o. do pomieszczenia jej przyznanego.

Pozostałe pomieszczenia piwniczne, taras na parterze, garaż oraz część działki o powierzchni 248,41 m² Sąd przyznał do użytkowania wnioskodawcy Włodzimierzowi S., od którego zasądził na rzecz uczestniczki kwotę 16.886 zł tytułem rekompensaty za użytkowanie przez niego garażu w okresie od dnia 4.II.1977 r. do dnia 30.XI.1979 r.

W uzasadnieniu tak dokonanego podziału Sąd oparł się na opiniach biegłych S. i B., uznając dokonany podział za jedynie słuszny w sytuacji, gdy uczestniczka nie akceptowała żadnej z opinii biegłych.

Rewizję uczestniczki od powyższego postanowienia Sądu Rejonowego Sąd Wojewódzki oddalił zaskarżonym postanowieniem. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego wiadomości fachowe biegłych wyrażone w opiniach nie pozwalają podzielić zarzutów uczestniczki co do zasadności, możliwości i celowości podziału do użytkowania. Pomieszczenia przydzielone uczestniczce są bardziej wartościowe od przydzielonych wnioskodawcy, ponadto dokonany podział ogranicza w sposób daleko idący konflikty między stronami, które są ze sobą zwaśnione. Podział do użytkowania nie jest przy tym definitywny i może być zmieniony w razie zmiany okoliczności będących podstawą dotychczasowego podziału.

Od tego postanowienia Minister Sprawiedliwości wniósł rewizję nadzwyczajną, w której domagał się uchylenia postanowień obu sądów i przekazania sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania. Podstawą rewizji nadzwyczajnej jest zarzut rażącego naruszenia art. 387, 316 § 1 k.p.c. oraz art. 296 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stosownie do przepisu art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w sprawie korzystania z rzeczy wspólnej lub współposiadania jej, mogą domagać się na podstawie art. 207 k.c. określenia przez sąd sposobu korzystania i współposiadania, czyli tzw. podziału rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum). Podział taki ma charakter tymczasowy, nie jest definitywny jak podział rzeczy wspólnej w drodze zniesienia współwłasności i w zależności od zmienionych okoliczności może ulegać zmianom.

Zasady te mają zastosowanie także w razie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali mieszkalnych do części nieruchomości stanowiących współwłasność właścicieli lokali, jak działka gruntu oraz wszelkie części domu i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (art. 136 § 1 k.c.).

Tymczasowy podział w takim wypadku ma na celu takie określenie sposobu korzystania z części nieruchomości pozostających we współwłasności, który by miał na uwadze ułatwienie, w zasadzie w jednakowym stopniu, korzystania z odrębnych lokali przez ich właścicieli. W stosunku bowiem do lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość części tej nieruchomości pozostające we współwłasności pełnią rolę służebną. Dlatego przy podziale ich do użytkowania podstawowym kryterium jest zawsze zwiększenie użyteczności odrębnych lokali przez wykorzystanie wygód i ułatwień, które dają w zasadzie jednakowe wszystkim używanie tego, co pozostaje we współwłasności.

W związku z tym wielkość powierzchni wspólnych części domu przydzielonych określonemu właścicielowi do wyłącznego używania ma jedynie drugorzędne znaczenie. Dotyczy to na przykład powierzchni użytkowych klatek schodowych, które już z natury rzeczy służą określonemu lokalowi, części wspólnych korytarzy, holi i in. Prowadzi to do wniosku, że korzystanie z takich części domu nie może stanowić wyłącznej podstawy do przyznania właścicielowi innego lokalu, nie korzystającemu ze wspomnianych wspólnych części domu, swego rodzaju rekompensaty w postaci przydzielenia do wyłącznego używania dodatkowych piwnic, komórek, schowków czy innych pomieszczeń nie związanych z określonym odrębnym lokalem. Tymczasowy charakter i cel podziału do użytkowania wyklucza zatem możliwość dokonania takiego podziału wyłącznie czy głównie pod kątem widzenia powierzchni użytkowej odrębnych lokali. Przy takim podziale bowiem, odmiennie niż przy zniesieniu współwłasności, decyduje przede wszystkim sama funkcja, jaka przypada działce gruntu, częściom domu i innym urządzeniom w aspekcie wykonania własności odrębnego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Wynika z tego praktyczny wniosek, że w razie, gdy umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali pozostawiła we współwłasności piwnice, strychy i inne pomieszczenia, każdy właściciel odrębnego lokalu ma prawo do korzystania z takich pomieszczeń wspólnych w zakresie nie wyłączającym podobnego uprawnienia właścicieli innych lokali, chociażby nawet nie odpowiadało to wielkości przysługującej mu części ułamkowej, wynikającej ze stosunku powierzchni użytkowej jego lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Ponieważ podział do użytkowania ma - jak już wspomniano - charakter przejściowy, przeto z reguły niedopuszczalne jest zobowiązywanie współwłaścicieli do przeprowadzania robót mających na celu adaptację, przeróbki techniczne lub przebudowę pomieszczeń wspólnych, pociągających za sobą większe wydatki pieniężne i stwarzających, praktycznie biorąc, podział o cechach trwałych.

