Status garażu, miejsca postojowego; zasady korzystania z miejsc parkingowych
Samodzielny lokal i pomieszczenia przynależne (art. 2 u.w.l.) Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej; udział w pożytkach, wydatkach i ciężarach (art. 12 u.w.l.) Sposób korzystania z rzeczy wspólnej (art. 206 k.c.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
W umowie quoad usum dotyczącej sposobu korzystania z miejsc postojowych w hali garażowej, zawartej pomiędzy pierwszymi współwłaścicielami nieruchomości wspólnej i skutecznej względem kolejnych współwłaścicieli, dopuszczalne jest upoważnienie współwłaścicieli do dokonania zmiany sposobu podziału quoad usum polegającej na zbyciu - nieprowadzącym do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z dokonanego podziału wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej - uprawnienia do korzystania z miejsc postojowego na rzecz innego współwłaściciela nieruchomości wspólnej bez dodatkowej zgody pozostałych właścicieli.
„Zbycie” „prawa” do korzystania z oznaczonego miejsca postojowego oznacza w istocie przelew prawa obligacyjnego wynikającego z Podziału do korzystania, powiązanego z przejęciem przez nabywcę związanych z tym korzystaniem obowiązków.
Nabywając związany z odrębną własnością lokalu udział w Nieruchomości wspólnej, każdy nabywca staje się podmiotem praw i obowiązków wynikających z Podziału, a więc prawa do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego, obowiązku ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z tą częścią nieruchomości wspólnej oraz obowiązku powstrzymania się od korzystania z miejsc postojowych zastrzeżonych dla innych współwłaścicieli.
Skuteczność względem kolejnych współwłaścicieli jest Postanowienie, przewidujące dopuszczalność zbycia prawa do korzystania z miejsca postojowego w hali garażowej na rzecz innego współwłaściciela Nieruchomości wspólnej bez dodatkowej zgody pozostałych właścicieli lokali.
Postanowienie SN z dnia 18 września 2019 r., IV CSK 286/18
Standard: 61840 (pełna treść orzeczenia)
Wymaga rozważania status uprawnienia do miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2018 r., poz. 716 ze zm.; dalej: „u.w.l.”) nie zawiera regulacji w tym zakresie. Jedynie z art. 2 ust. 4 u.w.l. wynika, że garaż może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu.
Inaczej jest w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2018 r., poz. 845 ze zm.; dalej: „u.s.m.”), w której znajduje się kilka przepisów dotyczących zarówno garaży wolnostojących (art. 3 ust. 3[3], art. 12[3], art. 17[19], art. 39 ust. 1, art. 45 ust. 1), jak i miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych (art. 1 ust. 2 pkt 2, art. 3 ust. 3[3], art. 12[3], art. 17[15] ust. 1 i 2, art. 17[19], art. 27[1], art. 48[1] ust. 2, art. 54[2]).
Z ostatnio powołanych przepisów wynika, że garaż wielostanowiskowy może być albo częścią nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., albo samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l.
W pierwszym wypadku miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość, nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. (postanowienie SN z dnia 19 maja 2004 r., I CK 696/03; postanowienie SN z dnia 5 października 2007 r., I CSK 229/07). W konsekwencji, wbrew odmiennemu stanowisku zajętemu przez SN w wyroku z dnia 27 października 2004 r., IV CK 271/04, prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym nie jest też ograniczonym prawem rzeczowym. W tej sytuacji członkom spółdzielni (właścicielom lokali niebędącym członkami) przysługują uprawnienia do wyłącznego korzystania z poszczególnych takich miejsc na zasadzie podziału quoad usum garażu wielostanowiskowego.
W drugim wypadku członkom spółdzielni (właścicielom lokali niebędącym członkami) przysługują udziały we współwłasności garażu wielostanowiskowego będącego lokalem o innym przeznaczeniu. Jednakże przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oczywiście nie mogą być stosowane do garaży wielostanowiskowych, znajdujących się w budynkach, które podlegają ustawie o własności lokali. Można wszakże odwoływać się posiłkowo do tych przepisów na zasadzie analogiae iuris.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 listopada 2012 r., I CSK 49/12 stwierdził, że pod rządem ustawy o własności lokali garaż może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, może być elementem nieruchomości wspólnej, ale może też stanowić odrębny lokal użytkowy (a ściślej: lokal o innym przeznaczeniu).
W art. 2 ust. 4 u.w.l. ustawodawca przykładowo wymienił piwnicę, strych, komórkę i garaż jako pomieszczenia przynależne. Trzeba jednak podkreślić, że przynależna do lokalu może być tylko część budynku oddzielona od pozostałej przestrzeni ścianami, gdyż w przeciwnym razie nie można mówić o pomieszczeniu.
Garaż, któremu nadano charakter pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego, staje się jego częścią składową, z tym że nadanie takiego charakteru może nastąpić dopiero przy wyodrębnieniu danego lokalu, bo wcześniej lokal nie stanowi rzeczy (art. 45 i 47 § 1 k.c.).
Nie jest pomieszczeniem przynależnym w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym, gdyż nie jest ono oddzielone od innych miejsc postojowych trwałymi ścianami. W takim wypadku za garaż może być uznane jedynie całe pomieszczenie, w którym znajdują się miejsca postojowe, a nie poszczególne miejsca postojowe.
W celu zapewnienia właścicielom lokali mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc postojowych w praktyce ustanawia się na ich rzecz odrębną własność garażu wielostanowiskowego, jako wydzielonego lokalu użytkowego (a ściślej: lokalu o innym przeznaczeniu), po czym właściciele lokali zawierają umowę o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych.
Innym sposobem stosowanym w praktyce jest zawarcie umowy o podziale quoad usum bez ustanawiania na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych odrębnej własności garażu wielostanowiskowego. Sąd Najwyższy wskazał w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09, że w takiej sytuacji wszyscy właściciele lokali mają prawo do nieruchomości wspólnej wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym. Jeżeli zaś właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali.
Podsumowując dotychczasowe rozważania, należy podkreślić, że w sytuacji, gdy nie została wyodrębniona własność wielostanowiskowego garażu jako lokalu o innym przeznaczeniu, taki garaż jest częścią nieruchomości wspólnej. Uprawnienie do miejsca postojowego w takim garażu ma charakter obligacyjny i jest związane z udziałem w nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z art. 4 ust. 2. u.w.l., jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.
Ujawnione w księdze wieczystej uprawnienie do wyłącznego korzystania ze stanowiska postojowego w garażu wielostanowiskowym jest objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Wyrok SN z dnia 8 lutego 2019 r., I CSK 770/17
Standard: 27850 (pełna treść orzeczenia)