Ochrona użytkownika (art. 251 k.c.)

Użytkownikowi nieruchomości przysługuje ochrona, skuteczna także przeciwko właścicielowi (art. 251 k.c.), przy czym ta ochrona jest ograniczona zakresem przysługującego użytkownikowi prawa. Użytkownik może więc przeciwstawiać się zmianom, jakie do nieruchomości pragnie wprowadzić właściciel nieruchomości, ale tylko o tyle, o ile zaprojektowane zmiany naruszałyby lub ograniczały jego prawo.

Na podstawie art. 140 k.c. właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa "w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego". Mieści się w tym niewątpliwie prawo dokonywania w zajmowanych pomieszczeniach mieszkalnych i użytkowych, jak również w ich otoczeniu, zmian i ulepszeń; a zwłaszcza zaś prawo ich modernizacji przez wprowadzenie urządzeń umożliwiających pełniejsze zaspokojenie potrzeb właściciela i jego bliskich, odpowiednio od aktualnego stanu techniki w tej dziedzinie.

Realizacji powyższych uprawnień właściciela nie wyłącza sama przez się okoliczność, że nieruchomość została obciążona prawem rzeczowym ograniczonym, w tym także najszerszym z tych praw, jakim jest użytkowanie (art. 252 i n. k.c.).

Sąd Powiatowy trafnie wprawdzie stwierdził, że użytkownikowi nieruchomości przysługuje ochrona, skuteczna także przeciwko właścicielowi (art. 251 k.c.), ale nie wziął pod uwagę, że ta ochrona jest ograniczona zakresem przysługującego użytkownikowi prawa.

Użytkownik może przeciwstawić się zmianom, jakie do nieruchomości pragnie wprowadzić właściciel nieruchomości, ale tylko o tyle, o ile zaprojektowane zmiany naruszałyby lub ograniczały jego prawo.

Sąd Powiatowy przyjął istnienie takiej okoliczności, gdyż założył, że zaprojektowane przez powodów inwestycje uniemożliwiłyby powodom dogodny dostęp do zajmowanej przez nich części mieszkania. Przeoczył jednak, że jak to wynika z opinii biegłego dostęp ten mógłby być - przy odpowiedniej przeróbce (nowe drzwi) - umożliwiony. Same zaś trudności związane z okresem przebudowy nie mogłyby uzasadniać sprzeciwu powodów jako użytkowników. Sprzeciw wychodzący z takich motywów byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.

Oczywiście w razie sporu (takiego jak np. występujący w sprawie niniejszej) Sąd powinien ocenić, czy zaprojektowane roboty nie naruszają sytuacji prawnej użytkownika i albo ich (wyjątkowo) zakazać, albo - co może się częściej zdarzyć - uzależnić ich wykonywanie od zagwarantowania praw użytkownika, np. od wybudowania nowego wejścia do budynku.

Zakaz modernizacji budynku mieszkalnego, w szczególności przez urządzenie takich podstawowych urządzeń jak łazienka, godzi w nowoczesne tendencje społeczeństwa, które dąży do poprawy swoich warunków mieszkaniowych, oraz w popierającą te tendencje politykę mieszkaniową Państwa. Uwzględnienie więc żądania, aby sąd nakaz taki wydał, musiałoby być uzasadnione zupełnie wyjątkowymi okolicznościami. Częściej natomiast wykonanie związanych z przebudową prac może być - jak zaznaczano - uzależniane od dodatkowych robót, koniecznych do zagwarantowania praw innej osoby uprawnionej (użytkownika).

Wyrok SN z dnia 18 czerwca 1976 r., III CRN 89/76

Standard: 19956 (pełna treść orzeczenia)