Jak słusznie zarzucono w rewizji nadzwyczajnej, Sąd Rejonowy nie miał powyższych zasad na uwadze. Przede wszystkim, wychodząc z błędnego założenia, że naczelną zasadą podziału do użytkowania jest wzajemny stosunek powierzchni użytkowej znajdującej się w posiadaniu uczestników postępowania, Sąd Rejonowy dokonał wyrównania udziału uczestniczki w korzystaniu z pomieszczeń suterenowych powierzchnią klatki schodowej, tarasu o bliżej nie określonej funkcjonalności i użyteczności, a wreszcie pomieszczenia na II piętrze, w którym znajdują się urządzenia (zbiorniki) instalacji centralnego ogrzewania.

Sąd Rejonowy wyraził przy tym błędny pogląd (i to nie wiadomo, dlaczego, w sentencji postanowienia - pkt 3), że uczestniczka będzie mogła pomieszczenie to przebudować na lokal mieszkalny, jakkolwiek podział do użytkowania nie mógłby jej upoważniać do tego bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W ten sposób Sąd rejonowy dokonał de facto trwałego podziału pomieszczeń wspólnych bezpodstawnie zupełnie, bez wystarczającej ku temu potrzeby, nakazując uczestniczce zdemontowanie instalacji centralnego ogrzewania i przeniesienia jej do innego pomieszczenia suterenowego, z równoczesnym przebiciem nowego i zlikwidowaniem dotychczasowego wejścia do tego pomieszczenia. Jakkolwiek wydzielenie dla uczestniczki pomieszczenia w suterenie do wyłącznego korzystania nie powinno budzić większych wątpliwości, to jednak nasuwa się pytanie, czy wymagało to pełnego rozdzielenia uczestników, a tym samym nakazania kosztownych przeróbek budowlanych.

Należy przy tym wskazać i to, że miejsce urządzenia nowego wejścia nie zostało określone przez biegłego w sposób wystarczający do wykonania zaskarżonego postanowienia. Dało to uczestniczce postępowania podstawę do zakwestionowania w rewizji, a Ministrowi Sprawiedliwości w rewizji nadzwyczajnej, dopuszczalności przebicia nowego wejścia w miejscu orientacyjnie wskazanym przez biegłego ze względu na otwory wentylacyjne znajdujące się rzekomo w tym miejscu w ścianie nośnej budynku. Okoliczności tej dotyczą złożone przez wnioskodawcę i załączone do rewizji nadzwyczajnej przeczące sobie dokumenty, co do których Sąd Najwyższy nie może, rzecz jasna, zająć konkretnego stanowiska bez uprzedniego uzupełnienia postępowania dowodowego.

Nieprawidłowości te nie powinny były ujść uwagi Sądu Wojewódzkiego, który powinien był uchylić zaskarżone postanowienie z powyższych przyczyn i przekazać sprawę Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania. Oddalenie rewizji nastąpiło więc, jak słusznie zarzucono w rewizji nadzwyczajnej, z rażącym naruszeniem art. 387 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. Powoduje to uwzględnienie rewizji nadzwyczajnej, uchylenie postanowień obu sądów (art. 422 § 2 k.p.c.) i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy powinien mieć na uwadze, że w postępowaniu nieprocesowym o podział rzeczy wspólnej do użytkowania nie jest dopuszczalne zasądzenie od jednych uczestników na rzecz innych żadnych wyrównań pieniężnych.

OSNC 1981 r., Nr 6, poz. 118