Odpowiedzialność najemcy za domownika (art. 474 k.c.)

Najem jest jedną z postaci stosunku zobowiązaniowego. W wypadkach nie uregulowanych przepisami szczególnymi k.c. dotyczącego umowy najmu, mają zastosowanie przepisy ogólne k.c. o zobowiązaniach, a między nimi przepisy o skutkach niewykonania zobowiązań (art. 471-486 k.c.).

Zgodnie brzmieniem art. 474 zdanie 1 k.c. za działania i zaniechania osób, za pomocą których dłużnik wykonuje zobowiązanie, jak również tych osób, którym powierza wykonanie zobowiązania, dłużnik jest odpowiedzialny jak za własne działanie lub zaniechanie. Przepis ten rozciąga odpowiedzialność dłużnika na wszystkie osoby, które z jego wolą wykonują zobowiązanie lub przy wykonaniu współdziałają.

W świetle tego przepisu nie ma znaczenia, w jakim stosunku prawnym te osoby pozostają do dłużnika, i dłużnik nie może się ekskulpować dowodem braku własnej winy w wyborze tych osób. Najemca w odniesieniu do wymienionych obowiązków jest dłużnikiem wynajmującego. Jeżeli korzysta on z mieszkania wraz z domownikami, to nawet sam nie mógłby wykonać tych obowiązków, bo nie może się zachować "za" domowników. Oni z nim współdziałają przy ich wykonywaniu.

Z zasady tej wynika, że najemca we własnym, właściwie rozumianym interesie powinien wpływać na domownika, by ten przestrzegał zasad współżycia w mieszkaniu i w budynku zawierającym mieszkanie. Dlatego też odpowiedzialność najemcy za domownika wynika zwykle z tolerowania przez niego niewłaściwego zachowania się domownika.

Odpowiedzialność najemcy nie jest jednak bezwzględna. Art. 474 k.c. nie wyłącza ekskulpacji dłużnika przewidzianej w art. 471 k.c. Najemca zatem może się obronić wykazaniem, że podjął wszelkie działania zmierzające do zaprzestania niepożądanych działań ze strony współlokatorów, w tym także, że mimo starań nie może uchronić sąsiadów przed zachowaniami innych domowników ( zob. uchwała SN (7) - zasada prawna z dnia 6 kwietnia 1970 r., sygn. akt III CZP 61/69).

Wyrok SR w Giżycku z dnia 29 grudnia 2017 r., I C 1080/17

Standard: 26389 (pełna treść orzeczenia)